УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

ЦБ зажег зеленый свет девелоперам?

28.10.2016

Совет директоров Банка России в сентябре принял решение снизить ключевую ставку на 0,5 процентного пункта, а в октябре сохранил ставку на уровне 10,00% годовых. Способно ли это решение позитивно повлиять на доступность проектного финансирования для девелоперов?  О проектном финансировании, его перспективах – мнение Михаила Шапошникова, руководителя отдела стратегического консалтинга RealJet.

Михаил Шапошников, 
руководитель отдела стратегического консалтинга компании RealJet

Финансовые возможности застройщиков, отрезанных от иностранных инвестиций, в последние годы были крайне ограниченными - стоимость кредитов после повышения ключевой ставки была столь высока, что убивала экономику любого проекта. После введения экономических санкций ставки на проектное финансирование возросли до 15-16%. Кроме того, значительно ужесточился андеррайтинг: помимо залогового обеспечения банки стали требовать дополнительных гарантий - поручительство, залог дополнительных активов и т.д. Теперь - после решения Центробанка - у девелоперов появился шанс получить столь желанное проектное финансирование на условиях, удовлетворяющих экономические показатели проектов.

Интерес к проектному финансированию не исчез и у банков. Кредитные организации, в кризис не закрывшие свои профильные департаменты, и имеющие ликвидность, по-прежнему заинтересованы инвестировать в недвижимость, вопрос только – в какую. До недавнего времени очень немногие проекты были способны пройти через «сито» банковского отбора.  Банки, оценивая финансовые модели объектов кредитования, понимали, что в условиях, когда упали ставки аренды и товарооборот, и повысились ставки по кредитам, мало кто в состоянии обслуживать предлагаемый банками долг. Именно с этим можно связывать такое существенное уменьшение сделок по проектному финансированию в последние годы.

Сегодня, с уменьшением ключевой ставки, кредитование становится более дешевым, а значит большее количество проектов способны пройти через банковское «сито». Как бы то ни было, проектное финансирование, в рамках которого банк выступает фактически соинвестором, сопряжено с разделением рисков, поэтому объекты выбираются с особой скрупулезностью.

Если до 2013 года банк принимал финансовую модель объекта со средней ставкой аренды по проекту и расчетом общего показателя доходности поквартально, а вакантность закладывалась на уровне от 80% до 98%, то сейчас все иначе. Сегодня рассматриваются планы по аренде в разрезе каждого этажа и даже отдельного блока. Вакантность закладывается на уровне от 60% до 85% максимум.

Для принятия решения необходимо предоставлять срез спроса и вакантности по аналогичным проектам, аргументированные подтверждения конкурентоспособного предложения. И