УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Риски вложений в недвижимость

13.09.2009

 

Рыночная стоимость коммерческой недвижимости по сравнению с летом 2008 года существенно снизилась (в среднем на 30–50%), но, по оценкам экспертов, это еще не предел. Тем не менее многие компании, для которых раньше приобретение недвижимости было непозволительной роскошью, после падения цен всерьез задумались о покупке. Если в условиях кризиса удалось сохранить стабильность бизнеса, есть свободные средства и потребность в собственном офисном помещении (производственной площадке, торговых площадях), то сейчас действительно выгодное время для покупки.

Рекомендации Дмитрия Агапова, Генерального директора «Консалтинговая компания «Перспектива»

Консалтинговая компания «Перспектива» специализируется на юридическом сопровождении сделок с крупными активами (коммерческая недвижимость, предприятия, акции, инвестиции). Месторасположение - Москва.

Приобретение недвижимости всегда было рискованной сделкой, требующей тщательной юридической экспертизы и максимального внимания, но кризис и порожденная им экономическая среда увеличили количество угроз для покупателя.

Основная причина новых рисков – то, что сейчас почти никто не продает недвижимость по доброй воле, так как рыночная цена существенно снижена и получить достойную цену за продаваемый объект практически невозможно.

Продавцы, как правило, принимают решение о продаже из-за тяжелого финансового положения (иски поставщиков, невозможность выплачивать кредит и т. п.). Требования кредиторов могут повлечь арест недвижимости и другие неприятности. Поэтому в текущей ситуации особое внимание необходимо обращать на финансовое положение компании-продавца и оценивать риски ареста и обременения активов.

Предложение на рынке коммерческой недвижимости существенно превышает спрос, и сильной стороной является покупатель, поэтому не стоит покупать объект с проблемами, даже если предлагается существенный дисконт.

Проверяя юридическую чистоту планируемой сделки, важно не ограничиваться ознакомлением с документами, предоставленными продавцом, даже если они подлинные - не исключено, что они утратили актуальность.

Чтобы избежать проблем и провести реальную проверку объекта, необходимо самостоятельно (независимо от продавца) собрать максимум информации об объекте. Ее можно получить в Росреестре (сведения о собственнике, обременениях и судах), в Федеральной налоговой службе (сведения о владельцах и руководителе компании-продавца, об истории юридического лица), в арбитражном суде (о судебных исках и процессах, связанных с объектом, о банкротстве), в специализированных базах данных (бухгалтерская отчетность), в Интернете и других открытых источниках (конфликты, постановления государственных органов). Очень часто такая проверка позволяет выявить сведения, которые продавец скрывает от покупателя.

Второй важный момент – схема сделки. От этого зависят не только налоговые последствия или выбор способов обеспечения своих интересов, но и возможность достичь запланированного результата. Так, если необходимо не только приобрести здание, но и сохранить право аренды земельного участка, значительно превышающего площадь застройки, то имеет смысл выбрать схему, предполагающую продажу 100% акций компании, которая владеет недвижимостью. Эта схема также применяется, если продавец не оформил право собственности (например, в связи с неоконченным строительством) или если необходимо сохранить иные права, которыми обладает конкретное юридическое лицо. При данной схеме необходимо особенно тщательно проверять юридическую историю самого юридического лица, так как при покупке Вы получаете в наследство и все его проблемы, редко лежащие на поверхности.

К числу наиболее распространенных схем прове