К концу 2017 года на рынке коммерческой недвижимости было зафиксировано некоторое оживление спроса. О наиболее востребованных типах и форматах площадей коммерческой недвижимости, требованиях, которые потенциальные арендаторы предъявляют к помещениям, в интервью порталу Zdanie.info рассказала директор по маркетингу и рекламе компании «Колди» Ирина Деревенских.
Компания «Колди» (coldy.ru) работает в сфере редевелопмента и проектирования жилой и коммерческой недвижимости с 2003 года. Портфель компании насчитывает 18 реализованных проектов общей площадью более 338 000 кв.м, включая апарт-квартал TriBeCa Apartments, бизнес-центры Central Street, Central Yard, «Цветной, 26» и МФК Manhattan.
— Объем нового офисного строительства в 2016 году показал рекордно низкое значение, и в этом году показатели ввода площадей остаются минимальными. Ощутила ли ваша компания изменения на рынке? Если да, то какие площади и помещения стали более востребованными?
— Специалисты нашей компании в первую очередь отмечают, что изменились требования и покупателей, и арендаторов. Наиболее востребованы сегодня в ритейле помещения небольшой площади. Эксперты указывают, что рост спроса на них, в зависимости от конкретных характеристик помещений, достигает 40%. Из офисных площадей заметно большую популярность приобретают офисы класса «В», спросом пользуются помещения с готовой внутренней отделкой.
— Как кризис отразился на работе вашей компании? С какими сложностями пришлось столкнуться? Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости?
— Мы можем сказать, что кризис на нас отразился положительно с точки зрения развития инвестиционных продуктов. Наша компания традиционно предлагает рынку различные форматы готового арендного бизнеса: от небольших лотов до крупных блоков. Исторически сложилось, что в периоды кризиса в России один из популярных и надежных способов сохранить капитал – это вложить его в недвижимость. Мы полностью с этим согласны, но считаем еще более выгодным вложить капитал в недвижимость, которая уже на момент покупки приносит регулярный и понятный доход.
Отдельная тенденция – это пересмотр условий оплаты при покупке недвижимости. В частности, очень востребована рассрочка
Надо сказать, что владельцы коммерческой недвижимости, которая сдается в аренду, могут оказаться даже в более выгодном положении, чем владельцы жилья. Т.к. по объектам готового арендного бизнеса в коммерческой недвижимости арендные договоры на офисы или ритейл заключаются долгосрочные, на несколько лет, в то время как квартиры арендуются на год.
— Пришлось ли вашей компании реализовать стратегии, направленные на удержание арендаторов в кризис? Произошло ли снижение арендных ставок?
— Арендные ставки мы не понижали. Из дополнительных стимулирующих шагов можем рассказать о проведенной работе по отделке наших помещений. Этим мы привлекли повышенное внимание к нашим предложениям: многие арендаторы сегодня не хотят ждать и не хотят вкладывать деньги и другие ресурсы в отделку. Одно из важных требований арендаторов на сегодняшний день - это въехать в полностью готовое помещение и сразу начать работать.
— Какова средняя заполняемость ваших объектов? Какой формат офисных площадей наиболее активно сдается в нынешних реалиях?
— Заполняемость готовых объектов нашей компании мы оцениваем примерно в 90%. В последнее время популярными становятся качественные офисные помещения с хорошей отделкой, расположенные не в специально построенных офисных центрах. Если говорить о площадях, то сегодня арендаторы ищут в основном офисы небольшой площади, всегда обращают внимание на число парковочных мест, на окружающую инфраструктуру. В связи со спецификой нашей компании отдельно стоит отметить все более растущую популярность офисов и помещений под ритейл в стиле лофт. В нашем проекте KleinHouse приобретают коммерческую недвижимость люди, которые покупают лофт для проживания и помещение на первом этаже здания, чтобы открыть свой бизнес, и просто современные компании, которые считают, что лофт – это престижно и стильно. Дополнительно можно сэкономить на отделке помещений, оставив аутентичный красный кирпич исторического здания, вместо покраски стен или традиционных обоев.
— С какой наполняемостью вы вводите объекты в эксплуатацию? Как быстро начинается рост числа их резидентов?
— В секторе жилой недвижимости мы вводим объекты в эксплуатацию с наполняемостью 80-90%. Наиболее активный рост числа покупателей наблюдается перед сдачей объекта. В офисной недвижимости наполняемость обычно процентов на 10-20 ниже, и также основная заполняемость отмечается перед завершением проекта.
— Как Вы проводите поиск новых арендаторов? Как на сегодняшний день удачнее всего решить проблему пустующих помещений?
— Несомненно, мы работаем с традиционными каналами продвижения, и наиболее эффективная конверсия сегодня у десятки ведущих агрегаторов объявлений. Второй по эффективности канал – агентства недвижимости, с которыми мы тесно работаем, предлагая не только максимальное количество информации и материалов по объектам коммерческой недвижимости, но и особые условия комиссии на пул объектов.
Мы работаем с традиционными каналами продвижения, и наиболее эффективная конверсия сегодня у десятки ведущих агрегаторов объявлений. Второй по эффективности канал – агентства недвижимости
— Какие основные требования предъявляют арендаторы к вашим офисам? Раньше считалось, что основным критерием для многих арендаторов является месторасположение объекта. Сохранилась ли данная тенденция? Как изменились требования компаний с годами? Что особенно важно для арендаторов?
— Месторасположение – это обязательное требование, причем решающим может оказаться даже не центральное расположение, как традиционно считается, а доступность общественного транспорта. Поэтому зачастую выигрывают наши объекты, которые располагаются в 5-7 минутах пешком от метро. Далее в требованиях идет соотношение цены и площади, качество отделки. Появилось много современных компаний, которые активно интересуются инфраструктурой квартала – владельцам бизнеса важно, где будут питаться их сотрудники, можно ли будет заниматься спортом рядом с офисом и даже сходить в поликлинику.
