УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Основные тенденции рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

08.11.2016

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, рынок качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга начинает демонстрировать положительную динамику. В начале IV квартала 2016 года в городе выросли арендные ставки на офисы, а объем вакантных площадей сократился на 1,5%. За прошедшие месяцы этого года уровень поглощения деловой недвижимости в северной столице двукратно превысил показатель аналогичного периода 2015 года. О текущих тенденциях на рынке в интервью порталу Zdanie.info рассказал управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.

— По итогам первого полугодия 2016 года в Санкт-Петербурге снизились объемы ввода офисных площадей. Как Вы считаете, возможна ли в ближайшее время стабилизация ситуации на рынке и возвращение к прежним объемам ввода?

Дмитрий Золин, управляющий директор 
сети БЦ «Сенатор» в Санкт-Петербурге

— Действительно, объемы ввода значительно снизились, при этом основная доля – это бизнес-центры класса В и В+, класса А очень мало. Не думаю, что в ближайшей перспективе ситуация стабилизируется и объем ввода новых качественных объектов увеличится. На рынке сегодня нет к этому предпосылок. Будут выводиться единичные объекты, но это будут проекты крупных и знаковых игроков рынка, для которых развитие офисного сегмента Петербурга в качественном отношении является стратегией развития компании. Мы сейчас работаем над несколькими проектами класса «А», наша компания «Ренейссанс Констракшн» движется в этом направлении. Учитывая низкое предложение в БЦ Санкт-Петербурга офисных площадей класса «А», некоторые крупные компании будут строить бизнес-центры по схеме build-to-suit, сегодня они уже находятся в поисках земельных участков. Но и таких историй будет немного. В ближайшее время ждать изменений в объемах ввода качественных офисных объектов не стоит.

— Исходя из опыта вашей компании, офисы какого класса пострадали в кризис больше и меньше всего?

— В комфортном состоянии находится класс «А» – спрос на эти площади высок, он формируется в том числе «Газпромом» и его структурами, например, за первое полугодие 2016 года объем поглощения офисов ими составил порядка 100 000 кв.м. Самая крупная сделка – аренда здания БЦ «Фландрия». Активны компании IT-сферы, к примеру, в нашей сети они занимают порядка 20% офисов класса «А». Хорошо чувствуют себя объекты класса «В+» и «В», спрос на которые формируют как новые игроки, так и уходящие арендаторы из класса «А».
Естественно, наиболее пострадали в Санкт-Петербурге некачественные офисные объекты с неудачной локацией, плохой транспортной доступностью. Такие объекты и в условиях стабильной экономики испытывают трудности. Но если раньше подобные недочеты рынок регулировал стоимостью квадратного метра, то сейчас ошибки не прощает.

— Пришлось ли «Сенатору» ввести какие-либо «антикризисные» меры и реализовать стратегии, направленные на удержание арендаторов?

— Нет, сеть бизнес-центров «Сенатор» продолжает развиваться в рамках запланированной стратегии. Мы продолжаем работать над новыми проектами, при этом постоянно заботимся о совершенствовании уже существующих, каждый объект соответствует современным требованиям по техническому оснащению, благоустройству, уровню сервиса. Мы регулярно работаем над развитием инфраструктуры, чтобы сделать работу арендаторов в наших объектах более комфортной. Сегодня недостаточно просто построить красивое, качественное здание, важно профессионально управлять им. Среди арендаторов высоко ценится способность оперативно принимать решения и выполнять любые задачи, только тогда объект будет успешным. В этом отношении мы выдерживаем конкуренцию на рынке.

Сегодня недостаточно просто построить красивое, качественное здание, важно профессионально управлять им. Среди арендаторов высоко ценится способность оперативно принимать решения и выполнять любые задачи, только тогда объект будет успешным

— Как обстоит вопрос с арендными ставками?

— В Петербурге мы можем обозначить их рост. На текущий момент средний уровень ставок аренды офисов в классе «А» составляет 1400-1500 рублей за кв.м с учетом НДС и расходов на эксплуатацию, в классе «В» и «В+» на уровне 1100-1300 рублей за кв.м. В качественных объектах арендные ставки показывают положительную динамику. Если ранее они находились в стадии стагнации или нестабильном положении, то сейчас обозначен явный рост – в классе «А» примерно на 5%, «В+» на 3-3,5%, в классе «В» произошла их стабилизация.

— Отразился ли кризис на планах по развитию сети? Ввод бизнес-классов какого класса вы считаете приоритетным?

