Рынок «гибких» офисов показывает устойчивый рост

Международная консалтинговая компания CBRE провела исследование перспектив новых офисных проектов и новой для рынка тенденции – «гибких» офисов». Компания подготовила общеевропейский отчёт «Гибкая революция» (The Flexible Revolution).

Актуальность формата «гибкого» офиса является результатом резких изменений в подходах корпоративных арендаторов к принятию решений в сфере коммерческой недвижимости и откроет новые возможности для собственников офисов, способных реагировать на текущие изменения рыночной ситуации и адаптироваться к данным изменениям.

По словам Павла Якимчука, руководителя направления внутренней отделки помещений компании CBRE, отдела управления проектами, гибкая рабочая среда уже давно не является новинкой в России. Международные корпорации, следуя своим стандартам уже более десяти лет назад принесли в Россию такие понятия как open space, нефиксированные рабочие места, hot desks и т.п. Время не стоит на месте, добавляя в сегодняшний обиход такие понятия как agile и коворкинг, что знаменует начало следующего этапа развития рынка недвижимости, еще раз доказывая тесную взаимосвязь с европейским рынком и тот факт, что мы четко следуем международным трендам, пусть и чаще всего с отставанием.

Уже на первоначальном этапе реализация новых офисных проектов будет включать в себя элементы «гибкого» пространства. Технологии, а также тенденции экономического развития и изменение моделей поведения приводят к перестройке рынка и его адаптации к «гибким» офисам. Инвесторы, которые успешно адаптируют свои продукты, буду задавать тон арендаторам.

За последнее десятилетие мировой рынок «гибких» офисов рос в среднем на 13% в год. Темпы роста в Европе (за исключением Великобритании), на Ближнем Востоке и в Африке (EMEA), а также в Азиатско-Тихоокеанском регионе (APAC) составили в среднем около 20% в год, тогда как на более зрелых и крупных рынках «гибких» офисов Великобритании и США средний рост составил 10% в год за тот же период. В основных европейских городах, таких как Берлин, Париж и Лондон, отмечен устойчивый рост рынка на 12-21% в период с 2016 по 2017 годы, что сопоставимо с ситуацией на рынках Нью-Йорка и Сан-Франциско, где концепция «гибкого» офиса существовала на протяжении более длительного периода времени.

Основными факторами роста в сегменте «гибких» офисов стали технологии (приложения по требованию), тенденции развития экономики (рост уровня самозанятости), поведенческие изменения (акцент на гибкие «стили работы»; «гибкость» портфолио; необходимость более быстрых стратегий выхода на рынок). Наряду с нарушениями устойчивости функционирования и развития бизнеса в целом, обозначенные выше факторы вызывают изменение подхода корпоративных арендаторов к принятию решений в сфере недвижимости, что, в свою очередь, приводит к растущей потребности в «гибкости» набора услуг.

Крупнейшим рынком, бесспорно, является Лондон, где более тысячи центров обслуживания и коворкинг-центров, причём, не только по европейским показателям, но и в мировом масштабе. Причины превосходства Лондона включают в себя сроки и относительную негибкость британских договоров аренды, для которых «гибкие» офисы могут предоставлять решение для арендаторов.

На центральном лондонском рынке наблюдается диверсификация в типе арендаторов, в том числе заметное увеличение объёма площадей, арендованных операторами в целях использования помещений в качестве «гибкого» рабочего пространства. В Великобритании спрос на «гибкое» пространство вызван увеличением субъектов малого бизнеса после рецессии (22%) и повышенной политической и экономической неопределённостью. На сегодняшний день данный спрос остаётся устойчивым, стабильно высоким, а некоторые операторы сообщают о стопроцентной занятости отдельных центров.

Новые участники рынка добиваются успеха в Лондоне. Глобальный совместный стартап вышел на рынок в 2014 году и с тех пор расширился более чем до двух млн кв. футов, охватив при этом все основные лондонские субрынки. Большинство офисов расположено в восточной части Лондона рядом с технологическим кластером «Тех Сити» (Silicon Roundabout). Другие операторы, ориентированные на коворкинг (многие имеют только один или два коворкинг-центра), стремятся удовлетворить местный спрос технологических стартапов, включая специальные центры, функционирующие на базе кафе, например, «Форум» (Forum) в районе Шордич (Shoreditch) и на базе отелей, например, «Зе Катэн» (The Curtain) в том же районе города, который объединяет клуб участников и совместное рабочее пространство. Не остались в стороне и традиционные собственники; в 2017 году компания «Бритиш Лэнд» (British Land) разработала бренд «гибкого» использования помещений «Стори» (Storey), который будет функционировать в рамках существующих активов Лондона.

С позиции инвестора, рост в этом секторе открывает новые возможности и ставит новые задачи, связанные с доступом к рынку и его оценкой. Рынок адаптируется к изменению по мере того, как арендаторы занимают офисные помещения, и уже намечаются три модели, которые инвесторы могут применять для доступа к «гибкому» офисному рынку: классическая модель аренды, модель платформы или модель разделения прибыли / дохода.

Весьма вероятно, что в будущем придётся отойти от традиционной модели фиксированных рабочих мест, которые сдаются в аренду в соответствии со стандартными условиями договора аренды. Новые разработки будут изначально включать в себя «гибкие» элементы пространства в новых зданиях, где помещения уже изначально предназначены для целей организации «гибкого» рабочего пространства, наряду с велнес-услугами и иными вспомогательными службами. Эта гибридная модель отражает типичную траекторию роста бизнеса XXI века – от создания идеи вплоть до долгосрочной аренды недвижимости мировых корпораций, с предоставлением собственникам возможности долговременного сотрудничества с арендаторами.

Как отмечает Гэвин Морган, глава инвестиционного лизинга компании CBRE в странах Европы, Ближнего Востока и Африки, инвесторы, которые могут успешно адаптировать свой продукт, будут иметь явное преимущество при удовлетворении меняющихся потребностей в среде европейских арендаторов. Какая бы ни была выбрана модель, уже очевидно, что у инвесторов и проектных организаций в сфере недвижимости появилась возможность создавать новые «гибкие» офисные продукты для удовлетворения разнообразных запросов потребителей».

По словам Стюарта Смита, управляющего директора Центрального лондонского подразделения консалтинга и управления транзакциями, быстрый рост «гибкого» сектора можно объяснить фундаментальными трансформациями в технологиях и экономике, которые изменились в соответствии с поведением арендаторов. Каждый из арендаторов способствует структурному изменению того, как компании подходят к своим решениям в сфере недвижимости. Концепция «гибкого» офиса является и будет актуальной, поскольку обращается к основной потребности арендатора».