В Москве по-прежнему сохраняется острый дефицит коммерческой недвижимости и цены на нее растут не менее чем на 20-30% в год. Какая сумма понадобится частному инвестору, чтобы начинать делать вложения на этом рынке, и с какими предложениями он столкнется?
Минимальная сумма инвестиций зависит от вида коммерческой недвижимости, в которую планирует вкладывать денежные средства частный инвестор. На сегодняшний день для частного инвестирования наиболее доступна недвижимость формата стрит-ритейл.
Минимальная цена по Москве за квадратный метр недвижимости такого формата составляет порядка $5 тыс. Но это минимум. "И найти такое помещение будет нелегко, понадобится много времени и усилий. А в итоге это будет менее качественное и востребованное предложение", отмечает Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости, партнер компании GVA Sawyer. Но главный недостаток, присущий в основном таким предложениям, это отсутствие достаточного количества парковочных мест. Соответственно, собственник не сможет сдавать в аренду офисы по максимально возможным для данного сегмента ставкам, что сильно влияет на показатель доходности.
Небольшие помещения стрит-ритейла пользуются повышенным спросом. Соответственно, доля вакантных площадей чрезвычайно мала.
В качестве альтернативного варианта можно взять ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости. "В России пока эта банковская услуга развита достаточно слабо, но тем не менее такая возможность существует.
Располагая бюджетом в $1-1,5 млн можно заняться размещением средств в офисную недвижимость. Подобной суммы будет достаточно для покупки помещений в строящихся бизнес-центрах. Участники рынка отмечают, что были случаи приобретения площадей поэтажно или небольшими блоками по цене около $1 млн.
Нужно иметь в виду, предупреждает руководитель департамента офисной недвижимости "ДС Девелопмент" Кирилл Субботин, что частный инвестор, даже вкладывающий в недвижимость миллион, никак не застрахован и практически бесправен. Имея на руках двухстраничный договор инвестирования, зачастую без серьезных гарантий по качеству помещений и срокам, такой инвестор вынужден пассивно ждать окончания строительства объекта, которое может быть задержано на значительный срок. С другой стороны, для частного инвестора, не имеющего опыта работы в недвижимости, позиции младшего партнера являются оптимальными.
Вообще инвестиции в офисную недвижимость в строящемся объекте на практике оборачиваются большими хлопотами и рисками. Прибыль тут может быть несколько больше, чем при инвестициях в офисы стрит-ритейл, но нужно помнить о том, что здесь существует множество подводных камней. Тут могут возникнуть проблемы с прохождением госкомиссии, со сдачей в эксплуатацию, с административным ресурсом, финансированием строительства (в случае если покупается недвижимость на стадии котлована). Прибыль будет зависеть от того, насколько быстро будут заселены арендаторы, от ремонта (он чаще всего делается арендатором в счет арендной платы). Также инвесторы сталкиваются с земельными проблемами, сложностями, связанными с общественностью и коммерческим управлением. От этого никто не застрахован, и все вышеперечисленное может отразиться на размере получаемой прибыли.
При этом с учетом всех рисков и недостатков у частного инвестора выбор объектов в столице среди недорогих вариантов инвестирования (до $1,5 млн.) не столь велик, как может показаться на первый взгляд. Гораздо больше возможностей для начинающего инвестора в регионах, где цифры на порядок скромнее. Там минимальная сумма для инвестиций в коммерческую недвижимость составляет примерно $120 тыс. (при минимальной стоимости метра от $3 тыс.). "Но на практике выходить в регионы лучше с суммой около $300-400 тыс.: необходимо иметь резерв для устойчивости проекта",— предупреждает заместитель директора отдела по развитию компании "Торговый квартал" Олег Мухо.
Один из самых простых способов вложения денег в регионах - покупка земельных участков. Цена одного гектара земли возле областного центра в Брянской, Калужской или Тульской областях, к примеру, составляет 300-500 тыс. руб. Сегодня эти области имеют прекрасный потенциал для развития промышленности. "Но при этом инвестор должен понимать, что его вложения могут остаться неликвидными на многие годы и подвержены рискам",— напоминает заместитель директора отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis Константин Лысенко.
Кроме того, инвестор может сам найти в регионах подходящее помещение на первом этаже жилого дома и купить его для последующей сдачи в аренду. Помещение нужно оформить в статус юридического лица или ИП, потому что сделки или наличие в собственности у физического лица нескольких объектов коммерческой недвижимости может расцениваться как предпринимательская деятельность. Затраты на оформление юридического лица обойдутся в сумму от 5 тыс. до 10 тыс. руб. с учетом регистрации, $200-300 в месяц будут стоить услуги бухгалтера для ведения отчетности. Процедура перевода помещения в нежилой фонд занимает шесть-десять месяцев и обойдется собственнику в $60-100 тыс. с учетом обустройства отдельного входа и ремонтных работ. Эксплуатационные и налоговые платежи составят от 9 до 30% от ежемесячного арендного дохода.
