Принятие арендных платежей за пределами срока действия договора аренды

Обзор арбитражной практики судов Московского региона - заключение и исполнение договора аренды

По смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ принятие арендодателем арендных платежей за пределами срока действия договора аренды не является основанием для признания договора возобновленным на неопределенный срок.

Комитет по управлению имуществом обратился к обществу с ограниченной ответственностью с иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения, со ссылкой на истечение срока аренды, отказ истца от продления арендных отношений и уклонение ответчика от выполнения обязанности по возврату арендованного помещения.

Решением суда первой инстанции ответчик на основании ст. ст. 309, 622, 655 ГК РФ выселен из помещения, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано по мотиву прекращения договора в связи с истечением срока, на который он был заключен.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении иска отказано в полном объеме. При этом суд исходил из того, что ответчик как добросовестный арендатор в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Кроме того, суд указал на возобновление договора на неопределенный срок, поскольку истец не возвращает ответчику арендные платежи, уплаченные за пользование помещением за пределами срока аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с выводами апелляционного суда, в связи с чем отменил постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Кассационная инстанция указала, что преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ состоит в том, что при сдаче в аренду имущества, которое ранее передавалось в аренду, прежний арендатор вправе требовать заключения с ним договора преимущественно перед другими лицами. Однако при отсутствии у собственника волеизъявления на сдачу имущества в аренду данная норма не может рассматриваться как основание для понуждения последнего к заключению договора.

Поскольку в материалах дела не представлено доказательств сдачи истцом вышеуказанного помещения в аренду другим лицам, положения п. 1 ст. 621 ГК РФ применению не подлежали.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ условием возобновления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя против продолжения использования арендатором объекта аренды после истечения срока договора.

Судом первой инстанции установлено, что арендодатель письмами отказался от продления договора и возражал против использования ответчиком арендованного помещения за пределами срока договора.
При таких обстоятельствах факт удержания истцом арендных платежей, уплаченных за пользование помещением за пределами срока аренды, не относится к вопросу о возобновлении договора и подлежит рассмотрению с учетом положений ст. 622 ГК РФ.


По материалам:
Постановление ФАС МО от 20.09.05 № КГ-А41/8799-05 по делу № А41-К1-21387/04