В первом полугодии 2017 года в Москве ввели всего два торговых центра. По подсчетам аналитиков, последний раз столь низкий показатель открытия новых ТЦ наблюдался в столице 14 лет назад. Однако, по мнению ряда экспертов, низкий объем ввода новых торговых площадей в Москве не является негативной тенденцией. О том, почему городу не нужны новые торговые центры и каким образом можно повысить эффективность уже существующих ТЦ, в интервью порталу Zdanie.info рассказал управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia Максим Бубон.
IMMOFINANZ – австрийская компания, работающая на рынке коммерческой недвижимости. Ее портфель включает в себя более 380 торговых и офисных зданий. На территории Москвы Immofinanz владеет ТРЦ «Золотой Вавилон» на проспекте Мира, ТРЦ «Золотой Вавилон» на Новоясеневском проспекте, ТРЦ «Золотой Вавилон» на улице Декабристов, ТРЦ «Пятая Авеню» на улице Маршала Бирюзова и ТРЦ «Гудзон» на Каширском шоссе.
— В I квартале на столичном рынке фактически не было введено ни одного торгового центра. Ранее на выставке REX вы заявили, что не видите смысла в строительстве новых ТЦ в Москве и поддерживаете идею редевелопмента объектов. Каким требованиям должен отвечать успешный редевелопмент ТЦ?
— Современный рынок диктует новые условия, в которых и девелоперы, и арендаторы торговых площадей меняют свои подходы к ведению бизнеса и постоянно находятся в поиске новых решений для своего развития. Для успешной работы обеим сторонам необходима новая, более гибкая концепция взаимоотношений. Соответственно, меняется подход компаний к управлению объектами. Если раньше основная наша задача заключалась в контроле над поступлением платежей, и у арендаторов к нам практически не было вопросов, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Мы перешли на индивидуальный формат работы с каждым арендатором: обсуждаем условия контрактов, вопросы сокращения или расширения торговых площадей, изменение форматов у ритейлеров, собираем аналитику и проводим собственные исследования по покупательской активности. Таковы требования нового времени и нового рынка. Успешный редевелопмент тоже выходит за рамки формальных процедур. Основной акцент, на наш взгляд, должен делаться на взвешенном выборе состава арендаторов, отвечающего запросам жителей в зоне охвата, системном изучении групп целевых покупателей и модернизации внутреннего и внешнего пространства ТРЦ под актуальные требования рынка, который изменился за последние несколько лет.
— Какие факторы указывают на то, что ТЦ необходим редевелопмент?
— Факторов довольно много, включая частоту ротации арендаторов и изменение показателей посещаемости. Имеют значение также более глобальные факторы. В частности, тенденция превращения торговых центров из мест исключительно для шопинга в пространства для развлечений, проведения досуга и разнообразных социальных активностей. В этой связи торговому центру нужно сформировать новый функционал и зонирование под салоны красоты, коворкинги, спортивные площадки, зоны отдыха, детские площадки, места для проведения квестов и т.д.
— Каков средний срок жизненного цикла торгового центра в рамках изначальной концепции?
— Адаптация концепции и позиционирования торгового центра к изменяющимся потребностям рынка – это постоянный процесс. Например, объекты, построенные около 15 лет назад в Москве, были, по сути, первыми ТРЦ городского формата, они создавали рынок. Сейчас этот сегмент активно развился, при оптимизации современных торговых площадок используются более совершенные технологии, материалы, интересные идеи, заимствованные из мирового опыта. И другим ТРЦ в такой высоко конкурентной среде становится необходима реконцепция для того, чтобы продолжить привлекать посетителей и показывать стабильные бизнес-результаты.
— На сколько процентов может увеличиться доходность ТЦ после проведения реконцепции?
— Это зависит от множества факторов, включая тот, насколько и как будут расширены зоны охвата торгового центра для привлечения новой аудитории. Каким будет состав арендаторов, какие сервисы и услуги ТРЦ сможет предложить на своих площадях. По сути, это целый комплекс факторов, который будет оказывать прямое влияние на финансовые показатели.
— Каковы планы российского представительства Immofinanz на ближайшее время?
— Мы уже начали программу репозиционирования наших торговых центров. Таким образом, мы следуем за потребностями рынка и желаниями покупателей, расширяем функции ТРЦ и добавляем новые востребованные форматы. Так, например, совместно с компанией Ginza Project этой осенью мы откроем Гастромаркет в ТРЦ «Пятая Авеню». Это новая и модная концепция, которая нравится покупателям. На основе новых запросов наших клиентов, нами уже проделана большая работа по оптимизации состава арендаторов в наших торговых центрах. Мы подписали договоры с крупнейшими мировыми брендами, такими как Uniqlo и Hamleys. Всего более 30 новых магазинов откроют свои двери для посетителей в самой ближайшей перспективе.
Беседовала Анна Джей, ZDANIE.INFO