Удача любого инвестора — найти не просто подходящие, а недооцененные объекты. "А для этого он должен быть не просто частным инвестором, он должен вариться в этом кругу. Его должны знать как инвестора и затем предлагать ему объекты по цене ниже рыночной", поясняет директор департамента инвестиционных проектов компании Becar Commercial Property Moscow Дмитрий Елин. Но даже зная всю теорию, на практике непрофессионалу достаточно сложно ориентироваться на рынке. Поэтому большинство начинающих инвесторов обращается в брокерские компании. Главная задача брокера — определить, в какой именно сегмент будет наиболее выгодно вкладывать денежные средства, исходя из возможностей и целей инвестора, а также конъюнктуры рынка. Помимо этого брокеры проанализируют и определят будущую арендную ставку в выбранном помещении, рассчитают доходность вложений в тот или иной объект с учетом налогов, затрат на обслуживание помещения и проч. Параллельно они же ищут подходящих арендаторов. И наконец, брокерская компания предоставит инвестору пакет предложений, подходящих по стоимости объектов, с учетом предстоящих в связи с покупкой затрат и арендной ставки.
Нередко брокеры имеют также предложения от небольших девелоперов, которые нуждаются в соинвесторах. И это, пожалуй, едва ли не самое главное, чем брокер может быть полезен частному инвестору. Ведь на практике очень сложно договориться о механизме совместного инвестирования. Например, строится какой-либо совместный объект стоимостью $30 млн, и вовсе не факт, что частного инвестора пустят в бизнес и дадут долю в 5-10%. В то же время инвестировать в строящиеся объекты довольно выгодно. "Преимущество помещений свободного назначения в том, что их можно использовать по собственному усмотрению и количество потенциальных арендаторов увеличивается, поясняет коммерческий директор NAI Russia Владимир Журавлев. А это позволяет сдавать площади по максимальной цене".
Сегодня рынок коммерческой недвижимости стабильно растет ежегодно на 20-25%. И как прогнозируют эксперты, рост цен на нее будет не менее 20-30% в год, а на интересные объекты, возможно, и больше.
Максимальная отдача от вложений ждет инвесторов в торговую недвижимость - порядка 30% годовых. Если же подобные помещения располагаются в центральной части города и охватывают максимальный поток покупателей, то ставки доходности здесь могут достигать и 35-40%. Но для небольшого частного инвестора этот сегмент практически недоступен. Крупные девелоперы не желают связываться с миноритарными акционерами.
Поэтому сегодня рынок инвестиций открыт прежде всего для крупных инвесторов, которые работают на больших объемах площадей, поясняет Кирилл Субботин. Пока это преимущественно зарубежные инвестиционные фонды, которые вполне устраивает прибыль в 10%, так как на собственных развитых рынках доходность гораздо ниже.
Если же речь идет об инвестициях в объекты офисной недвижимости, располагающейся в жилых домах, максимальная прибыль инвестора может составить примерно 15% за год, считает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. При этом средний срок окупаемости объектов на первых этажах жилых домов в сегменте торговой недвижимости составляет порядка 12-15 лет. Минимум, о котором можно говорить при частных инвестициях в коммерческую недвижимость - порядка 12% в год. Такую прибыль можно иметь от инвестирования в паевые фонды недвижимости, отмечает аналитик ИК "Финам" Сергей Фильченков. В то время как банк дает в среднем 9,5% годовых.
Некоторые эксперты рынка считают, что сегодня частные инвестиции в коммерческую недвижимость лучше производить через закрытые паевые инвестиционные фонды. По мнению старшего управляющего директора ИФК "РИГрупп-Финанс" Михаила Васильева, у такого способа инвестирования есть сразу несколько преимуществ. Во-первых, это профессиональные управляющие, которые вкладывают деньги именно в те объекты недвижимости, которые, по их мнению, более привлекательны для инвестиций. Во-вторых, стоимость пая в десятки раз ниже, чем минимальная стоимость коммерческой недвижимости,— от 200 тыс. до 1 млн. руб., если совершать покупки, что называется "в лоб". И наконец, это позволяет достичь диверсификации вложений среди нескольких объектов.
Александра Карпова
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")