По итогам трех кварталов 2017 года объем чистых инвестиционных сделок в России вырос на 40%

По итогам трех кварталов 2017 года (январь – сентябрь) объем чистых инвестиционных сделок, то есть покупка объектов недвижимости именно с целью получения дохода, составил $1,74 млрд, что на 40% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года ($1,23 млрд). В целом по итогам первых девяти месяцев 2017 года общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг $2,05 млрд, что на 35% ниже показателя января-сентября 2016 года.

За это время наиболее популярным сегментом с точки зрения чистых инвестиций была торговая недвижимость – по итогам девяти месяцев в нее было вложено $771 млн по сравнению с $244,6 млн в аналогичном периоде прошлого года. На втором месте офисы – $643,6 млн ($654,1 млн в I-III квартале 2016 года), на третьем – многофункциональные комплексы, $206,4 млн после отсутствия сделок по ним в прошлом году.

В структуре чистых сделок доля иностранных инвестиций увеличилась с 6% ($75 млн) до 22% ($379 млн). При этом в общем объеме сделок доля иностранных инвесторов остается самой высокой с 2014 года – 23% или $478 млн, что является позитивным сигналом для рынка в целом, несмотря на состоявшийся уход или заявления о планируемом уходе с рынка некоторых европейских инвесторов в последние два года. Активными игроками среди зарубежных инвесторов остаются компании и фонды, уже присутствующие на российском рынке и у которых сформирована четкая стратегия развития в России.

Диапазоны ставок капитализации для высококачественных активов в Москве в III квартале 2017 года остались на прежнем уровне: 9,5-10,5% для офисных и торговых центров, 12-13% для складских объектов.

Улучшению инвестиционного климата способствует восстановление экономики, которое идет активнее, чем прогнозировалось ранее. По данным Росстата, во II квартале индекс прироста ВВП составил +2,5% по сравнению
со II кварталом 2016 года, что является самым высоким показателем с IV квартала 2013. По итогам III квартала 2017. Минэкономразвития также ожидает прирост ВВП выше 2% в годовом выражении.

На протяжении III квартала 2017 года инфляция была ниже целевых значений ЦБ РФ, составив сентябре 3% в годовом выражении. Этот факт позволил Центробанку в середине сентября снизить ключевую ставку в четвертый раз за год – до 8,5%. Однако, Банк отмечает, что инфляционные ожидания по-прежнему остаются высокими, с чем связаны возможные отклонения инфляции от целевого значения в 4% как вверх, так и вниз к концу текущего года. Oxford Economics прогнозирует, что к концу 2017 года ключевая ставка будет дополнительно снижена на 0,25 п.п., а к концу 2018 ставка будет на уровне 7,25%.

Станислав Бибик, партнер Colliers International в России, так прокомментировал ситуацию на рынке: «Сейчас на рынке коммерческой недвижимости сложилась очень благоприятная ситуация для заключения сделок. Если в прошлом году в объеме сделок преобладали покупки объектов под собственное размещение или переход активов от одного собственника к другому за долги, чем и был обусловлен большой объем инвестиций, то в этом году мы наблюдаем существенное увеличение классических инвестиционных сделок. Позитивные сигналы в экономике, в частности, снижение ставки рефинансирования приведет к удешевлению стоимости банковского финансирования, которое отразится на ставках капитализации – а чем ниже ставки капитализации, тем выше стоимость активов. Учитывая процессы, которые сейчас происходят в российской экономике и на рынке капиталов, мы прогнозируем, что по итогам года общий объем инвестиций будет как минимум на уровне 2016 года – не менее $4 млрд».