— Пользуетесь ли вы услугами компаний-консультантов для подбора новых арендаторов?
— Мы постоянно сотрудничаем с риелторами, так как есть пул профессионалов, которые активно работают с базами потенциальных арендаторов. Кроме того, многие крупные инвесторы работают только с определенным риелтором много лет подряд, соответственно готовый арендный бизнес очень часто – это не взаимодействие напрямую с клиентом, а работа с риелторским агентством.
Крупные инвесторы работают только с определенным риелтором много лет подряд, соответственно готовый арендный бизнес очень часто – это не взаимодействие напрямую с клиентом, а работа с риелторским агентством
— Какие офисные помещения пользуются наибольшим спросом? Изменились ли предпочтения в кризис? Какой метраж офисов является самым популярным?
— Мы уже упомянули про класс офисных помещений. Если еще несколько лет назад вопросы престижа были на первом месте и лидировали офисы класса «А», то сегодня наиболее популярны офисные помещения категории «В». Арендаторов интересуют небольшие площади, наиболее востребованы офисы площадью 50-100 кв.м. Повторюсь о популярности офисов лофт-формата, так как это всё таки редкий вид недвижимости на рынке, и так как это трендовый формат офисов на сегодня.
— Представители каких отраслей являются вашими основными клиентами?
— У нас очень много представителей ритейла – салоны, кафе, магазины, услуги. Это сектор, где затраты окупаются быстрее всего, если расположение здания попало в точку. Кроме того, многие предпочитают открывать магазины или салоны не в крупных торговых центрах, где их заведение может «затеряться», а иметь отдельные площади. По офисам трудно сделать сортировку, ими интересуются самые разные компании.
— Как обстоит вопрос с покупкой офисов? Что больше предпочитают компании в текущих экономических реалиях: покупку или аренду? Какие компании чаще других покупают площади?
— На наш взгляд, кризис повлиял на форму приобретения: мы отмечаем повышение активности в запросах на аренду.
— Является ли наличие развитой инфраструктуры важным аспектом для работы офисного центра? Отражается ли появление новых объектов инфраструктуры на востребованность ваших площадей?
— Несомненно, инфраструктура – одна из очень важных характеристик бизнес-центра. Простейшее требование – это места, где сотрудники могут питаться. Причем желательно иметь возможность предложить потенциальным арендаторам или покупателям офиса точки питания различного формата – от простейшей кофейни до ресторана VIP-уровня, где можно организовать деловую встречу. Надо понимать, что наши офисы располагаются в ЦАО, и иногда в час пик сотрудникам трудно сразу ехать домой и стоять несколько часов в пробке. Гораздо лучше, если поблизости есть бар или спортивный центр и, соответственно, есть возможность приятно или полезно провести время после работы. Мы определенно видим повышение уровня заинтересованности арендаторов и покупателей офисов в зависимости от количества инфраструктурных объектов на примере МФК Manhattan. Наша компания первая въехала год назад в новый бизнес-центр, и первые несколько месяцев менеджеры, проводя показы для потенциальных арендаторов, сталкивались с одним важнейшим возражением – где же мы будем кормить сотрудников. За год у нас на территории апарт-квартала открылось несколько современных кафе, рядом с нами начал работать фермерский рынок и концептуальные рестораны. На первых этажах появились салоны красоты, салон цветов, инновационный фитнес. Более того, рядом с офисным центром открылся итальянский медицинский центр реабилитации «ТОП ФИЗИО», который также пользуется большой популярностью как среди жителей апарт-квартала, так и у офисных сотрудников. Таким образом, мы сняли все возражения клиентов по отношению к БЦ Manhattan.
Мы определенно видим зависимость повышения уровня заинтересованности арендаторов и покупателей офисов от количества инфраструктурных объектов расположенных рядом
— Как Вы считаете, можно ли говорить о сезонном факторе на офисном рынке? Как он проявляется?
— Мы отмечаем некоторое традиционное снижение активности летом. В сезон отпусков, в майские праздники, ну и конечно же, в наши зимние каникулы. В остальном же рынок равномерно активен, так как очень разнообразны сегменты потенциальных клиентов, и они живут по различным графикам деловой активности.
— Каковы ваши основные планы по развитию на ближайшее время?
— Мы только что вывели на рынок коммерческие помещения проекта LOFTEC. Это помещения под ритейл исключительно для высокотехнологических компаний. Надо сказать, что мы заинтересованы в таких клиентах, стараемся привлечь их внимание к LOFTEC, формируем кластер инновационного бизнеса, который соответствовал бы позиционированию самого проекта. Активно развиваем ритейл в стиле лофт-проекта KleinHouse – этот редкий формат востребован всегда. И работаем над новым проектом, информацию о котором пока не разглашаем.
Проект LOFTEC – это помещения под ритейл исключительно для высокотехнологичных компаний, и здесь мы формируем кластер инновационного бизнеса
— Как Вы считаете, какие перспективы ожидают рынок коммерческой недвижимости в ближайшем будущем?
— Наши прогнозы вполне оптимистичные. Аналитики также осторожно прогнозируют рост арендных ставок, пусть на небольшой процент, но все же. Причем более перспективным эксперты видят сектор ритейла, а в наших комплексах много площадей предназначено для ритейлеров. Бизнес в Москве развивается и в кризис, поэтому мы уверены, что наши предложения всегда найдут своих потребителей, как в существующих проектах, так и в будущих.
Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")