Развитие рынка торговой недвижимости в регионах России

В последнее время в регионах России идет активное развитие рынка торговой недвижимости. Причем это касается не только городов-миллионников, таких как Екатеринбург, Самара, которые пока лидируют в плане нового строительства, но и менее крупных городов, в которых проживают порядка 300-500 тысяч человек. При этом девелоперы смотрят даже на города с еще меньшим населением. Все зависит от того, какая там покупательская способность, насколько люди готовы тратить и насколько высока конкуренция. Если люди готовы тратить деньги и конкуренция невысокая, то девелоперам, как правило, интересно идти в такие населенные пункты. В небольших городах с населением меньше 500 тысяч человек сейчас объем строящихся торговых площадей по сумме такой же, как в городах с населением от 500 тысяч до 1 миллиона.

Эти две группы сильно различаются по количеству населения, но по объему торговой недвижимости, которая там анонсирована, они очень близки друг к другу. Так происходит потому, что сейчас эти города постепенно подтягиваются по уровню зарплат, по уровню потребительских расходов, поэтому девелоперам интересно развивать там торговую недвижимость.

Однако желание девелоперов осваивать небольшие города приводит к очевидной конкуренции, которая может погубить заведомо интересные проекты. Ярким примером этому служит город Курск, где о строительстве достаточно крупных даже по московским меркам торговых комплексов заявили сразу две компании.

Так, в ближайшее время на рынок города Курск планируют выйти многофункциональный комплекс «МегаГРИНН» и шопинг-центр «Европа» с площадями в 230 и 170 тысяч кв.м соответственно. Что интересно, проекты будут расположены в одном километре друг от друга, а значит, вопрос конкуренции здесь встает в прямом смысле ребром.

При этом и сам город Курск не обделен торговыми площадями: по разным оценкам на 1000 человек приходится от 250 до 670 кв.м. Столь большой разброс объясняется разными подходами к оценке качества торговых объектов.

Получается, что, заходя в город, девелопер должен иметь достаточно интересную и грамотную планировку объекта, чтобы не затеряться в толпе других уже функционирующих ТЦ. В этом смысле команды комплекса «МегаГРИНН» и шопинг-центра «Европа» сделали правильную ставку на размер: крупный торговый центр всегда будет выделяться на фоне небольших объектов.

Но как быть в том случае, если оба проекта представляют собой торговые гиганты, пусть и не совсем равноценные (все-таки «МегаГРИНН» на 60 тысяч квадратов больше), но достаточно грандиозные для города?

Здесь стоит обратить внимание на концепцию комплексов. На данный момент торговых объектов в городе хватает, соответственно привлечь рядового жителя открытием очередного магазина, пусть и известной марки, вряд ли получится. Всё чаще шопинг начинает ассоциироваться с отдыхом, поэтому обойтись без грамотного пула арендаторов, обеспечивающих комфорт покупателей, вряд ли возможно.

И здесь о преимуществах одного проекта над другим говорят сухие цифры. В комплексе «МегаГРИНН» запланировано 7 397 кв. м под парк развлечений, в «Европе» – 3 477. Что касается площадей под рестораны, то в «МегаГРИНН» запланировано 4 625 кв. м (в том числе самый большой в городе ресторан-пивоварня на 1 500 мест и высотный ресторан «Мезонин» на 300 мест). В «Европе» площадь ресторанов займет 565 кв. м.

Дополнительный поток покупателей способны привлечь панорамный аквариум, ледовый каток, боулинг на 27 дорожек, бильярдный клуб на 26 столов, караоке-клуб, ночной клуб, оздоровительный SPA-комплекс с 12 банями мира, фитнес-бассейновый центр с 50-метровым десятидорожечным бассейном, с большим и 6 малыми залами для занятий танцами и аэробикой, спортивный центр с четырьмя большими и шестью малыми залами для тенниса, сквоша и др. И все это будет находиться внутри комплекса «МегаГРИНН».

По мнению экспертов, с точки зрения концепции, ТРЦ «МегаГРИНН» обладает более сильной и разнообразной развлекательной составляющей, что, несомненно, будет способствовать генерированию дополнительного трафика посетителей. Поскольку в торговых центрах Курска развлекательная составляющая развита слабо, то наличие кинотеатра, аттракционов, ледового катка, боулинга, бильярда и ночного клуба в ТРЦ «МегаГРИНН» станет несомненным преимуществом. А вкупе с тематическими кафе и ресторанами собственникам удастся охватить широкую целевую аудиторию.

 «МегаГРИНН» – это семейно-досуговый спортивно-оздоровительный центр, рассчитанный на жителей всего города, а «Европа» – это торгово-развлекательный центр для спального района.

Такой гигантский проект, как «МегаГРИНН», разрабатывался с акцентом на привлечение людей, живущих в области. Общая площадь «МегаГРИННа» составит 220 тысяч кв. м – он станет самым большим из комплексов схожей направленности в Черноземье. Тем более рядом с торговыми центрами «МегаГРИНН» и «Европа» строится район «Северный».

Важным фактором является и то, что большинство обеспеченного населения проживает в коттеджных поселках и многоэтажных микрорайонах в северо-западной и северной частях города, а «Мега-ГРИНН» для них является самым близким по расстоянию торгово-развлекательным комплексом с хорошей транспортной доступностью.

Этот момент особо учитывался при проектировании «МегаГРИННа». Поэтому будут расширены прилегающие улицы, в том числе улица Карла Маркса с 4-х до 6-и полос, Школьная – до 3-х полос с устройством выезда на улицу Кавказская. Надземный переход с эскалаторами над основной магистралью К. Маркса входит в середину здания, а автопаркинг с двумя двухполосными аппарелями на 2400 мест выполнен многоуровневым и сблокирован с основными площадями. Такая компоновка очень удобна для посетителей, поскольку позволяет подниматься на автомобиле непосредственно к интересующему их этажу, а не тратить время на эскалаторные подъемы в случае расположения паркинга на минусовых этажах.

С той же целью для удобства автопосетителей с трех сторон «МегаГРИННа» улицы и проезд будут иметь одностороннее круговое движение. Компания «МегаГРИНН» официально заявила, что помимо вложений в комплекс она также готова потратить 160 млн рублей на развитие дорожно-транспортной инфраструктуры. То есть социальная составляющая является новым аспектом для подобных региональных проектов.

Однако несмотря на удобную инфраструктуру, оригинальную концепцию, огромное влияние на популярность ТЦ повлияют и сроки его открытия. Что будет происходить с новой «Европой» и «МегаГРИНН»? Обе площадки располагаются в центральной части города, и фактически они будут бороться сейчас друг с другом ставками, чтобы привлечь арендаторов. Ритейлеры, скорее всего, будут рассматривать возможность выхода в один из этих проектов. Принимая решение, они будут опираться на реальные сроки ввода в эксплуатацию и концепцию объектов.

«МегаГРИНН» будет введен в эксплуатацию 1 декабря 2015 года. В то же время дата открытия шопинг-центра «Европа», четвертый квартал 2014 года, может быть подвергнута сомнению в связи со сложностью решения вопроса объединения трех участков с различными правами на землю, на которых ведется строительство.

В результате запоздалого открытия, если ситуация будет развиваться не в пользу «Европы», горожане могут потерять интерес к первой очереди центра, а будут проводить время в находящемся по соседству «МегаГРИННе».

В итоге можно говорить о том, что в небольших городах можно и нужно строить торговые центры. Но без грамотной концепции и развитой инфраструктуры сложно будет привлечь к себе внимание потребителей.

Журнал SAM