Лизинг коммерческой недвижимости в нашей стране пока не очень распространен. Между тем, в Европе этот рынок развивается гораздо активнее. В чем проблемы и особенности этого сегмента в России, и какие тенденции для него характерны, мы попробовали выяснить у генерального директора ЗАО "Газпромбанк Лизинг" Агаджанова Максима Анатольевича.
– Чем интересен лизинг недвижимости? Какие возможности открывает эта услуга?
Лизинг недвижимости, как и любого другого имущества, несет несколько финансовых выгод. Например, возможность включить себестоимость товаров и услуг всей суммы лизингового платежа. Также налог на имущество при лизинге недвижимости включается в состав лизинговых платежей и относится на себестоимость. Кроме того, лизинговая компания, как правило, выполняет не только функции финансового института, но и выступает для клиента партнером в поиске более доступного по цене имущества, берет на себя ведение переговоров с поставщиками, консультирует в процессе оформления договоров купли-продажи и принимает участие в регистрации объектов недвижимости.
– Какие преимущества имеет лизинг перед обычным кредитом или ипотекой?
Лизинг позволяет эффективно финансировать проекты, требующие серьезных вложений. К ним относится и приобретение недвижимости. В числе значимых преимуществ лизинга по сравнению с кредитом следует упомянуть возможность отнесения в полном размере лизинговых платежей на себестоимость, включая страхование и другие расходы. Также, НДС с услуг лизинговой компании, уплачиваемый в составе лизинговых платежей, подлежит возмещению. К преимуществам лизинга также можно отнести льготное страхование (за счет возможностей лизинговой компании). Кроме этого, в лизинге недвижимости активно используется индивидуальное структурирование сделки, включая льготные периоды по платежам, учет сезонности и прочее.
В России лизинг – инструмент, который в большинстве случаев применяется юридическими лицами и ИП. В настоящее время некоторые компании начали предлагать лизинг и для физических лиц, но, во-первых, в основном это касается сделок с автотранспортом и, во-вторых, так или иначе, подразумевает участие в сделке юридических лиц, например, в качестве поручителя. Таким образом, в нашей стране лизинг недвижимости – услуга, доступная только для юридических лиц и только для коммерческой деятельности.
– Кто может оформить лизинг? Какие требования предъявляются к лизингополучателю в этом сегменте?
Как уже было сказано, лизинг – инструмент для юридических лиц и ИП, который, в большинстве случаев, используется для предпринимательской деятельности. В данном сегменте требования к лизингополучателю схожи с требованиями в других капиталоемких отраслях, например, в лизинге судов или тяжелых буровых установок. Обычно требования лизинговых компаний касаются периода работы компании на рынке, ее оборотов (важно, чтобы приходящая выручка позволяла лизингополучателю вносить платежи, предусмотренные договором лизинга), размера первоначального взноса.
– Какие законодательные сложности существуют при лизинге недвижимости?
В соответствии с законодательством РФ предметом лизинга не может быть земля и другие природные объекты. В связи с этим появляются сложности при передаче недвижимого имущества в лизинг, так как объект лизинга стоит на участке земли, который сдать в лизинг нельзя. Однако тот факт, что земельные участки в соответствии с действующим законодательством не могут выступать в качестве предмета договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. В целях соблюдения норм законодательства земля на срок лизинга, как правило, передается лизинговой компании в собственность или в аренду.
Таким образом, одновременно с регистрацией перехода к лизингополучателю права собственности на здание, являющееся предметом лизинга, подлежит государственной регистрации и переход права собственности или аренды на земельный участок.
Стоит отметить, что регистрация договора лизинга недвижимости возможна при условии наличия зарегистрированного в установленном порядке права собственности лизингодателя на объекты, выступающие предметом лизинга. Лизингодатель же может оформить право собственности на недвижимое имущество на основании договора о приобретении предмета лизинга, который должен заключаться после заключения соответствующего договора. Возникает ситуация, когда лизингодатель обязан зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, приобретенный им во исполнение договора лизинга, но до регистрации договора лизинга между ним и лизингополучателем правоотношения еще нет, так как сам договор лизинга еще не заключен. Такое противоречие устраняется путем подачи в регистрирующие органы двух пакетов документов одновременно: и договора лизинга, и договора купли-продажи.
Кроме этого, необходимо помнить, что если объект лизинга еще не построен, то сделка подлежит структурированию посредством заключения предварительных договоров, и лизинговая компания после регистрации объекта недвижимости в ЕГРП должна выкупать его у инвестиционной компании (поставщика), так как такой договор является неотъемлемой частью сделки.
Все это существенно осложняет процедуру заключения сделок по лизингу недвижимости и требует наличия квалифицированного штата юристов в лизинговой компании. Однако при наличии свидетельства о праве собственности в лизинг может быть передан недостроенный объект, в том числе, при последующей ее достройке при заключенном договоре лизинга.
– Есть ли какие-то требования к самому объекту недвижимости, который можно купить в лизинг?
Самое главное требование к любому предмету, передаваемому в лизинг – его ликвидность. Это касается и недвижимости, передаваемой в лизинг. Для нее необходима адекватная ликвидная стоимость. Например, ее цена не должна быть выше рыночной.
– В чем особенность российского рынка лизинга недвижимости?
По своей структуре договоры лизинга недвижимости являются наиболее сложными в этом сегменте. Одна из причин этого – требования, которые предъявляются к сделкам при лизинге недвижимости, гораздо жестче и шире, чем по договорам с другими видами имущества.
