УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

JLL: доля вакантных складов в Московском регионе продолжает расти

25.04.2017

Объем ввода складских площадей в Московском регионе в I квартале снизился на 40% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года и составил порядка 60 000 кв.м. Такие данные приводит компания JLL. В целом в 2017 году планируется выход на рынок около 650 000 кв.м новых складских проектов, что на 15% уступает результату прошлого года.

Отличительной характеристикой 2017 года является превалирование спекулятивных складов в структуре ввода, а доля проектов built-to-suit снизится.

За I квартал 2017 года было введено в эксплуатацию четыре складских комплекса: «Диарт» (16 200 кв.м), новый блок в логопарке «Дмитров» (20 000 кв.м), часть фазы I в ОРЦ «Радумля» (13 000 кв.м), складской комплекс «Химки» (8 000 кв.м). Стоит отметить, что все новые объекты располагаются на севере Московского региона.

Отличительной характеристикой 2017 года является превалирование спекулятивных складов в структуре ввода: по оценке JLL, такие проекты составляют почти 80% прогнозируемого объема нового предложения нынешнего года против 33% годом ранее. Доля built-to-suit в свою очередь снизится с 40% до 10%. «Низкий объем проектов, строящихся под нужды конкретного заказчика, является одной из причин сокращения ввода в 2017 году. В то же время уменьшение объема built-to-suit площадей произойдет в результате более длительной реализации сложных и качественных проектов, сроки ввода которых были перенесены на 2018 год», – отмечает Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

Среди крупнейших проектов, находящихся на стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года, – складской комплекс «Борисовка» (63 000 кв.м), новые блоки в индустриальных парках «PNK-Бекасово» и «PNK-Северное Шереметьево» (совокупно 60 000 кв.м), «Клин Логистикс» (57 000 кв.м), «Внуково Логистик» (50 000 кв.м), новые фазы в «Логопарке Север-2» (43 000 кв.м) и технопарке «Успенский» (42 000 кв.м).

Ввод и спрос на рынке складов Московского региона

Объем купленных и арендованных складских площадей в I квартале оказался вдвое ниже в сравнении с аналогичным периодом 2016 года и составил около 130 000 кв.м. Средний размер сделки уменьшился на 38% по сравнению с показателем первых трех месяцев прошлого года – до 8 700 кв.м. В структуре сделок в I квартале преобладали дистрибьюторы и ритейлеры (42% и 27% соответственно).

На фоне снижения объема сделок и освобождения складских помещений в ряде объектов доля вакантных площадей в существующих складских комплексах Московского региона выросла до 12,8% по сравнению с 12,2% по итогам прошлого года и 10,2% в первом квартале 2016 года. В абсолютном объеме вакантность на столичном рынке складов достигла 1,65 млн кв.м, увеличившись на 6% за квартал и на треть за год.

Наличие значительного объема свободных складов разного уровня стало новой реальностью московского рынка: вакантность с нами навсегда.

«При условии поддержания спроса в диапазоне 150-200 тысяч кв. м в квартал, мы ожидаем сохранения вакантности в Московской области на текущем уровне – около 12-13% до конца 2017 года, – прогнозирует Вячеслав Холопов. – В долгосрочной перспективе объем вакантных площадей будет постепенно поглощаться, однако мы не ожидаем сокращения показателя ниже 5-7%. Наличие значительного объема свободных складов разного уровня стало новой реальностью московского рынка: вакантность с нами навсегда».

Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона

Давление на средние арендные ставки оказывает наличие не только вакантных площадей, но и постепенно устаревающих складских комплексов.

Уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам в I квартале сократился с 3 500 до 3 300 рублей за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). Максимальные запрашиваемые ставки уменьшились с 4 000 до 3 800 рублей за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов). При этом снизилась и готовность собственников объектов к торгу в процессе переговоров: коррекция в процессе обсуждения коммерческих условий возможна, но гибкость девелоперов и собственников складов ограничена.

«Давление на средние арендные ставки оказывает наличие не только вакантных площадей, но и постепенно устаревающих складских комплексов. Около четверти общего объема рынка представлено объектами, построенными 8-12 лет назад и проигрывающими по качеству более современным активам. Если некоторые владельцы таких зданий готовы инвестировать в их обновление для привлечения качественного спроса, то другие – лишь снижать ставки, тем самым влияя на средний показатель по рынку, – отмечает Вячеслав Холопов. – В то же время в перспективе одного года – полутора лет мы ожидаем вымывания наиболее дешевого предложения с рынка, что может привести к «математическому» росту средней арендной ставки. Объем спроса на сегодняшний день недостаточен для ее органического увеличения».

Объем вакантных складов во всех ключевых региональных городах страны вдвое ниже показателя одной лишь Московской области и составляет менее 700 000 кв.м.

По словам Вячеслава Холопова, «низкие ставки аренды и высокая конкуренция делают неочевидными экономическую эффективность спекулятивного девелопмента в Московской области. Логично предположить, что столичный рынок и дальше будет двигаться в сторону формата строительства «под ключ» для реализации нестандартных или крупных проектов, в то время как традиционные запросы будут закрываться преимущественно существующими складскими зданиями. В противовес московскому рынку интересным становится развитие проектов в ключевых региональных логистических центрах нашей страны – от Ростова-на-Дону до Владивостока, во многих из которых сегодня наблюдается нехватка готовых помещений при наличии интереса арендаторов, в первую очередь крупных торговых операторов. Объем вакантных складов во всех ключевых региональных городах страны вдвое ниже показателя одной лишь Московской области и составляет менее 700 000 кв.м».

Материалы по теме

Продуктовые ритейлеры существенно сократили долю в общем объеме сделок на складском рынке

Продуктовые ритейлеры существенно сократили долю в общем объеме сделок на складском рынке
19.04.2017 Консультанты, управляющие Продуктовый рынок Московского региона близок к насыщению и крупные торговые сети планируют развиваться в региональных городах, считают аналитики Knight Frank Подробнее

В I квартале 2017 года существенно увеличился ввод складских площадей в Московском регионе

В I квартале 2017 года существенно увеличился ввод складских площадей в Московском регионе
13.04.2017 Консультанты, управляющие По прогнозам S.A. Ricci, самым активным периодом ввода складов станет III квартал 2017 – около 140 000 кв.м Подробнее

Перспективы развития рынка складской недвижимости России

Перспективы развития рынка складской недвижимости России
05.04.2017 Девелоперы, строители О сегодняшней ситуации и возможных измениях на российском рынке складских помещений в будущем рассказывает директор по аренде и маркетингу девелоперской компании Radius Group Анна Сорокина Подробнее

В 2017 году в столичном регионе введут не более 600 тыс.кв.м складов

В 2017 году в столичном регионе введут не более 600 тыс.кв.м складов
10.02.2017 Москва В результате низкого объема ввода и устойчивого спроса, доля свободных площадей может снизиться до 11% Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog