УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Регистрация сделок с коммерческой недвижимостью

19.11.2011

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в некоторых случаях от юридического лица, участника сделки, могут быть истребованы документы, подтверждающие установленный законодательством порядок одобрения (или решения на заключение) таких сделок.
Речь идет, в первую очередь, о совершении крупных сделок и сделок, в отношении которых имеется заинтересованность. В случае, если данные сделки совершены с нарушением установленных законодательством требований, то они могут быть признанными недействительными в судебном порядке.
Также, дополнительные документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка заключения сделок могут потребоваться, например, в случаях совершения сделки, подпадающей под действие Закона РФ от 22.03.1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (в ред. от 07.03.2005г., далее по тексту – Закон о конкуренции). В этом случае на совершение сделки может потребоваться согласие соответствующего антимонопольного органа.

Типы сделок с объектами коммерческой недвижимости, требующие одобрения:
- Крупные сделки в акционерных обществах
- Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность в акционерных обществах
- Крупные сделки в обществах с ограниченной ответственностью
- Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность в обществах с ограниченной ответственностью


Правомочие регистрирующих органов истребовать документы, подтверждающие соблюдение порядка заключения сделок с коммерческой недвижимостью

Регистратор прав, при отсутствии необходимых документов, после проведения правовой экспертизы обычно принимает решение о приостановлении регистрации в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации) и истребует у заявителей дополнительные документы, подтверждающие соблюдение установленного законодательством порядка заключения сделок (например, решение общего собрания акционеров, совета директоров общества о совершении или одобрении совершенной сделки). В том случае, если истребуемые документы по истечении срока приостановления представлены не будут регистратор прав должен принять решение об отказе в регистрации заявленного права (абз.2 п.2 ст.19 Закона о регистрации). Данный отказ может быть основан на абзац 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации, в котором предусмотрена возможность отказа в регистрации в случае, если «не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав». Однако в Законе о регистрации нет прямого указания на необходимость предоставления таких документов. Более того, в п.2 ст.17 Закона о регистрации говориться о том, что истребование у заявителя дополнительных документов, если иное не установлено законодательством РФ, не допускается.

Еще одно основание отказа в регистрации, теоретически подходящее к данному случаю, заложено в абзац 4 п.1 ст.20 Закона о регистрации: в регистрации может быть отказано в случае, если «документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства». Крупные сделки, и сделки, в отношении которых имеется заинтересованность являются в соответствии с действующим законодательством оспоримыми, т.е. могут быть со временем признаны недействительными (не соответствующими законодательству) только по решению суда (ст. 166 Гражданского Кодекса РФ). Таким образом, на взгляд автора, регистратор прав не может отказать в регистрации вышеуказанной сделки или права, возникающего на ее основании так как признание такой сделки недействительной (не соответствующей законодательству) не входит в его компетенцию (это компетенция суда).
Однако на практике документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка заключения сделок регистрирующими органами все же истребуются, и в регистрации, в случае их не предоставления, в государственной регистрации отказывается. Поэтому далее будут рассмотрены вопросы, связанные с процедурой одобрения таких сделок.

Одобрение крупной сделки в акционерных обществах

В соответствии с п.1 ст.78 Федерального Закона от 26.12.1995г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. от 29.12.2004 г., далее по тексту – Закон об акционерных обществах) крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. У