Всего несколько лет назад лизинг коммерческой недвижимости в большей степени был ориентирован на крупные предприятия. Сейчас он становится доступным для малого и среднего бизнеса.
Благоприятная экономическая ситуация в России, повышение интереса инвесторов к российским активам, рост малого и среднего бизнеса привели к острой нехватке офисных, торговых и складских помещений, следствием чего стал непрерывный рост цен на коммерческую недвижимость. Спрос многократно превосходит возможности рынка, востребованы все сегменты коммерческой недвижимости.
В Москве ставки аренды офисной недвижимости в зависимости от класса помещения в минувшем году колебались от $350 до $2000 за 1 кв.м. в год, цена покупки — от $3500 до $20 000 за 1 кв.м.
В регионах цены, безусловно, ниже, но динамика цен везде примерно на одном уровне. За год аренда офисов класса «А» подорожала на 40-50%, класса В+ и В- — почти на 30%. Учитывая тот факт, что банковский кредит на покупку нежилого помещения выдается в среднем под 16% годовых, любое приобретение недвижимости экономически оправданно.
Несмотря на очевидные преимущества использования финансовых схем, их доля в общем объеме сделок пока не превышает 2-5%. Время на оформление кредита в банке занимает свыше двух месяцев, лизинговые сделки совершаются в течение месяца. Продавцы просто не заинтересованы в таких покупателях. Во-первых, желающих купить объект и внести залог сразу предостаточно, а во-вторых, не факт, что предприятие вообще получит кредит.
Тяжелее всего в этой ситуации приходится малому и среднему бизнесу. Предприятия, особенно развивающиеся, с одной стороны, не могут себе позволить отвлекать сотни миллионов рублей на приобретение объектов недвижимости, а с другой — тратить деньги на аренду и в конце концов остаться ни с чем тоже не самая привлекательная перспектива. Поэтому для них доступность финансовых инструментов, в частности лизинга, особенно актуальна.
С точки зрения доступности показательной является практика Лизинговой компании. В 2007 г. было реализовано несколько крупных сделок на общую сумму свыше $140 млн, две из которых — сделки корпоративного лизинга коммерческой недвижимости с группой компаний «Экоофис» и компанией Mirax Group на сумму $100 млн., а также ряд небольших розничных проектов по экспресс-лизингу недвижимости в регионах.
Сейчас практически у каждого из наших 66 региональных филиалов находится в работе 3-5 проектов экспресс-лизинга недвижимости, что свидетельствует о повышенном интересе именно в сегменте малого и среднего бизнеса. Всего несколько лет назад лизинг недвижимости в большей степени был ориентирован на крупных игроков. Размер аванса от 20% и средний срок договора лизинга в 5 лет делал размер ежемесячных платежей достаточно высоким.
Сейчас лизинг недвижимости становится доступным для малого и среднего бизнеса — предприятий, планирующих развитие сетевых форматов магазинов, открытие кафе, магазинов у дома. Большой популярностью пользуется приобретение в лизинг офисных помещений — как для собственного бизнеса, так и для последующей сдачи в аренду.
Большинство компаний предлагает лизинг недвижимости на срок от 7 до 10 лет, часть компаний предлагает сделки по схеме 5 + 5 (договор лизинга на 5 лет с возможностью продления). За счет длительного срока финансирования (ведущие компании реализуют сделки сроком до 15 лет) лизинговые платежи по размеру стали сопоставимы с арендной платой, а после выплаты лизинговых платежей недвижимость переходит в собственность лизингополучателя.
Отсутствие дополнительного залога на фоне низкого аванса (от 10%) делает приобретение коммерческой недвижимости в лизинг еще более доступным. Так, в Томске небольшая компания смогла приобрести по программе «Экспресс-лизинг недвижимости» помещение для фитнес-центра на сумму 14,6 млн. руб. сроком на 10 лет, в Перми частная клиника приобрела помещение для медицинского центра на сумму 18 млн. руб. сроком на 7 лет.
Скоринговые программы лизинга недвижимости позволяют принять решение в течение трех дней после предоставления необходимых документов и заключений. Скорость принятия решения в настоящее время является критическим фактором, так как наиболее востребованные объекты коммерческой недвижимости очень быстро находят покупателя.
Лизинг по сравнению с кредитом и арендой обладает рядом дополнительных преимуществ. Процедуры лизинга четко прописаны в законодательстве. Вся сумма лизинговых платежей относится на себестоимость и уменьшает налогооблагаемую прибыль. Применение коэффициента ускоренной амортизации дает сокращение налога на имущество. Как уже было сказано, после завершения срока финансовой аренды арендатор получает право собственности на объект.
