Когда договор аренды считается незаключенным

При отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества на срок более 1 года, такой договор считается незаключенным и не может являться основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, даже если стороны совершали действия по его исполнению.

Департамент имущества г.Москвы обратился к обществу с ограниченной ответственностью с иском о выселении из нежилого помещения на основании ст. 622 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен по мотиву прекращения ранее действовавшего договора аренды и недоказанности ответчиком факта заключения нового договора на аренду вышеуказанного помещения.
Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении иска отказано. При этом апелляционный суд исходил из того, что истец злоупотребляет правами, поскольку ранее ответчик пользовался помещением на основании договора аренды от 1998 г., а подписанный между сторонами договор аренды от 2003 г. не зарегистрирован в установленном порядке по вине истца ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности последнего на объект аренды.

Суд кассационной инстанции отменил указанное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации. При этом в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор считается заключенным с момента его регистрации.

Незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем договор аренды не может рассматриваться как основание возникновения соответствующего права пользования помещением.

Выводы апелляционного суда о фактическом исполнении сторонами договора от 2003 г. признаны кассационной инстанцией ошибочными, поскольку при заключении договора аренды закон предполагает следующий порядок: подписание договора аренды, в требуемых случаях его государственная регистрация, и только после этого его исполнение - передача в пользование арендатору объекта аренды и внесение арендных платежей.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что подписанный сторонами договор аренды от 2003 г. ввиду отсутствия его государственной регистрации не может рассматриваться в качестве правового основания для использования ответчиком помещения.

Учитывая, что заключенный между сторонами договор аренды от 1998 г. прекращен по соглашению сторон, а также вследствие изменения объекта аренды - увеличение площади помещений (ст. 416 ГК РФ), у ответчика в силу ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить объект аренды, которая ответчиком не исполнена, в связи с чем удовлетворение иска суд кассационной инстанции признал соответствующим требованиям ст. ст. 309, 310, 416, 606, 622 ГК РФ.


По материалам:
Постановление ФАС МО от 16.08.06 № КГ-А40/6565-06 по делу № А40-83136/05-52-705