— Нет, кризис не отразился на планах по развитию сети, мы продолжаем идти по намеченной ранее стратегии. Сейчас рынку Петербурга не хватает объектов класса «А», мы работаем в этом направлении.

— Несмотря на непростую экономическую ситуацию, ваши бизнес-центры продолжают пополняться новыми арендаторами. Используете ли вы особые стратегии по привлечению компаний?

— Наша стратегия заключается как в качественной работе команды, так и в качестве сервисов, которые мы развиваем и внедряем внутри наших бизнес-центров, что позволяет удовлетворить спрос, существующий на сегодняшний день. В отличие от многих наших конкурентов, мы предлагаем арендаторам офисы с полной отделкой «под ключ», чтобы арендатор мог моментально заехать в офис. Например, в первой половине дня мы заключаем сделку, а во второй арендатор уже завозит мебель.

В отличие от многих наших конкурентов, мы предлагаем арендаторам офисы с полной отделкой «под ключ», чтобы арендатор мог моментально заехать в офис. Например, в первой половине дня мы заключаем сделку, а во второй арендатор уже завозит мебель

— Каким подходом вы руководствуетесь при сдаче площадей?

— У нас работает внутренняя служба продаж. Она является командой профессиональных брокеров, каждый из которых знает все объекты сети, их особенности, характеристики сдаваемых помещений, что позволяет им оперативно находить офисы по запросам любой компании. Как крупнейшая сеть бизнес-центров в Петербурге, мы не можем позволить себе полагаться и зависеть от внешних компаний. Служба продаж у нас действует довольно давно, а главное – эффективно. Ежегодно наши сотрудники сдают больший объем площадей, нежели любая из ведущих консалтинговых компаний города.

У нас работает внутренняя служба продаж, мы не можем позволить себе полагаться и зависеть от внешних компаний. Ежегодно наши сотрудники сдают больший объем площадей, нежели любая из ведущих консалтинговых компаний города

— Какое внимание сеть «Сенатор» уделяет вопросу инфраструктуры при открытии новых БЦ?

— Чем шире инфраструктура в бизнес-центре, тем он привлекательнее для арендаторов. Наши объекты оснащены самой современной технической инфраструктурой, что позволяет привлекать на площади арендаторов из любой области. Но кроме этого мы заботимся и о коммерческой составляющей, привлекая в качестве арендаторов представителей общепита, кафе и ресторанов, продуктовых ритейлеров, различные предприятия сферы услуг: банки, визовые центры, страховые, консалтинговые, юридические компании и многих других. Мы регулярно проводим мониторинг рынка в поисках арендаторов, которые смогут расширить спектр предоставляемых услуг остальным резидентам бизнес-центра.

Мы регулярно проводим мониторинг рынка в поисках арендаторов, которые смогут расширить спектр предоставляемых услуг остальным резидентам бизнес-центра

— Насколько активно площади арендуются предприятиями питания и ритейлерами? Кто является их основной аудиторией – жители города, или исключительно сотрудники компаний-резидентов бизнес-центра?

— Привлечение предприятий питания и ритейлеров позволяет расширить инфраструктуру объектов. Для ритейлера или предприятия питания размещение точек в бизнес-центрах – грамотный ход, который гарантирует постоянный циркулирующий поток покупателей как за счет арендаторов бизнес-центра, так и за счет пешеходного трафика.

— Какая средняя заполняемость ваших объектов? Бизнес-центры какого класса пользуются наибольшим спросом?

— Средняя заполняемость по сети находится на отметке более чем 90%. При этом у нкас есть несколько крупных объектов, заполняемость которых достигает 100%. Наибольшим спросом сегодня пользуются качественные объекты класса «А», «В+» и «В» с хорошей локацией и транспортной доступностью.

— Какой формат офисных площадей наиболее активно сдается в нынешних реалиях? Изменилась ли эта тенденция за последние годы?

— Если говорить про форматы и планировки, то в Петербурге сегмент закрытых офисных планировок превалирует перед смешанными и открытыми офисными блоками - его доля в общем объеме предложения составляет порядка 65%. Выбор планировки зависит от корпоративной культуры компании. Как правило, закрытые планировки характерны для компаний из строительного и производственного секторов. Открытые пространства предпочитают IT-компании, логистические компании и организации сферы услуг.

В Петербурге сегмент закрытых офисных планировок превалирует перед смешанными и открытыми офисными блоками - его доля в общем объеме предложения составляет порядка 65%

— С какой заполняемостью Вы вводите объекты в эксплуатацию? Как быстро начинается рост числа резидентов?

