Факторы оценки инвестиций в street retail

Коммерческая недвижимость в 2014 году даёт свежие инвестиционные перспективы. Вложения в недвижимость до сих пор остаются в России наиболее популярным и понятным видом инвестиций, имеющим свои преимущества и ограничения. 

Несмотря на переменчивое настроение экономической обстановки в стране, опытные инвесторы не только сохраняют, но и преумножают собственный капитал через покупку высокодоходных объектов street retail. Колебания курса доллара и другие нестабильные на сегодняшний день экономические факторы вызывают покупательские сомнения в оборотной стороне вложений в торговую недвижимость ещё на оценочном этапе покупки. 

Объект торговой недвижимости зачастую демонстрирует видимые критерии эффективных инвестиций, соответствующие явным признакам безрисковых вложений. Но существуют и скрытые факторы потенциальной доходности от вложений в street retail, которые довольно часто оказываются сомнительными и нарушают инвестиционные планы.

Практически единственным и наиболее весомым минусом вложений в коммерческую недвижимость в России можно назвать ликвидность. Возможность быстро продать часть владения (или объект полностью) по стоящей цене является важным моментом для собственника. Но зачастую скачки цен и перемены на рынке провоцируют продажу по сниженным ценам. Street retail является сегментом коммерческой недвижимости, наиболее устойчивым к аспекту низкой ликвидности объектов.

Видимыми измеримыми показателями эффективного вложения в торговые помещения типа street retail являются следующие критерии: 

• Выгодная локация
• Близость к метро, удобная транспортная доступность 
• Возможность перепланировки и ремонта 
• Технические и коммуникационные возможности
• Безопасность 
• Парковка и возможность организации разгрузочных работ
• Фасадная реклама 

Существуют скрытые факторы оценки выгодных инвестиций. В понимании выгоды вложений в покупку объекта торговой недвижимости наиболее важную роль, как правило, играют пять факторов оценки:

Доходность
Окупаемость объекта зависит от назначения покупки – арендный бизнес или организация собственного бизнеса на купленных площадях. В первом случае для общего понимания окупаемости объекта достаточно оценить годовой арендный доход за вычетом налогов и коммунальных платежей.

Порог входа
Уровень первоначальных вложений в объект и условия выплаты. 

Надёжность
Чистота сделки, репутация владельца и гарантии. 

Ликвидность
Возможность быстрого извлечения прибыли из продажи части собственных помещений (или помещения полностью) на выгодных условиях. В сегменте уличной торговой недвижимости ликвидность чаще всего имеет высокий уровень.

Удобство совершения сделки 
Доступность бенефициара имеет значение, но зачастую (например, в крупных сделках) интересы собственника в процессе купли-продажи представляет его риэлтерское агентство.

К сожалению, показатели большинства предложений торговой недвижимости лишь частично соответствуют приведённым критериям. Репутация продавца нередко оказывается сомнительной, а выставленные на продажу помещения могут иметь арендаторов с низкой ставкой без возможности расторжения договора. Технические возможности объекта оказываются минимальными. Отдельные входы в помещение (важный критерий для street retail) – отсутствуют.
Как выглядит предложение, отвечающее требованиям эффективных инвестиций? Рассмотрим это на конкретном примере.

С января по август 2014 года в бизнес-центре «Проектный институт» общей площадью 17 000 кв.м были проданы все офисные помещения на верхних этажах и более 30% торговой площади на первом этаже. Среди владельцев проданных помещений – мобильные операторы, представительские компании, проектировщики и архитектурные компании. Деятельность последних сосредоточена на проектировании современных бизнес-центров, популярных лофт-кварталов и других масштабных проектов (например, «Олимпийская деревня»). Большая часть новых владельцев помещений образует здесь своего рода кластер организаций, которые выбирают эту локацию как одну из излюбленных территорий с концентрацией архитектурных и значимых исторически объектов – таких как легендарный посёлок «Деревня Художников».
Сегодня для продажи предлагаются помещения типа street retail с отдельными входами на первом этаже здания: 194 кв. м (помещение полноценно оборудовано под кафе, имеет арендаторов) и 295 кв. м (в помещении работает коммерческий банк).

• Расположение – бизнес-центр «Проектный институт» расположен на Волоколамском шоссе в историческом районе Сокол (СЗАО).
• 7 минут пешком от метро «Сокол» – объект расположен в первой линии домов на развязке Ленинградского и Волоколамского шоссе, что обеспечивает отличную транспортную доступность. Напротив бизнес-центра расположены остановки общественного транспорта. Ведутся работы по благоустройству прилегающей территории.
• Репутация собственника – подтверждением добросовестности собственника бизнес-центра «Проектный институт», основанного в 1946 году, являются положительные истории продаж и сотрудничества с арендаторами. Права на землю определяются долгосрочным договором аренды с городом. Документация открыта к экспертизам. Сделки совершаются с независимым юридическим сопровождением, что гарантирует прозрачность сотрудничества.
• Высота потолков (4,2 м) – позволяет выгодно увеличивать площадь за счёт антресоли и выполнять перепланировку помещения. Плановый ремонт помещений проводится ежемесячно согласно графику. 
• Инженерные и технические системы – оформлены через прямой коммунальный договор с городскими административными службами, имеются широкие коммуникационные возможности: использование всех сотовых операторов, 10 Интернет-провайдеров.
• Высокий уровень безопасности объекта – объект охраняется, площади оснащены системами видеонаблюдения, активны пожарная сигнализация и система контроля доступа.
• Выгодная стоимость, быстрая окупаемость – оптимальное сочетание цены и локации. Это одно из немногих предложений торговых помещений в районе Сокол с характеристиками эффективного вложения независимо от инвестиционных целей – реализации собственного бизнес-проекта или обретения стабильного арендного бизнеса.
• Удобная парковка по периметру здания и во дворе – возможность организации погрузочно-разгрузочных работ через внутренний двор. Во внутреннем дворе располагаются сквер и детская площадка. 
• Отдельный вход, внешние витринные окна – помещения на первых этажах бизнес-центра имеют отдельные входные группы, выполненные в сталинском архитектурном стиле, и возможность организации эффективных витрин.
• Реклама на фасаде – свободное размещение рекламных вывесок на фасаде и крыше здания, а также в витринах. Качественно выполненный в строгом сталинском стиле фасад привлекает внимание.
• Сталинская архитектура здания – характерна высоким качеством, надёжностью и безопасностью здания, в том числе и отделки. Большинство значимых архитектурных объектов столицы выполнены именно в сталинском стиле (например, легендарные московские высотки «7 сестёр»).

В помещениях возможна организация работы банка, медицинского центра, магазина или представительского офиса. Первая линия домов на развязке Ленинградского и Волоколамского шоссе обеспечивает активный пешеходный и транспортный трафик, здание имеет отличную видимость. 
Сегодня объекты торговой недвижимости являются одним из наиболее быстро окупаемых форматов инвестиций. Объективные преимущества помещений бизнес-центра «Проектный институт» позволяют надёжно извлекать стабильную оборотную прибыль от первоначальных вложений.

БЦ «Проектный институт»