До недавнего времени лизинговые компании крайне неохотно проводили сделки возвратного лизинга. Хотя возможность использования возвратного лизинга предусмотрена законом «О лизинге», в соответствии с которым продавец предмета лизинга может выступать одновременно в качестве лизингополучателя в рамках одного правоотношения, налоговые органы крайне неоднозначно интерпретировали эти сделки. Значимым событием для возвратного лизинга стало решение Высшего арбитражного суда, в котором указано на легальную возможность использования схемы возвратного лизинга.
Кризис на мировом финансовом рынке существенно затруднил многим российским предприятиям дорогу к привлечению внешнего финансирования. В этой ситуации продажа части собственной недвижимости лизинговой компании с ее последующим выкупом является удобным способом привлечения денежных средств. Предприятие может и дальше развиваться без увеличения прямой долговой нагрузки или использовать вновь привлеченные средства для рефинансирования текущего долга и уменьшения кредитной нагрузки.
Для девелоперов и застройщиков лизинг интересен в качестве инструмента рефинансирования активов. Кризис ликвидности и высокая закредитованность осложнили девелоперам доступ к финансовым ресурсам.
В отличие от банковского сектора лизинговый бизнес полностью связан с реальной экономикой. Поэтому лизинговые компании имеют возможность привлекать длинные и дешевые ресурсы на российском и международном финансовом рынках и готовы вкладывать их в объекты недвижимости.
Важно отметить, что максимальным преимуществом обладают лизинговые компании, имеющие тесные связи с банками, — они уже сейчас готовы предложить комплексные решения, объединяющие банковский кредит и лизинговый продукт. В частности, это позволяет профинансировать проект девелопера на этапе стройки, а впоследствии выкупить его.
Отношение агентств недвижимости к финансовому лизингу недвижимости в настоящее время можно охарактеризовать как сдержанное. Данная тенденция будет продолжаться до тех пор, пока будет преобладать рынок продавца. Как показывает мировая практика, в конкурентной борьбе победят именно те компании, которые смогут предложить клиенту не только интересный объект недвижимости, но и доступные и эффективные финансовые инструменты для его приобретения.
В России и за рубежом
Максимальным спросом в Европе, как, впрочем, и в России, пользуются офисные помещения (26%), производственные помещения (28%), торговые площади (26%). При этом активный рост наблюдается в сфере лизинга торговых помещений — средние темпы роста превышают 30% в год. Доля лизинга объектов для гостиничного сектора относительно невелика и составляет около 7%.
От российского рынка лизинга недвижимости рынки Западной и Восточной Европы отличает то, что значительная часть доходов лизинговых компаний приходится на дополнительные услуги, предоставляемые лизингополучателю. Лизинговые компании занимаются подбором и оценкой объектов недвижимости, предоставлением услуг по управлению объектами недвижимости, разработке проектов. Фактически лизинговая компания объединяет в себе функции агентства недвижимости и девелоперской компании. Финансовый лизинг постепенно уступает место комплексным решениям по созданию, приобретению и управлению объектами недвижимости.
В странах Европы принципиально более высокая доля недвижимости в объемах нового бизнеса лизинговых компаний. В таких странах, как Германия, Испания и Франция, доля лизинга недвижимости колеблется от 14% до 17%. А рекордсменом по этому показателю стала Италия — 49%. Ежегодный объем сделок по лизингу недвижимости только в Италии превышает $23 млрд. Для этих стран лизинг уже давно стал традиционным инструментом приобретения недвижимости.
Несколько менее развит рынок лизинга недвижимости в странах Восточной Европы. Здесь его доля колеблется около 10%. Однако это значительно больше, чем в России, где доля рынка лизинга недвижимости в суммарном объеме нового бизнеса пока не превышает 2%.
Суммарный объем рынка лизинга коммерческой недвижимости в России в 2007 г., по предварительным данным, составил $600 млн, что почти в 2 раза больше, чем в 2006 г. Однако рынок лизинга недвижимости характеризуется не очень высокой прозрачностью — большинство сделок не являются публичными, поэтому реальный объем рынка лизинга недвижимости больше официальных цифр. Данный сегмент рынка характеризуется большим потенциалом, но, несмотря на это, российские лизинговые компании не спешат его осваивать.
Более того, многие компании даже не выделяют лизинг недвижимости в качестве отдельного продукта, предоставляя его наряду с лизингом оборудования и автотранспорта. Это связано как с отсутствием достаточного опыта для осуществления сделок с недвижимостью, так и с характерными для российского рынка недвижимости проблемами, среди которых занижение реальной стоимости объектов, их низкая балансовая стоимость, невозможность передачи в лизинг земельных участков и проч.
Генеральный директор Лизинговой компании «Уралсиб»
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")