По данным АО «Коммерческая Недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», на сегодняшний день, доля ресторанов и кафе в структуре доходов торговых центров с GLA от 5000 до 30 000 кв.м составляет 12%, в то время, как доля fashion-сегмента и продуктовых супермаркетов колеблется в районе 10% и 8% соответственно. И хотя по объему занимаемых площадей торгового центра общественное питание пока находятся на третьей позиции, по-прежнему уступая супермаркетам и fashion, динамика их размещения в действующих и находящихся в процессе реновации торговых центрах Москвы районного масштаба такова, что в 2019 году якорные арендаторы этого типа могут стать также и лидерами по замещению торговых площадей.
По данным компании, на сегодняшний день совокупная доля площадей ресторанов и кафе в торговых центрах и МФК районного масштаба составляет в среднем 10% (здесь и далее данные по торговым центрам ФПК «Гарант-Инвест»), доля продуктовых супермаркетов – 11%, доля fashion – 17%. При этом, по данным компании, доля общепита в ТЦ за последние 4 года увеличилась в среднем вдвое, и сейчас наблюдается нарастающая динамика открытия арендаторов этого профиля на бывших площадях fashion-операторов, в том числе, включая крупные мировые бренды, например, открытие ресторана «Макдоналдс» в ТК «Галерея Аэропорт» после 15-ти лет переговоров.
Причиной смены парадигмы якорных арендаторов эксперты ФПК «Гарант-Инвест» называют несколько факторов.
Один из факторов – это усиливающаяся тенденция к сокращению площадей продуктовых супермаркетов в ТЦ GLA не менее 10 000 кв.м. Эксперты ФПК «Гарант-Инвест» утверждают, что основные игроки рынка торговой недвижимости среднего и районного формата сейчас сознательно идут на сокращение площадей под супермаркеты в пользу арендаторов с более высокой арендной ставкой и на размещение арендаторов ресторанного сегмента вместо супермаркетов в торговых центрах с GLA менее 5000 кв.м. По данным компании, на сегодняшний день среднегодовая арендная ставка для продуктовых супермаркетов колеблется в пределах 20 000 рублей за кв.м в год, для арендаторов сегмента одежды – в районе 25 000 рублей за кв.м. Арендная же ставка для ресторанов и кафе в среднем составляет порядка 33 000 рублей за кв.м в год. При этом, исследования компании показывают, что на сегодняшний день ресторанные арендаторы по уровню генерации трафика в районные торговые центры уже достигли показателя супермаркетов и в следующем году могут его превысить.
В комментариях к исследованию отмечается, что супермаркет в ТЦ районного масштаба генерит примерно одинаковый трафик, вне зависимости от занимаемой площади, которая составляет в среднем, от 800 до 1500 кв.м. Соответственно, владельцы ТЦ предпочтут сократить арендную площадь до того минимума, после которого начинается снижение трафика, и отдать высвободившиеся торговые площади под более высокие арендные ставки и функционально более мелкое дробление. Многофункциональность – одно из условий эффективности районного торгового центра – в торговом центре с GLA не менее 10 000 кв.м площадь супермаркета составляет примерно 1/10 площади, соответственно, его размещение экономически оправдано. В ТЦ меньшего формата супермаркет обычно занимает не менее 1/3 площади. И это не самое верное решение с точки зрения доходности, особенно, если ТЦ расположен около метро. В таких ТЦ на сегодняшний день общепит в качестве якорного арендатора может полностью и с большей эффективностью заместить супермаркет.
АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант‐Инвест» осуществляет свою деятельность в сфере коммерческой недвижимости в московском регионе. Основным акционером компании является АО «Финансово‐промышленная корпорация «Гарант‐Инвест», основанная в 1993 году. В портфель компании входят такие объекты, как ТК «Галерея Аэропорт», ТДК «Тульский», ТЦ «Коломенский», ТРК «Пражский Град», ТРК «Москворечье», ТРЦ «Ритейл Парк», ТРК «Перово Молл», а также сеть районных торговых центров «СМОЛЛ». В текущем году компания запустила в Москве масштабный проект редевелопмента действующих торговых центров в Москве.
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")