УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Рынок коммерческой недвижимости России – итоги развития за последние 5 лет

29.03.2019

Пять лет назад состоялся общекрымский референдум, который определил новую государственную принадлежность полуострова. Присоединение Крыма к России повлекло за собой события, которые заметно изменили политическую и экономическую жизнь нашей страны. Последствиями референдума стали конфронтация России с западным миром, политические риски и санкции. Как это отразилось на рынке коммерческой недвижимости России, проанализировали эксперты Cushman & Wakefield.

По мнению Сергея Рябокобылко, управляющего партнера, генерального директора Cushman & Wakefield, все компании, которые сегодня инвестируют в коммерческую недвижимость в России, безусловно, смотрят с особым интересом на Москву, где коэффициент умножения частных инвестиций наиболее высок, так как много в сопутствующую инфраструктуру вкладывает сам город. Cushman & Wakefield привычно ориентируется на другие сроки, так как клиенты компании ожидают как минимум 10-ти летний горизонт планирования, а лучше 20-ти летний. «Проекты, которые мы начинаем сегодня, будут завершены в следующие 10 лет, и потом приобретены теми, перед кем будет стоять следующий 10-ти летний цикл владения. Если мы сегодня не будем закладывать 20-ти летний горизонт в наши решения, значит мы будем оставлять все возможности на столе», – подчеркнул Сергей Рябокобылко.  

Инвестиционный рынок

Отсутствие доступа к иностранным капиталам и ослабление курса национальной валюты привело к тому, что рынок коммерческой недвижимости перешел на национальную валюту. «Несмотря на то, что для большинства игроков рублевый бизнес был чуждым, сегодня практически все сегменты рынка работают в рублях. И только 5% владельцев топовых активов имеют возможность реализовать помещения по валютным контрактам», – отмечает Алан Балоев, партнер, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield. По его словам, доля классических европейских инвесторов сократилась до минимальных значений. При этом доля азиатских инвесторов выросла, но так и не достигла того уровня, на который рассчитывали участники рынка.

Инвестиционный рынок в России находится в ослабленном положении. Объем рынка значительно сократился. За 5 лет по разным оценкам объем рынка составил чуть более 20-22 млрд долларов. Это в 1,5 раза меньше, чем объем лондонского рынка. Но именно сейчас формируется накопленный спрос, которые в ближайшие 3 года приведет к возникновению позитивного тренда. «По нашим прогнозам, объем инвестиций может восстанавливаться на 20-30% в год», – добавляет Балоев.

Девелопмент

Объемы нового строительства находятся на низком уровне: девелоперы  коммерческой недвижимости  сосредоточены на оптимизации и повышении доходности уже имеющихся объектов, а не на строительстве новых. «Объемы нового строительства объектов коммерческой недвижимости снижались на протяжении всех 5 лет и в прошлом году достигли рекордно низких показателей. Например, в Москве в 2018 году было введено всего 133000 кв.м офисов и 108000 кв м площадей в торговых центрах, что в 10 раз меньше объемов офисов и в 6 раз меньше объемов торговых центров чем в 2014 году», – рассказывает Юлия Токарева, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield.

Заметно растет доля проектов государственного сектора, например, связанных со строительством транспортной инфраструктуры – новые дороги, мосты, метро, МЦК, ВСМ Москва-Казань. Такое развитие инфраструктуры делает привлекательным территории, которые раньше не имели большой коммерческой ценности.  

Офисная недвижимость

Пять лет назад объем ввода новых офисных площадей был рекордным за последние 10 лет и составил в 2014 году 1,4 млн кв.м в сегменте класса «А» и «В» (в соотношении по 50%). В 2018 году на рынке был зафиксирован 15-ти летний антирекорд по вводу новых офисных площадей (133000 кв.м).

К вводу в эксплуатацию в 2019 году заявлено 500000 кв.м, в том время как из практики рынка следует, что реально будет введена только половина с преобладанием зданий класса «А». «Крупнейшим в 2019 году станет объект класса «А» – «Искра Парк», с офисной арендуемой площадью 50000 кв.м. Объекты нового строительства будут равномерно распределены по Москве, крупнейшие из них появятся за пределами ТТК», – комментирует Дмитрий Тарасов, старший директор, руководитель отдела Офисная недвижимость компании Cushman & Wakefield.

По его словам, за последнюю пятилетку заметно изменился портрет арендатора. Самые активные – IT-компании и компании с госучастием. «В докризисные годы государственный сектор был неактивным игроком коммерческого рынка, объем сделок с государственным участием в 2014 году составлял 3% от общего объема. В последующие годы (2015-2018) сделки компаний с госучастием составили 15% от общего объема сделок на коммерческом рынке», – говорит Дмитрий Тарасов.

В ближайшие два года ожидается снижение спроса в связи с принимаемыми сейчас государственными решениями по увеличению налоговой нагрузки на бизнес, консервативными прогнозами развития экономики и новым циклом рынка офисной недвижимости в целом. Тем не менее, показатель останется на естественном для рынка уровне – 1,6-1,8 млн кв.м, считает эксперт.

Продолжится активное развитие гибких пространств на рынке офисной недвижимости. За 2018 год рынок гибких рабочих пространств Москвы увеличился в полтора раза и на начало 2019 года составляет 130000 кв.м. «В 2019 году состоится давно ожидаемый выход крупнейшего мирового оператора коворкингов WeWork на российский рынок. Если все три заявленные локации будут открыты, в текущем году WeWork станет крупнейшим оператором на рынке Москвы», – отмечает Дмитрий Венчковский, партнер департамента корпоративных услуг Cushman & Wakefield. «К концу 2020 года объем площадей гибких рабочих пространств увеличится вдвое», – добавляет эксперт. Ожидается появление новых операторов, как российских так и международных.

