УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Инвесторы не торопятся вкладываться в столичные ТПУ

26.11.2014

Столичные власти неоднократно отмечали большой интерес девелоперов к строительству ТПУ (транспортно-пересадочных узлов). Тем не менее, эксперты группы компаний «Спектрум» отмечают, что отсутствие прозрачных схем взаимодействия при реализации подобных объектов в настоящее время удерживает инвесторов от активных действий.

20 ноября в рамках деловой программы MAPIC 2014 в Каннах состоялась конференция «Транспортные узлы в Москве: торговые центры вблизи крупных транспортных узлов». В ходе оживленной дискуссии представители ведущих девелоперских и консалтинговых компаний обсудили перспективы развития формата. Главный вопрос – как сейчас формулируется основной интерес рынка: ТПУ или торговый центр рядом, но отдельно от транспортного узла?

Ольга Грачева, директор по развитию бизнеса ГК «Спектрум», отмечает: «Есть 2 основных проблемы, которые должны быть решены с точки зрения привлечения инвестиций в проекты ТПУ (если отвлечься от макроэкономической ситуации).

Первая заключается в наличии в проекте двух частей: технологической, которая не генерирует дохода, но обеспечивает основную функцию ТПУ (галереи, переходы, обеспечивающие передвижение пассажиропотоков на стыках транспортных коммуникаций), и коммерческой, в которую могут быть включены торговые площади, общественное питание, офисы, гостиницы и т.д. Любой инвестор, входящий в проект ТПУ, получает от города технические требования к технологической части, весьма значительной, включение которой в финансовую модель проекта делает последнюю более тяжелой и менее интересной для потенциального инвестора, девелопера. При этом механизм бюджетного финансирования строительства технологической части не определен, а государственное лицо, предоставляющее земельный участок, как правило, претендует не только на технологическую часть ТПУ, не приносящую коммерческого дохода, но и на долю в его коммерческой части. Это окончательно «добивает» финансовую модель проекта, уже обремененную не приносящими доход составляющими проекта.

Вторая проблема заключается в том, что у инициторов проектов ТПУ нет четко сформулированного предложения потенциальным инвесторам, нет ответа на вопрос, кому будет принадлежать ТПУ, как будут обеспечиваться права частного инвестора в отношении создаваемого объекта недвижимости. Строго говоря, и здесь есть 2 механизма: инвестиционный договор с последующим пакетом акций юридического лица, имеющего права собственности на объект недвижимости или государственно-частное партнерство, концессия, по условиям которой Инвестор обязуется построить Объект и управлять им в течение ограниченного времени, с последующей передачей городу, но эта практика еще не сложилась как таковая. Пока рынок не получит прозрачных механизмов регулирования вопросов будущих прав на создаваемый объект и разграничения долей с городом или областью, бурного интереса со стороны инвесторов ждать не стоит.

Следствием этих непростых в решении проблем является стремление инвесторов если и строить, то не ТПУ, а ТРЦ рядом со станцией метро и железнодорожной станцией, пусть даже и с выходами в здание ТРЦ. Но это совершенно другой объект недвижимости, с намного меньшей технологической нагрузкой, и как раз такие прецеденты уже существуют в Москве.

Для сравнения в другом сегменте транспортной инфраструктуры, аэропортовом, где ГК «Спектрум» много и успешно работает уже 8 лет, существу