Согласно данным компании JLL, в III квартале 2017 года объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе составил 362 000 кв.м, увеличившись на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом за первые девять месяцев года показатель спроса вырос до 864 000 кв.м, что на 26% превосходит результат аналогичного периода прошлого года.
Более половины объема июля-августа текущего года обеспечили две крупнейшие в истории рынка сделки с компаниями e-commerce – покупка «Утконосом» 70 000 кв.м в «Логопарк Север-2» и контракт на строительство распределительного центра площадью более 145 000 кв. м между Wildberries и компанией «А Плюс Девелопмент». Помимо этого, в минувшем квартале «Гала-Центр» арендовал 23 000 кв.м в «Томилино».
Динамика спроса на складские площади в Московском регионе со стороны разных типов бизнеса
«Крупные сделки с участием онлайн-ритейла на складском рынке являются свидетельством нового этапа в процессе формирования логистической инфраструктуры этого сегмента, для которого склад является основой и главной частью всего бизнеса, – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Стоит также отметить и масштаб закрытых сделок, ведь в случае с e-commerce размер имеет особое значение. Для онлайн-ритейлера очень важна минимизация логистических затрат на единицу заказа, и наилучшим образом этот вопрос решается при максимальном размере распределительного центра. Таким образом, мы можем констатировать, что российский e-commerce вышел на новый уровень конкуренции, ведь до последнего времени для онлайн-сегмента типичной была сделка объемом 5 000 – 10 000 кв. м».
Помимо ритейлеров, среди активных игроков первых трех кварталов 2017 года можно выделить производственные компании (24%), которые также рассматривают долгосрочные решения и оценивают возможности по строительству специализированных зданий – как логистических, так и индустриальных.
«Сейчас мы наблюдаем движение в сторону консолидации и укрупнения компаний на рынке. Этот процесс наиболее заметен именно в ритейле, но оптимизация логистики за счет масштаба и тенденция к увеличению размера складов прослеживаются во всех сегментах. Появление на рынке ряда крупных сделок площадью свыше 50 000 кв.м – это и есть результат данного процесса, – замечает Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Мы ожидаем, что до конца года на рынке складской недвижимости завершатся сделки по аренде и покупке складов совокупным объемом еще около 400-500 тыс. кв. м. В результате годовой объем спроса может составить 1,3-1,4 млн кв.м».
Объем спроса и нового предложения на складском рынке Московского региона
Объем ввода складских площадей в Московском регионе в третьем квартале составил 35 400 кв.м. На рынок вышло всего два объекта – здания в «Логопарк Дмитров» (25 600 кв.м) и блок в «Логопарк Север-2» (9 800 кв.м). В целом за первые три квартала было введено 235 000 кв.м, что на 74% меньше по сравнению с январем-сентябрем 2016 года.
«Несмотря на это снижение, девелоперскую активность на складском рынке можно охарактеризовать как стабильную. К вводу в IV квартале запланировано 458 000 кв.м, таким образом, показатель за 2017 год в целом составит около 700 000 кв. м. И хотя годовой итог будет ниже показателя 2016 года на 35%, с учетом имеющегося на рынке объема свободных помещений такой ввод является высоким, – говорит Вячеслав Холопов. – Кроме того, на рынке анонсируются новые проекты, что будет поддерживать объем строительства в дальнейшем. В частности, PNK Group заявила о реализации двух новых индустриальных парков – «PNK Парк Жуковский» (500 000 кв.м), «PNK Парк Новая Рига» (300 000 кв.м), «Логопарк Девелопмент» планирует строительство «Логопарк Запад» (400 000 кв.м)».
Доля свободных площадей на складском рынке Московского региона по итогам III квартала составила 9%*, или около 1,5 млн кв.м из общего объема в 16,6 млн кв.м. За квартал произошло снижение вакантности на 0,3 п.п.
* Компания JLL произвела пересмотр методологии подсчета общего объема предложения, что повлияло на результирующий показатель вакантности.
В течение IV квартала аналитики компании JLL ожидают краткосрочного роста показателя за счет ввода в эксплуатацию объектов, в которых 70% площадей в настоящий момент не имеют арендатора или пользователя. Тем не менее благодаря сохранению активности спроса, в том числе и на вторичном рынке, к концу 2017 года прогнозируется снижение показателя до 8,6%.
Такие колебания в последние два года являются типичными для складского рынка: доля свободных площадей в сегменте меняется на 0,5-1,5 п.п. в квартал на протяжении последних двух лет, при этом в абсолютном выражении вакантность сохраняется на стабильно высоком уровне.
Динамика свободных площадей на складском рынке Московского региона
«Наличие 1,5 млн кв.м вакантных площадей будет и дальше влиять на ставки аренды и цены продажи зданий, тормозя их рост. Хотя это и создает широкие возможности по выбору подходящих им помещений для потенциальных арендаторов и покупателей», – отмечает Вячеслав Холопов. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам находятся на минимальном уровне и сохраняются в диапазоне 3 000 – 3 600 рублей за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов).
Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению, сохраняется зависимость относительно удаленности от МКАД. Качество складского помещения несомненно имеет важное значение, поэтому более старые складские здания (более семи лет), не проходившие процесс обновления или реконструкции, могут предлагаться по более низким ценам, что влияет на средние показатели.
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")