Объем ввода офисных площадей в Петербурге в 2017 году поставил антирекорд

В 2017 году в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга было введено 117 000 кв.м новых офисных площадей. Это является минимальным значением за всю историю рынка офисной недвижимости города. Такие данные приводит компания JLL. Предыдущий антирекорд наблюдался в 2010 году, когда в Петербурге было введено 126 000 кв.м офисной недвижимости.

По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, низкий объем строительства является естественным следствием экономического спада. Вслед за сокращением спроса и арендных ставок, а также ростом стоимости финансирования девелоперы в 2014-2015 годах приостановили реализацию проектов, которые находились на раннем этапе. Сейчас же рынок находится в стадии восстановления, поэтому ожидается рост объема ввода новых офисных комплексов. Из ожидаемых в 2018 году 210 000 кв.м новых офисных площадей большая часть (две трети) придется на «Лахта Центр», который будет занят структурами компании «Газпром». В 2019 году объем нового спекулятивного строительства вернется к среднегодовым значениям и составит около 180-200 тысяч кв.м.

Объем ввода качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге

В IV квартале были введены три бизнес-центра совокупной площадью 40 700 кв.м, в том числе один объект класса «А» – «Сенатор на Чапаева», 2-я очередь (13 400 кв.м), и два здания класса «В» – «Граффити» (14 000 кв.м) и БЦ на Чкаловском, 50 (13 300 кв.м).

К моменту открытия БЦ «Граффити» был полностью, а два других комплекса частично, сданы в аренду. Это определило лидирующее положение Калининского и Петроградского районов по показателю чистого поглощения офисных площадей в IV квартале 2017 года, которое в целом по городу достигло 53 200 кв.м.

За 2017 год объем чистого поглощения составил 161 000 кв.м, что на 45% ниже показателя прошлого года и на 20% уступает среднегодовым значениям. Лидером по поглощению офисов за год впервые стал Выборгский район за счет заполнения «Мезон Плаза» и ввода Renaissance Business Park, полностью арендованного структурами «Газпрома». Кроме того, стоит отметить высокий объем поглощения на Васильевском острове вследствие улучшения его транспортной доступности после открытия ЗСД. В предыдущие четыре года наибольший объем поглощения наблюдался в Московском районе, который уступил другим субрынкам в связи с недостаточным объемом свободных площадей.

Объем чистого поглощения офисов по районам Санкт-Петербурга в 2017 году

Наибольший спрос в 2017 году наблюдался со стороны компаний IT-сектора. На них пришелся 41% от объема закрытых в прошедшем году сделок. Это максимальная доля IT-компаний в структуре сделок за все предыдущие годы.

Структура сделок аренды и продажи офисов в Санкт-Петербурге в 2017 году

«В Петербурге развиваются как филиалы крупных международных компаний, расширяющие свою деятельность, так и растущие локальные игроки, – отмечает Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге. – Северную столицу не зря называют в том числе и IT-столицей России, ведь зачастую офисы компаний этого сектора в Петербурге крупнее, чем в Москве. Однако спрос сдерживается отсутствием доступных для аренды или покупки крупных блоков». По итогам 2017 года доля свободных офисов в среднем по рынку составила 7,5%, уменьшившись на 0,5 п.п. за 4-й квартал и на 1,9 п.п. за год в целом.  

В классе «А» доля свободных офисных площадей в последнем квартале увеличилась за счет ввода на 1 п.п., до 6,1%, тем самым вернувшись к значению конца 2016 года. В классе «В» наблюдалось снижение на тот же 1 п.п. по итогам IV квартала и на 2,5 п.п. в целом за год до 8,2%.

Доля свободных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга

Динамика арендных ставок в октябре-декабре определялась изменениями вакантности. В классе «А» средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды за IV квартал не изменилась и составила 1 691 руб. за кв.м в месяц, в классе «В» – увеличилась на 0,5%, до 1 189 руб. за кв.м в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы). «По итогам года рост составил 5,7% в классе «А» и 4,6% в классе «В». Ожидается дальнейшее увеличения арендных ставок на фоне восстановления спроса и невысокого объема спекулятивного ввода в 2018 году – до 1 750 руб. в классе «А» и до 1 250 руб. за кв.м в месяц в классе«В», – добавляет Владислав Фадеев.