УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Недвижимость и кредиторы

30.07.2009

 

Стандартная на сегодняшний день ситуация: до кризиса бизнес процветал, поэтому было решено взять кредит на развитие (увеличение оборота, покупка нового оборудования, расширение производственных мощностей и т.п.). В качестве обеспечения банку передана в залог недвижимость. Однако кризис сильно пошатнул экономическое положение предприятия, и оно перестало успевать вовремя погашать очередные платежи по кредиту.

Более того, банк потребовал досрочного погашения, на которое денег вообще найти невозможно. Если учитывать сегодняшние цены, то даже после продажи недвижимости может остаться непогашенная часть долга. Предоставь банк отсрочку (пусть даже с повышенными процентами) — проблему, скорее всего, удалось бы решить. Однако банк не пошел навстречу.

Подобных случаев много (покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме, требование о досрочном погашении из-за уменьшения стоимости залога и т.п.). Объединяют их следующие существенные признаки:

- Кредит взят под залог недвижимости.

- Нет возможности соблюдать график платежей.

- Банк требует досрочного погашения кредита и обращения взыскания на заложенную недвижимость.

- При получении отсрочки банка мог бы появиться шанс исправить ситуацию.

- Банк отсрочку не предоставляет.

Первое, что приходит на ум владельцам бизнеса в этой ситуации, — каким-то образом попытаться вывести недвижимость из-под удара. Однако в подавляющем большинстве случаев это невозможно: если бы недвижимость можно было так просто вывести из-под залога, то он был бы совершенно бесполезным инструментом обеспечения обязательств. Залог — основа стабильности кредита, поэтому его нормативное регулирование очень жесткое.

Единственное, что реально сделать, — отсрочить момент выплаты. Кризис когда-нибудь закончится, бизнес пойдет в гору, и сегодняшние проблемы станут решаемыми. Кроме того, вопрос, как правило, не столько в самой необходимости найти деньги, сколько в возможности сделать это быстро. Затягивание процесса взыскания дает жизненно необходимое время.

Как затянуть процесс?

Методика действий зависит от того, вступило в силу решение об обращении взыскания на предмет залога или нет.

- До вступления решения суда в силу. Для того чтобы продать недвижимость с торгов, банк вынужден обращаться в арбитраж с иском об обращении взыскания на предмет залога. До тех пор, пока решение по этому иску не вступит в законную силу, взыскание не начнется. Ст. 144 АПК РФ предусматривает право, а ст. 143 АПК РФ — обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу в ряде случаев. При богатой фантазии юристов должника можно использовать большинство из девяти оснований для приостановки. Вот наиболее популярные из них:

- Невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела, рассматриваемого другим судом (п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ). В этом случае подаются надуманные иски по оспариванию кредитного договора, процедуры его заключения, регистрации залога; можно оспорить сделку по передаче имущества в залог как крупную. Если банк перед предоставлением кредита получил протокол об одобрении крупной сделки, этот протокол тоже можно оспаривать. Здесь, как говорится, главное не результат, а участие. Все понимают, что такие иски направлены на затягивание, но по закону суд обязан приостановить дело до вынесения решения по надуманному иску. После вынесения его можно обжаловать и так далее. Умелые действия могут затянуть взыскание на годы.

- Назначение арбитражным судом экспертизы (п. 1 ст. 144 АПК РФ). Можно оспаривать подлинность подписи и самих документов, если что-то где-то вызывает сомнения.

- Если гражданин, участвующий в деле, находится в лечебном учреждении или длительной служ