УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Не подлежащие выкупу объекты можно будет выкупить

01.03.2012

Такую возможность субъектам малого и среднего предпринимательства (арендаторам) предоставило недавнее Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 9646/11. Рассматривая иск от арендатора объекта в Москве, ВАС РФ признал незаконным отказ Департамента имущества г. Москвы в выкупе помещения в связи с нахождением его в перечне не подлежащих выкупу объектов и обязал департамент заключить с истцом договор купли-продажи арендуемого помещения. В этом постановлении ВАС РФ отмечает, что включение помещений в такой перечень, совершенное после опубликования Закона № 159-ФЗ (25 июля 2008 г.), влечет лишение таких субъектов предпринимательства прав, предоставленных указанным законом, т.е. является злоупотреблением правом соответствующим государственным органом.

«Подобный иск в настоящее время рассматривается в ВАС РФ и в отношении Санкт-Петербурга, и вероятность того, что суд выскажет другую позицию, невелика», - считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов.

Евгений Ширстов отмечает, что законом РФ от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ добросовестным арендаторам было предоставлено право преимущественного выкупа помещений. Причем помещения должны арендоваться не менее двух лет до даты вступления закона в силу. Данное право ограничено рядом условий. Препятствием для выкупа, в частности, является нахождение объекта в специально утверждаемом «перечне государственного имущества, предназначенного исключительно для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства».

Учитывая, что положения Закона N 159-ФЗ вступили в силу только с 1 января 2009 г., КУГИ Санкт-Петербурга 26 декабря 2008 г. утвердил перечень объектов, не подлежащих выкупу, который в дальнейшем неоднократно дополнялся. В перечень КУГИ попали достаточно привлекательные и экономически эффективные объекты, расположенные на улицах и проспектах исторического центра и оживленных магистралях периферийных районов города. Например, на Московском, Невском, Загородном, больших проспектах В.О. и П.С. проспекте, и т.п. «При этом к данному списку были отнесены и многие помещения, уже находящиеся в пользовании у арендаторов, что явилось причиной отказа КУГИ в выкупе таких помещений целевым образом», - подчеркивают юристы «Качкин и Партнеры».

До принятия Президиумом ВАС РФ Постановления № 9646/11, успешное обжалование отказа КУГИ в выкупе объекта, включенного в оба перечня, носило единичный характер. В основном решения судов принимались не в пользу арендаторов, что означало невозможность выкупа ими помещений в преимущественном порядке. В постановлении Президиум ВАС РФ подтверждает наличие у арендаторов права требовать целевого выкупа арендуемых ими помещений, даже если они включены в утвержденный КУГИ перечень. .

Евгений Ширстов отмечает, что «не нужно думать, что факт включения помещений в перечень после опубликования закона является безусловным основанием для оспаривания отказа в выкупе». Департамент имущества Москвы не смог доказать наличие каких-либо причин, препятствующих выкупу помещения и свидетельствующих о необходимости включения его в перечень. В данном случае обязанность доказывания этих обстоятельств возлагается на ответчика.

Позиция Президиума ВАС РФ подтвердила возможность субъектов, соответствующих критериям Закона N 159-ФЗ выкупать арендуемые ими помещения, даже если они включены в перечень, и если не имеется иных оснований для отказа. «Более того, рассматриваемое Постановление является основанием для возможности пересмотра всех аналогичных судебных дел, по которым уже приняты отрица