Доля вакантных офисных площадей на рынке Москвы сократилась до минимума с 2014 года

Согласно данным аналитиков компании JLL, в I квартале 2017 года в Москве было введено только два офисных здания общей площадью 21 000 кв. м, что на 67% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Ввод 63 000 кв. м площадей, заявленных на первые три месяца года, был отложен на II квартал.

Несмотря на перенос сроков ввода офисных зданий, прогноз JLL на 2017 год в целом остается неизменным: ожидается выход на рынок 542 000 кв. м новых площадей, что на 71% превысит рекордно низкий показатель 2016 года. В том числе 349 000 кв. м появится в ММДЦ «Москва-Сити» после нулевого ввода в прошлом году. В ЦАО ожидается появление 65 000 кв. м новых офисов, что в пять раз превышает показатель 2016 года. Из заявленных к вводу в 2017 году объектов стоит отметить башню «Восток» комплекса «Федерация», «IQ-квартал», БЦ «Оазис» и «Фили-град».

Структура ввода качественных офисных площадей по районам Москвы

Доля свободных офисных площадей на фоне низкой девелоперской активности на офисном рынке продолжила уменьшаться – с 15,5% в IV квартале 2016 года до 15,1% в I кварталетекущего года, достигнув в результате минимального уровня со II квартала 2014 года. В классе А доля вакантных площадей за квартал снизилась с 18,1% до 17,5%, в классе B+ - с 17,3% до 16,3%. В классе В- доля свободных площадей выросла на 1 п.п. и составила 10,8%.

Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Объем арендованных и купленных площадей в I квартале 2017 года сократился на 37% по сравнению с показателем I квартала 2016 года – до 167 000 кв. м. В структуре спроса акцент сместился в сторону заключения новых сделок: их доля составила около 73% в общем объеме в сравнении с 44% в I квартале 2016 года. При этом наблюдается разнонаправленная динамика среднего размера сделки в зависимости от ее типа. Средний объем новой сделки в I квартале 2017 года составил немногим более 1 000 кв. м против почти 2 400 кв. м годом ранее. В свою очередь, средний размер сделок пересмотра условий аренды немного увеличился – с 2 700 кв. м до 3 000 кв. м.

По мнению аналитиков компании JLL, данная динамика является следствием всплеска активности крупных арендаторов в 2012-2014 годах, которые сегодня пересматривают и продлевают соглашения. Активность на рынке новых сделок диктуется более мобильными арендаторами, желающими переехать в качественные офисы сравнительно небольшой площади. Таким компаниям легче подобрать подходящий вариант: помещения до 1 500 кв. м составляют 53% от общего числа предложений на рынке. Тем не менее, это не означает отсутствие активности крупных арендаторов, сделки с участием которых ожидаются в течение 2017 года.

Арендаторы продолжают отдавать предпочтение качественным децентрализованным объектам: 36% новых сделок аренды (60 900 кв. м) заключено в объектах класса А за пределами Центрального делового района (ЦДР). Вместе с этим, активность арендаторов в центре города также выросла: объем новых транзакций в ЦДР в I квартале 2017 года составил 22 400 кв. м против 6 900 кв. м в I квартале 2016 года.

Объем сделок на офисном рынке Москвы

«Низкий объем ввода новых проектов, стабильные арендные ставки, растущий интерес арендаторов к качественным объектам, снижение доли свободных площадей привели к уменьшению "гибкости" арендодателей при заключении новых договоров аренды и сокращению разрыва между запрашиваемыми ставками и теми, по которым заключаются сделки, – отмечает Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. –  Запрашиваемые арендные ставки в I квартале остались неизменными, при этом сегодня основной объем помещений на офисном рынке Москвы предлагается в рублях с ежегодной индексацией».

В премиальном сегменте запрашиваемые арендные ставки на конец I квартала составили $600-750 за кв. м в год (или 33-45 тыс. рублей), в классе А – $400-670 за кв. м в год (22-38 тыс. рублей), в классе B+ – 12-20 тыс. руб. за кв. м в год. В объектах ММДЦ «Москва-Сити» запрашиваемые ставки составляют $360-750 за кв. м в год (20-42 тыс. рублей). На рынке наблюдается повышение арендных ставок в отдельных объектах, однако оно не выходит за пределы среднего диапазона.