В 2017 году в России будет введено минимальное количество торговых площадей за последние 10 лет

В первом полугодии 2017 года в регионах было открыто всего 7 торговых центров совокупной площадью 225 000 кв. м GLA, сообщают специалисты компании «Магазин Магазинов». Во второй половине текущего года планируется открытие 14 торговых центров совокупной площадью 400 000 кв. м GLA. Таким образом, ожидается, что за 2017 год рынок вырастет на 625 000 кв. м. Такой объем нового предложения станет минимальным за последние 10 лет. Последовательное снижение объемов ввода наблюдается, начиная с 2014 года. 

Объем нового предложения в регионах с 2008 по 2017 год,  тыс. кв. м GLA

ЦФО лидирует в новом предложении ТЦ среди российских округов

В 2017 году девелопмент ТЦ сконцентрирован в Центральной России: более 70% всего объема площадей, ожидаемых к вводу в текущем году, расположены в Москве, Московской области и ряде городов ЦФО. Из ТОП-5 крупнейших ТЦ, открытых или планируемых к открытию, четыре располагаются в Центральной России.

Традиционно, крупные города Урала вносят существенный вклад в прирост рынка торговой недвижимости. Но в 2017 году в УФО не будет введен в эксплуатацию ни один новый ТЦ. Обратная ситуация на Юге России: на насыщенных рынках Краснодара и Ростова-на-Дону два года не происходили количественные изменения, но в текущем году в них открывается по одному ТЦ. В Краснодаре это уже запущенный ТРЦ «Рояль Сити», а в Ростове-на-Дону - вторая очередь ТРЦ «МегаМаг», которая откроется в конце августа 2017 года.

Географическое распределение нового предложения, кв. м GLA

Привлекательность городов с населением менее 1 млн человек растет

Если проследить развитие рынка торговой недвижимости в разрезе кластеров городов различного масштаба, то сегодня девелоперы все больше обращают внимание на города с численностью населения менее миллиона человек. В 2017 году почти 60% торговых площадей в новых качественных ТЦ придется на эту совокупность городов, тогда как в 2013-2016 годах на них приходилось в среднем 45% от нового предложения.

Если в Москве не было введено ни одного нового ТЦ в течение первого полугодия, то в Санкт-Петербурге не ожидается открытий до конца года. Среди городов-миллионников в течение первой половины 2017 года зафиксирован ввод только одного ТЦ – третьей очереди «Галереи Чижова» в Воронеже.

Особенность девелопмента объектов торговой недвижимости как в регионах, так и в Москве, заключается в том, что все большую долю среди новых объектов занимают небольшие районные ТЦ. На некоторых насыщенных рынках возведение таких объектов является едва ли не единственной возможностью создания рентабельного арендного бизнеса.

Если говорить про крупные проекты - желание сократить риск недозаполнения площадей приводит к тому, что все чаще новые ТЦ на рынке возводятся по фазам. В какой-то мере, это одна из антикризисных стратегий девелоперов.

Структура нового предложения торговых площадей по группам городов

Краснодар остается самым обеспеченным торговыми площадями городом России

По итогам 2017 года пятерка лидеров по обеспеченности качественными торговыми площадями среди крупнейших городов России не должна измениться. По-прежнему, лидерство в рейтинге удерживает Краснодар. Среди миллионников наиболее насыщенный торговыми центрами город - это Самара. Если в Краснодаре насыщение рынка не привело к заметному увеличению уровня вакантных помещений в ТЦ, то в Самаре и Екатеринбурге, как и во многих городах верхней части рейтинга, некоторые из недавно построенных ТЦ сейчас испытывают большую проблему с заполняемостью арендаторами. Как правило, больше всех страдают объекты, расположенные не в самых лучших локациях.

Наименее насыщенным современными ТЦ миллионником остается город Пермь. В 2015 году здесь был открыт ТРЦ «СпешиLove», в настоящее время строительство новых крупных ТЦ здесь не ведется. Пермь, наряду с Томском и Набережными Челнами, остается одним из наиболее привлекательных рынков для девелопмента новых ТЦ.

Обеспеченность городов 500 000+ человек качественными торговыми площадями, кв. м / 1000 жителей

Андрей Васюткин, Руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов», комментирует: «В России остается еще большое количество крупных городов, ненасыщенных современными форматами торговой недвижимости. Мы надеемся увидеть открытия интересных проектов в этих городах в 2018-2019 годах. В текущем же году мы наблюдаем следствие того, что девелоперы в сложные 2015-2016 годы не запускали новых проектов. Ритейл, ранее маржинально высокий сегмент коммерческой недвижимости, вдруг оказался рисковым. С одной стороны, девелоперы лишились возможности использовать доступное заемное финансирование. Но самое главное – снижение покупательской способности сказалось на оборотах арендаторов и, соответственно, доходе арендодателей. Все это привело к тому, что инвестиционная привлекательность строительства новых ТЦ заметно снизилась. Девелоперы предпочли не застраивать земельные участки или не размораживать ранее начатые проекты. 

Поэтому большая часть нового предложения 2017 года приходится на Центральную Россию, менее рисковую с точки зрения покупательских расходов. Для инвесторов также немаловажен географический фактор – мало кто из европейских инвесторов готов вкладывать средства в проекты на Дальнем Востоке или Восточной Сибири – там развитие рынка происходит за счет внутренних, локальных инвестиций. 

Изменение покупательского поведения также повлияло на структуру предложения новых торговых площадей. Как мы видим, на рынок выходит все больше районных ТЦ. Есть ряд преимуществ такого формата на стагнирующем рынке – а) необходимо меньше инвестиций, б) короче инвестиционный период и меньше времени тратится на заполнение площадей арендаторами, в) следование тренду – т.к. потребители все чаще выбирают локальные объекты для совершения покупок, а также для проведения свободного времени.
Для справки: в 2017 году средняя медианная площадь введенного ТЦ составит 20 000 кв. м, в 2016 году она составляла 30 000 кв. м, в 2015 – 33 000 кв. м GLA».