УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Признание недействительным заключенного договора купли-продажи здания

14.12.2011

Если при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества с внесением соответствующих записей в ЕГРП имущество фактически не выбывало из владения первоначального собственника, то последнее, указанное в реестре лицо, не может быть признано добросовестным приобретателем.

Институт РАН обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью и открытому акционерному обществу с иском о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи здания, и признании за институтом РАН права оперативного управления в отношении указанного здания.

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 12, 166 (оспоримые и ничтожные сделки), 168 (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), 296 (право оперативного управления) ГК РФ и мотивированы тем, что спорное здание является федеральной собственностью и в 1998г. здание было передано истцу на баланс, а в 2002г. закреплено за институтом РАН на праве оперативного управления.

Судами первой и апелляционной инстанции исковые требования удовлетворены, исходя из того, что договор купли-продажи здания, заключенный между ответчиками, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащий ст. 209 ГК РФ, поскольку продавец по договору - общество не имело полномочий по распоряжению зданием ввиду ничтожности двух предыдущих договоров продажи этого здания, по которым продавцами выступали третьи лица, также не являвшиеся законными собственниками здания.

Судом установлено, что спорное здание является объектом федеральной собственности, было передано на праве оперативного управления истцу и по настоящее время фактически используется последним.
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, указав, что в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Российская Федерация, как собственник спорного объекта недвижимости, в лице уполномоченных органов распорядилось спорным зданием (п. 2 ст. 296 ГК РФ) или в порядке, установленном законодательством о приватизации, осуществило передачу здания в частную собственность, то вывод апелляционного суда о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи здания, равно как и предыдущих договоров по продаже здания, является обоснованным и соответствует ст. ст. 167, 168, 209 ГК РФ.

При этом суд указал на то, что последний покупатель по сделке со спорным зданием не может быть признан его добросовестным приобретателем, поскольку, несмотря на заключение указанных договоров купли-продажи и внесение соответствующих записей в ЕГРП, фактически, спорное имущество не выбывало из владения истца, который продолжает им пользоваться, что исключает основания для возникновения у второго ответчика признаков добросовестного приобретателя имущества.


По материалам:
№ КГ-А40/13239-06 по делу № А40-64628/05-85-523

Материалы по теме