Складская недвижимость

Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, рассказывает, что с 2014 года на рынке складской недвижимости произошли радикальные изменения. Во-первых, полный разворот от долларовых ставок к рублевому рынку. Второе – увеличение доли вакантных площадей: новой нормой стала вакансия в 5% и выше. Третье – исторически низкий уровень арендных ставок. При этом ненасыщенность рынка и стабильный спрос позволили складскому сегменту сохранять динамику.

Теперь важную роль в формировании спроса играет онлайн-ритейл. В связи с этим, ожидается развитие городской логистики. Этот тренд будет заметно влиять на рынок в ближайшие годы.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости в последние 5 лет испытывает серьезное давление, связанное со снижением доходов населения, а также уверенности населения в своем будущем.

Прошлый 2018 год стал пятым годом подряд снижения реальных доходов населения, согласно данным Росстата. Все это, безусловно, влияет на текущие доходы собственников ТЦ, и на их уверенность в том, что стоит начинать новое строительство.

«Доля вакантных площадей в Москве снижается – на конец 2018 года она составила 8,8%. При этом по выборке торговых центров, открытых за последние 5 лет, показатель снизился с 35% до 13%. А для наиболее успешных торговых центров он не превышает 3-4%. Таким образом, происходит определенный отток торговых операторов между объектами, менее успешные объекты испытывают постоянную ротацию аредаторов», – Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield.

Зато в последние 5 лет быстрыми темпами растет рынок онлайн-торговли, но пока в разы отстает от зрелых рынков Западной Европы, добавляет Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. Доля интернет покупок от общего оборота розничной торговли в России составляет всего 3,6%, поэтому не оказывает заметного количественного влияния на розничный рынок. Но является важным фактором качественных изменений рынка торговли, расширяет спектр услуг, предоставляемых покупателям.

Гостиничный бизнес и туризм

«2014 год ознаменовался падением потоков посетителей РФ по тем направлениям, которые до этого лидировали на рынке въездного туризма. В первую очередь, это коснулось приграничных обменов с Польшей и Финляндией, а также сокращением объемов въезда из стран Европы и США», – рассказывает Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.

В течение 2014-2015 годов в сфере въездного туризма проходило замещение традиционных для России и Москвы рынков на рынки Юго-восточной Азии, Индии, Китая, Ирана и Турции.

Одновременно ослабление рубля дало мощный импульс развитию внутреннего туризма, который растет ускоренными темпами, в том числе, под воздействием ограничений, начиная с конца 2015 года, на поездки россиян в Турцию и Египет.

Рост внутреннего туризма обострил проблему дефицита качественного предложения на внутреннем рынке, что привело к стремительному росту цен. Эластичность спроса удержала внутренний туризм от дальнейшего роста, но при первой же возможности (укрепление рубля, открытие Турции) привело к увеличению объемов поездок по международным направлениям. Также подействовал эффект «отложенного спроса».

Сегодня туризм признан одним из приоритетных направлений развития экономики страны, от отрасли ждут роста вклада в ВВП, а также участия в импортозамещении. Программы поддержки туризма принимаются на федеральном и региональном уровнях.

По словам Марины Усенко, партнера департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, в 2014-2018 годах страна готовилась к ЧМ-2018, в результате чего активно строились новые гостиницы современного качества (Саранск, Калининград, Нижний Новгород, Волгоград). Но даже с учетом появления новых гостиниц «под чемпионат», гостиничные проекты явно не находятся в приоритете у инвесторов – новых проектов заявляется все меньше.

«Динамика ввода полноформатных отелей (обычно, это брендовые гостиницы) пока отрицательная: если в 2010-2013 годах в стране в среднем открывалось 4500 номеров, а в 2014-2018 – 4700 номеров (ЧМ-2018), то за 2019-2022 годы ожидается в среднем порядка 3700 номеров в год. Это низкий показатель», – добавляет эксперт.

Материалы по теме

Рынок коммерческой недвижимости Европы сохранил положительную динамику роста

В Европе наибольший рост в офисном и складском сегментах
12.02.2019 Статьи Офисный и складской сегменты – главные драйверы роста цен в сегменте коммерческой недвижимости в Европе Подробнее

В 2019 году объем ввода новых офисов может увеличиться в 3 раза в сравнении с 2018 годом

Строительство офисной недвижимости увеличится в 2019 году
08.02.2019 Консультанты, управляющие Примерно 3 млн кв.м офисных объектов на начало 2019 года имеют проект или уже находятся в стадии строительства Подробнее

Рынок ритейла в 2018 году характеризовался относительным «потеплением»

Ритейл 2018
23.01.2019 Статьи Помимо FMCG довольно активным были сегменты DIY и fashion-ритейл, а основным направлением развития ритейлеров и операторов общественного питания и развлечений по-прежнему остается Москва Подробнее

Обзор по итогам 2018 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

Обзор по итогам 2018 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
28.12.2018 Другие обзоры Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объём инвестиций в недвижимость в прошедшем году Подробнее

Москва уступает Подмосковью по уровню обеспеченности продуктовым ритейлом

Обеспеченность подмосковных городов сетевыми магазинами FMCG
30.08.2019 Статьи Специалисты компании RRG провели исследование и рассчитали текущую обеспеченность населения Московского региона объектами сетевой розницы Подробнее

Аналитики Knight Frank выявили 5 главных трендов на рынке столичных ТЦ

Тренды на рынке ТЦ
14.08.2019 Статьи Ожидается рост числа ТЦ малого формата и аутлетов, реконцепция в ряде крупнейших объектов и активное развитие ритейлерами новых инновационных концепций Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog