УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Факторы оценки инвестиций в street retail

16.09.2014

Коммерческая недвижимость в 2014 году даёт свежие инвестиционные перспективы. Вложения в недвижимость до сих пор остаются в России наиболее популярным и понятным видом инвестиций, имеющим свои преимущества и ограничения. 

Несмотря на переменчивое настроение экономической обстановки в стране, опытные инвесторы не только сохраняют, но и преумножают собственный капитал через покупку высокодоходных объектов street retail. Колебания курса доллара и другие нестабильные на сегодняшний день экономические факторы вызывают покупательские сомнения в оборотной стороне вложений в торговую недвижимость ещё на оценочном этапе покупки. 

Объект торговой недвижимости зачастую демонстрирует видимые критерии эффективных инвестиций, соответствующие явным признакам безрисковых вложений. Но существуют и скрытые факторы потенциальной доходности от вложений в street retail, которые довольно часто оказываются сомнительными и нарушают инвестиционные планы.

Практически единственным и наиболее весомым минусом вложений в коммерческую недвижимость в России можно назвать ликвидность. Возможность быстро продать часть владения (или объект полностью) по стоящей цене является важным моментом для собственника. Но зачастую скачки цен и перемены на рынке провоцируют продажу по сниженным ценам. Street retail является сегментом коммерческой недвижимости, наиболее устойчивым к аспекту низкой ликвидности объектов.

Торговые помещения street retail

Видимыми измеримыми показателями эффективного вложения в торговые помещения типа street retail являются следующие критерии: 

  • Выгодная локация
  • Близость к метро, удобная транспортная доступность 
  • Возможность перепланировки и ремонта 
  • Технические и коммуникационные возможности
  • Безопасность 
  • Парковка и возможность организации разгрузочных работ
  • Фасадная реклама 

Существуют скрытые факторы оценки выгодных инвестиций. В понимании выгоды вложений в покупку объекта торговой недвижимости наиболее важную роль, как правило, играют пять факторов оценки:

Доходность
Окупаемость объекта зависит от назначения покупки – арендный бизнес или организация собственного бизнеса на купленных площадях. В первом случае для общего понимания окупаемости объекта достаточно оценить годовой арендный доход за вычетом налогов и коммунальных платежей.

Порог входа
Уровень первоначальных вложений в объект и условия выплаты. 

Надёжность
Чистота сделки, репутация владельца и гарантии. 

Ликвидность
Возможность быстрого извлечения прибыли из продажи части собственных помещений (или помещения полностью) на выгодных условиях. В сегменте уличной торговой недвижимости ликвидность чаще всего имеет высокий уровень.

Удобство совершения сделки 
Доступность бенефициара имеет значение, но зачастую (например, в крупных сделках) интересы собственника в процессе купли-продажи представляет его риэлтерское агентство.

К сожалению, показатели большинства предложений торговой недвижимости лишь частично соответствуют приведённым критериям. Репутация продавца нередко оказывается сомнительной, а выставленные на продажу помещения могут иметь арендаторов с низкой ставкой без возможности расторжения договора. Технические возможности объекта оказываются минимальными. Отдельные входы в помещение (важный критерий для street retail) – отсутствуют.
Как выглядит предложение, отвечающее требованиям эффективных инвестиций? Рассмотрим это на конкретном примере.

Бизнес-центр «Проектный институт»


С января по ав