Larry Smith Italia

На российский рынок коммерческой недвижимости пришла одна из крупнейших европейских управляющих компаний – Larry Smith Italia. Компания подписала соглашение об ассоциативном партнерстве с российской УК «Торговый Квартал». Привнесет ли итальянский управляющий в Россию новые стандарты управления торговыми объектами? И что такое «торговые центры нового поколения»? Об этом рассказал Кристиан Рекалкати – управляющий директор Larry Smith Italia.

– Г-н Рекалкати, скажите, пожалуйста, почему компания Larry Smith решила выйти на российский рынок с помощью партнера?

Стратегия развития Larry Smith на международных рынках подразумевает сотрудничество с местным игроком – профессиональной управляющей компанией. Наш опыт показывает: для того чтобы понять и изучить страну, ее особенности, понадобится дватри года. При том что российский рынок является одним из самых сложных и динамично развивающихся, процесс его изучения в партнерстве пройдет гораздо быстрее. Мы долгое время присматривались к вашей стране, анализировали работу российских управляющих и остановили свой выбор на «Торговом Квартале». Из уважения к другим компаниям, чьи кандидатуры рассматривались нами в качестве ассоциативного партнера, я буду называть их.

 – Что вы вкладываете в понятие «управление торговым объектом»?

Управление – это в первую очередь организация ежедневной качественной и эффективной работы торгового центра, а также его продвижение на рынке. Сюда входит широкий спектр мероприятий, которые в конечном итоге повышают капитализацию торгового объекта. Не стоит забывать, что главное для управляющей компании – это покупатель, в том числе и потенциальный. Для привлечения клиентов мы жалеем ни времени, ни сил. Наша основная задача – сделать так, чтобы потенциальный покупатель стал реальным и впоследствии – постоянным. Если говорить о российском рынке управления, то здесь, на мой взгляд, актуальны вопросы позиционирования и репозиционирования торговых центров. В условиях ужесточающейся конкуренции грамотное представление и продвижение проекта на рынке часто напрямую влияет на его жизнеспособность.

– Скажите, пожалуйста, чем управление ТЦ в России отличается от европейского?

Существует целый ряд отличий. Вопервых, европейские УК в гораздо большем объеме используют аутсорсинг персонала для обеспечения работы ТЦ, в то время как в России компании предпочитают держать постоянный штат сотрудников. Такая практика снимает издержки, связанные с инфляцией и ростом заработной платы. УК в Европе самостоятельно определяет бюджет для функционирования торгового центра, системы бюджетирования также разнятся. Компенсацию за свои услуги европейская УК получает от владельца ТЦ, а от арендаторов. В европейских ТЦ существует такое понятие, как консорциум, состоящий из представителей арендаторов. Он является связующим звеном между ТЦ и УК.

– Компания Larry Smith управляет всеми процессами жизнедеятельности торгового центра. А как вы относитесь к тому, что российские собственники торговых объектов отдают на внешнее управление только часть процесса?

Российская практика, когда управляющая компания получает всех рычагов управления торговым объектом, ничем отличается от реалий западного рынка. Частичное управление повсеместно встречается и в Европе. С владельцем торговых центров мы делимся всеми планами управления ТЦ, но только собственник решает, отдавать процесс управления на аутсорсинг полностью или частично.

– Какие слабые стороны в управлении ТЦ можно отметить у российских УК?

Мне кажется, пока слишком рано отвечать на этот вопрос. Давайте мы вернемся к нему через год, когда наш практический опыт работы на этом рынке даст возможность объективно и обоснованно оценивать российские методы управления.

– Как вы считаете, работа с московским собственником торговых объектов сильно отличается от региональных?

Larry Smith Italia готова работать со всеми, кому требуются профессиональные услуги в области управления – вне зависимости от того, в какой точке России располагается торговый центр. В плане взаимодействия с российскими собственниками торговых центров мы полностью полагаемся на многолетний опыт нашего партнера («Торговый Квартал»).

 – Будет ли компания Larry Smith управлять торговыми центрами, принадлежащими компании «Торговый Квартал»?

Преимуществом сотрудничества с «Торговым Кварталом» является наличие у компании реализованных проектов. Но, как и Larry Smith Italia, «Торговый Квартал» выступает и в качестве наемной управляющей компании. Совместное управление внешними объектами является одной из задач партнерства.

– Скажите, пожалуйста, сколько должно стоить профессиональное управление торговым центром? В Италии расчет стоимости услуг управляющей компании принципиально отличается от российской системы. Так, например, управление операционной деятельностью объекта и продвижение компенсируется в размере 8–10% от бюджета, которым вы управляете; сбор арендной платы – 3–5%. Хочу отметить, что стоимость наших услуг на территории России будет рассчитываться по российским правилам.

– На прессконференции вы сказали, что в скором времени в России появятся торговые центры нового поколения. Чем они будут отличаться от нынешних ТЦ?

Когда мы говорим «торговые центры нового поколения», то имеем в виду объекты, готовые к работе в условиях жесткой конкуренции. Качество предоставляемых ими товаров и услуг выше ожиданий самого искушенного потребителя. Немаловажную роль здесь также играют отделка здания, его интерьер, зональное распределение площадей, организация торгового пространства. Если говорить о составе якорных арендаторов ТЦ «нового поколения», то в нем будут представлены продуктовые операторы. В Европе и в Италии, в частности, практически все торговые центры работают без продуктового «якоря». Это связано с тем, что продуктовые магазины в торговых центрах генерируют покупательский поток только в будни, и то в основном по вечерам. В остальное время их трафик невелик. В выходные дни люди приходят в торговые центры, чтобы сделать непродуктовые покупки и развлечься. В плане архитектурной концепции многие российские торговые центры сегодня существуют отдельно от окружающей архитектурной среды. Необходимо постепенно приходить к более гибким вариантам концепций, позволяющим объектам стать полноценной частью того района города, где он расположен.

– Как, повашему, когда Россия будет готова к появлению торговых центров нового поколения?

Думаю, быстрее, чем можно ожидать. Во многом это связано с приходом на российский рынок профессиональных игроков: архитекторов, управляющих компаний, инвесторов, девелоперов. А вообще – следите за новостями. Через 10–12 месяцев в России появятся торговые центры «нового поколения», и в числе их управляющих вы обязательно увидите «Торговый Квартал» и Larry Smith!