Сейчас лизинг недвижимости занимает менее 1,4% всего рынка лизинга, являясь одним из наименее распространенных видов лизинга в России, в то время как в европейских странах он по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования, а в некоторых государствах, например, в Италии, доля таких сделок достигает 40%.
Среди причин, сдерживающих развитие лизинга недвижимости, можно отметить следующие. Во-первых, длительные сроки полезного использования этого вида имущества предполагают либо оформление договора лизинга на период до 10 лет, либо установление достаточно высокой стоимости выкупа. Первый вариант возможен только для лизинговых компаний, у которых есть «длинная» ресурсная база, и доступен наиболее крупным и стабильным лизингодателям. Во втором варианте клиент, становясь владельцем имущества, теряет возможность ускоренно амортизировать его, и соответственно, эффект от лизинга становится значительно меньше.
Еще одной причиной является, как правило, ощутимая разница между рыночной и балансовой стоимостью объектов, а также сложности с определением ее рыночной цены на вторичном рынке. Этот фактор ограничивает развитие лизинга уже сданной в эксплуатацию недвижимости.
На Западе большим спросом пользуется коммерческая недвижимость, в России же больше развит лизинг промышленных комплексов, где недвижимость является одной из частей сделки. Это связано с тем, что российские лизинговые компании привыкли анализировать риск на конечного эксплуатанта, поскольку он в итоге формирует доходную часть всего проекта. При лизинге коммерческой недвижимости, особенно новых торговых площадей, этот риск лизинговые компании не всегда могут оценить и поэтому принимают его за высокий, что заставляет их отказываться от реализации подобных сделок.
– Можно ли обозначить среднюю стоимость объектов лизинга, например, в Москве? А в регионах?
Выше уже была проведена параллель между лизингом и кредитом. Как и при кредите, стоимость лизинга напрямую зависит от стоимости объекта, передаваемого в лизинг. Поэтому среднюю стоимость посчитать невозможно, тем более это будет бессмысленно: понятно, что стоимость гаража размером 20 кв. м. на окраине и многоэтажного офисного здания в центре города существенно различается.
– На какой срок обычно заключаются такие договоры?
Чаще всего договоры на лизинг недвижимости заключаются сроком на 7-10 лет. Это обусловлено тем, что у зданий очень большой срок амортизации, а в настоящее время семь-десять лет – максимальный срок лизинга, на который заключают договоры лизинговые компании, имеющие доступ к длинным деньгам.
– Опишите схему оформления лизинга? Сложнее ли это, чем оформление кредита, и какие этапы и мероприятия предусматривает процесс?
Для начала необходимо выбрать продавца имущества, подготовить документы для лизинговой компании для реализации сделки, дождаться окончательного решения по вашему вопросу.
Сделки с недвижимостью имеют свою специфику, связанную с необходимостью их государственной регистрации. В зависимости от условий сделки, финансового положения лизингополучателя, может потребоваться дополнительное обеспечение.
– Сколько времени может занять оформление?
Срок рассмотрения заявки на лизинг зависит от многих параметров. И главным образом, его определяет специфика конкретной сделки. Что касается нашей компании, не секрет, что Газпромбанк Лизинг специализируется на сложно структурированных проектах, успех реализации которых зависит от многих факторов и предполагает комплексный анализ возможных рисков. И это объективно, т.к. лизинговая компания — это не только источник финансовых ресурсов, но и гарант надежности для своих клиентов и партнеров.
И во многих случаях такое ожидание оправдано, т.к. наш клиент получит не только имущество, но и полноценную экспертизу своего проекта. Поскольку Газпромбанк Лизинг индивидуально относится к каждому своему клиенту, то и сроки рассмотрения лизинговой сделки могут быть разными в каждом конкретном случае. Если у нас уже был опыт работы с конкретным клиентом, то новую сделку можно профинансировать довольно быстро, и общий срок оформления не будет превышать 2-х недель.
– При оформлении лизинга право собственности на недвижимость принадлежит лизингодателю. Какие гарантии у второй стороны, что имущество перейдет ей после полной оплаты? Как это регулируется законодательно?
Стороны изначально заключают договор с обязательствами, включающими последующую перерегистрацию предмета лизинга на лизингополучателя. В случае не выполнения одной стороной предусмотренных договором лизинга обязательств, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба, перерегистрации предмета лизинга и проч. выполнений условий договора. Добросовестная компания, например, Газпромбанк Лизинг, никогда не допустит нарушений прав клиента.
– Как будет развиваться этот рынок в перспективе?
Вряд ли стоит ждать активного роста данного сегмента, так как лизинг возможен для ограниченного перечня объектов. Он больше подходит для зданий, которые только сдаются в эксплуатацию или же для крупных коммерческих объектов, которые уже приносят доход и являются рентабельными. Также на этот сегмент влияет экономическая ситуация на рынке.
В случае наступления нового кризиса ликвидности и недостатка «длинных» денег, доля данного сегмента может вообще остановиться в своем развитии. При стабильном положении на рынке – в ближайшей перспективе объемы сделок незначительно увеличатся. Еще одной тенденцией станет возвратный лизинг уже введенной в эксплуатацию недвижимости, который уже представляет на рынке «Газпромбанк Лизинг».
Беседовала Екатерина Мирошкина, ZDANIE.INFO
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")