Нужны ли Московской области дополнительно 5 млн кв.м коммерческой недвижимости?

В 2015 году девелоперы получили разрешение на постройку 5 млн кв.м коммерческой недвижимости в Московском регионе, что на 43% больше, чем в 2014 году. При этом основное увеличение приходится на долю производственной (67%) и складской недвижимости (43%). Прирост планируемых объемов торговой недвижимости составил 35%, а офисов – 32%.

Будут ли эти коммерческие площади поглощены рынком? Насколько своевременным в кризисных условиях является их строительство? Свое мнение на этот счет высказывают эксперты рынка коммерческой недвижимости.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»:

Увеличение девелоперской активности в сегменте складской и промышленной недвижимости – это логичное отражение потребностей нынешнего рынка. В рамках политики импортозамещения, которую активно продвигают наши власти, данный сегмент коммерческой недвижимости получил дополнительный импульс к развитию и стал одним из наиболее перспективных и устойчивых к кризису. В столице небольшие технологичные производства развиваются в рамках технопарков, которые обычно появляются на месте бывших предприятий и промзон. За последние 1,5 года спрос на небольшие помещения в подобных объектах вырос на 10-15%.

Как правило, в столичных технопарках располагаются компании, которые изготавливают пластиковые окна, детские игрушки, рекламную и сувенирную продукцию, осветительные приборы и многое другое. Разместить там более масштабное производство не получится, поэтому вполне логично, что они появятся в Подмосковье. В области достаточно много свободных территорий пригодных для строительства производственных и складских комплексов, при этом они находятся в непосредственной близости от крупнейшего рынка сбыта в стране – Москвы. Таким образом, новые площади, скорее всего, будут востребованы.

Дмитрий Пантелеймонов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Московского региона:

Рост объемов строительства производственной недвижимости в Подмосковье – это благоприятная тенденция, которая окажет влияние не только на рынок коммерческой, но и на рынок жилой недвижимости. Сегодня одна из главных проблем жилищного строительства – это недостаточная инфраструктура и массовая маятниковая миграция, которая создает огромную нагрузку на транспортную сеть. Создание новых производственных предприятий и офисных центров за МКАД – это сотни, тысячи новых рабочих мест, которые могут получить жители близлежащих Подмосковных городов, в том числе – будущие жители новых микрорайонов.

Хочется отметить, что вопрос о наличии рабочих мест – это один из наиболее частых вопросов, которые задают потенциальные покупатели квартир в подмосковных новостройках. Кроме того, развитие производства даст дополнительный импульс развитию социальной инфраструктуры и транспортной системы. Что, в свою очередь, создаст для жителей условия для еще более комфортного проживания.

Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG:

Думаю, в Московской области есть потенциал для всех видов коммерческой недвижимости.

Согласно предварительной оценке Росстата численность населения Московской области в начале года составила 7 312 439 человек. Если рассматривать обеспеченность торговыми центрами, общей площадью от 5000 кв. м, то на текущее время объем предложения составляет 2 млн кв. м GLA. Это примерно 274 кв. м на 1000 жителей, что явно меньше показателей самой Москвы. Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями в 2015 году, к примеру, составила 431,6 кв. м на 1000 жителей.

Даже с учетом тех объектов, которые находятся в стадии строительства и будут введены в эксплуатацию с 2016 по 2017 годы, общий объем предложения не превысит 2,5 млн кв. м.

Однако, стоит учитывать, что «ковровое покрытие» при планировании новых объектов – не самый логичный способ размещения ТРЦ. Ритейл следует за населением, чётко определяя места концентрации жителей и их платежеспособность. Именно поэтому, проводимые в 2014-2016 годах работы геомаркетингового отдела RRG были нацелены на выявление так называемых «белых пятен», показывающих места с недоиспользованным торговым потенциалом для каждой товарной группы.

Складских помещений высокого качества на сегодня не так уж много. Если говорить о показателе прошлого года – 1,1 млн кв. м, по размерам это сравнимо с двумя комплексами «Северное Домодедово». При этом вакантность в складском сегменте самая низкая.

Что касается индустриальных проектов, то спрос на местные производства в связи с санкциями вырос. Так что и в этом сегменте перспективы поглощения площадей весьма позитивные.
Строительство заявленных 463 000 кв. м офисов также представляются целесообразным. Спрос будет на современные БЦ площадью 10000-20000 кв. м в крупных городах с населением более 100 000 человек, а также на отдельные бизнес-парки у МКАД. Кроме того, офисы потребуются в местах развития производств.