Согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества в порядке ст. 623 Гражданского кодекса РФ может быть дано в виде разрешения на производство работ в определенных целях или без указания каких-либо целей. В рассматриваемых случаях при определении размера возмещения подлежит проверке соответствие произведенных улучшений целям, согласованным с арендодателем, либо функциональному назначению имущества.
Закрытое акционерное общество обратилось к муниципальному предприятию с иском о взыскании в связи с прекращением договора аренды стоимости неотделимых улучшений арендованных нежилых помещений.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен со ссылкой на то, что арендодателем было дано согласие на проведение улучшения арендованных помещений, стоимость неотделимых улучшений подтверждается отчетом независимого оценщика.
Постановлением апелляционной инстанции указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Постановление мотивировано тем, что стороны не согласовали объемы и стоимость работ, арендодатель не участвовал в приемке работ, не утверждал и не рассматривал акты выполненных работ, в связи с чем требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений в заявленном объеме не основано на условиях договора аренды.
Суд кассационной инстанции принятые судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав следующее. В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Судом установлено, что договор аренды содержит согласие арендодателя на проведение арендатором улучшения арендованных помещений.
Поскольку условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость работ по улучшению арендованного имущества и обязательность участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов, мотивы отказа апелляционной инстанции в удовлетворении иска ошибочны.
Вместе с тем, суд кассационной инстанции признал не основанным на законе и вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска исходя из рыночной стоимости произведенных улучшений.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ, закрепляющей принцип добросовестности в осуществлении гражданских прав, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При этом в случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Учитывая, что стороны не согласовали объем и стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, но при этом предусмотрели в договоре аренды цель указанных улучшений - ремонт, перепланировка и переоборудование помещений для организации центра досуга, то для разрешения вопроса о размере возмещения за улучшения подлежало проверке соблюдение истцом требований добросовестности при переоборудовании помещения: необходимость произведенных улучшений для организации центра досуга и минимальность затрат на указанные улучшения.
По материалам:
Постановление ФАС МО от 30.07.03 № КГ-А40/5041-03 по делу № А40-7225/03-77-75
Согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений
26.12.2011
Материалы по теме
Популярное
МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»
МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»