— После кризиса 2008 года мы начали выводить на рынок объекты с нулевой заполняемостью. Срок экспозиции объектов всегда зависит от интереса со стороны рынка, от состояния спроса. Могу сказать, что, например, «Сенатор» класса «А» на Московском проспекте, который открылся в сентябре 2015 года, менее чем за год заполнился на 100%. При этом показатель в 90% был достигнут менее чем за 6 месяцев с момента открытия. Другой пример – вторую очередь бизнес-центра «Сенатор» класса «А» на Кропоткина, 1 мы открыли в марте 2015 года. Меньше чем за 9 месяцев объект был заполнен на 100%.

— Компании каких отраслей являются вашими основными клиентами?

— Нельзя однозначно говорить, что наши бизнес-центры привлекают какую-то определенную сферу бизнеса. У нас 26 объектов площадью 310 000 кв.м. Эти площади арендуют представители самых разных отраслей. Естественно, мы развиваемся в рамках рынка, поэтому к нам активно заходят компании нефтегазодобывающей отрасли, IT-сферы, значительную долю занимают представители торговли и ритейла, промышленности и производства, банковских структур, строители и девелоперы, консалтинговые компании различных направлений и другие. Мы открыты для всех.

— Какие основные планы по развитию сети «Сенатор» на ближайшее время?

— Сейчас мы работаем над реализацией второй очереди «Сенатора» на Чапаева, 15 общей площадью более 20 000 кв. м. Планируем сдать его в эксплуатацию во втором квартале 2017 года. Также ведем реализацию проекта по реконструкции здания «Русского торгово-промышленного банка» на Большой Морской, 15. Мы планируем развиваться дальше, увеличивать портфель проектов сети, при этом повышать уровень обеспеченности рынка Петербурга объектами высокого класса.

Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO

Материалы по теме

Сделка аренды | «Лаборатория Касперского» арендовала офис 1200 кв.м в БЦ «Сенатор» в Санкт-Петербурге

«Лаборатория Касперского» арендовала офис 1200 кв.м в БЦ «Сенатор» в Санкт-Петербурге
02.11.2016 Аренда Новый офис международной компании расположился в бизнес-центре на ул. Профессора Попова, д. 37 Подробнее

Сделка аренды офиса | В БЦ «Сенатор» на Московском проспекте в Петербурге сдано 900 кв.м

Бизнес-центр «Сенатор» на Московском проспекте
20.10.2016 Аренда Новым арендатором БЦ около станции Фрунзенская стала «Балтийская экспедиторская компания» Подробнее

ВТБ профинансирует строительство БЦ «Сенатор» в Санкт-Петербурге

ВТБ профинансирует строительство БЦ «Сенатор» в Санкт-Петербурге
16.08.2016 Регионы РФ Банк ВТБ откроет компании «Н.Ф.Г» невозобновляемую кредитную линию объемом 650 млн рублей сроком на 7 лет Подробнее

Сделка аренды офиса | В БЦ «Сенатор» на улице Жуковского в СПб появился новый арендатор

Canon
28.06.2016 Аренда Офисное помещение площадью около 190 кв. м арендовало российское подразделение компании Canon Подробнее

Владелец сети БЦ «Сенатор» может выкупить бизнес-центры Балтийского банка в Петербурге

Владелец сети БЦ «Сенатор» может выкупить бизнес-центры Балтийского банка в Петербурге
01.06.2016 Регионы РФ Речь идет о бизнес-центрах «Аэроплаза» на Стартовой улице площадью 33 тыс.кв.м и «Северная столица» в Волынском переулке площадью 22,5 тыс.кв.м Подробнее

«НДВ-Девелопмент» планирует расширить бизнес-присутствие за счет приобретения новых активов

«НДВ-Девелопмент» планирует расширить бизнес-присутствие за счет приобретения новых активов
17.08.2017 Девелоперы, строители Компания рассматривает приобретение новых активов в нескольких сегментах – площадки под строительство, участки в промзонах, торговые центры Подробнее

Казанская компания UD-GROUP формирует собственного FM-оператора при поддержке Zeppelin

Казанская компания UD-GROUP формирует собственного FM-оператора при поддержке Zeppelin
17.08.2017 Девелоперы, строители Компания UD-GROUP работает на рынке Казани с 2001 года. Она реализовала БЦ «Сфера», БЦ «Островский», ТОЦ «Уницентр» Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog