Рынок коммерческой недвижимости России – итоги развития за последние 5 лет

Пять лет назад состоялся общекрымский референдум, который определил новую государственную принадлежность полуострова. Присоединение Крыма к России повлекло за собой события, которые заметно изменили политическую и экономическую жизнь нашей страны. Последствиями референдума стали конфронтация России с западным миром, политические риски и санкции. Как это отразилось на рынке коммерческой недвижимости России, проанализировали эксперты Cushman & Wakefield.

По мнению Сергея Рябокобылко, управляющего партнера, генерального директора Cushman & Wakefield, все компании, которые сегодня инвестируют в коммерческую недвижимость в России, безусловно, смотрят с особым интересом на Москву, где коэффициент умножения частных инвестиций наиболее высок, так как много в сопутствующую инфраструктуру вкладывает сам город. Cushman & Wakefield привычно ориентируется на другие сроки, так как клиенты компании ожидают как минимум 10-ти летний горизонт планирования, а лучше 20-ти летний. «Проекты, которые мы начинаем сегодня, будут завершены в следующие 10 лет, и потом приобретены теми, перед кем будет стоять следующий 10-ти летний цикл владения. Если мы сегодня не будем закладывать 20-ти летний горизонт в наши решения, значит мы будем оставлять все возможности на столе», – подчеркнул Сергей Рябокобылко.  

Инвестиционный рынок

Отсутствие доступа к иностранным капиталам и ослабление курса национальной валюты привело к тому, что рынок коммерческой недвижимости перешел на национальную валюту. «Несмотря на то, что для большинства игроков рублевый бизнес был чуждым, сегодня практически все сегменты рынка работают в рублях. И только 5% владельцев топовых активов имеют возможность реализовать помещения по валютным контрактам», – отмечает Алан Балоев, партнер, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield. По его словам, доля классических европейских инвесторов сократилась до минимальных значений. При этом доля азиатских инвесторов выросла, но так и не достигла того уровня, на который рассчитывали участники рынка.

Инвестиционный рынок в России находится в ослабленном положении. Объем рынка значительно сократился. За 5 лет по разным оценкам объем рынка составил чуть более 20-22 млрд долларов. Это в 1,5 раза меньше, чем объем лондонского рынка. Но именно сейчас формируется накопленный спрос, которые в ближайшие 3 года приведет к возникновению позитивного тренда. «По нашим прогнозам, объем инвестиций может восстанавливаться на 20-30% в год», – добавляет Балоев.

Девелопмент

Объемы нового строительства находятся на низком уровне: девелоперы  коммерческой недвижимости  сосредоточены на оптимизации и повышении доходности уже имеющихся объектов, а не на строительстве новых. «Объемы нового строительства объектов коммерческой недвижимости снижались на протяжении всех 5 лет и в прошлом году достигли рекордно низких показателей. Например, в Москве в 2018 году было введено всего 133000 кв.м офисов и 108000 кв м площадей в торговых центрах, что в 10 раз меньше объемов офисов и в 6 раз меньше объемов торговых центров чем в 2014 году», – рассказывает Юлия Токарева, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield.

Заметно растет доля проектов государственного сектора, например, связанных со строительством транспортной инфраструктуры – новые дороги, мосты, метро, МЦК, ВСМ Москва-Казань. Такое развитие инфраструктуры делает привлекательным территории, которые раньше не имели большой коммерческой ценности.  

Офисная недвижимость

Пять лет назад объем ввода новых офисных площадей был рекордным за последние 10 лет и составил в 2014 году 1,4 млн кв.м в сегменте класса «А» и «В» (в соотношении по 50%). В 2018 году на рынке был зафиксирован 15-ти летний антирекорд по вводу новых офисных площадей (133000 кв.м).

К вводу в эксплуатацию в 2019 году заявлено 500000 кв.м, в том время как из практики рынка следует, что реально будет введена только половина с преобладанием зданий класса «А». «Крупнейшим в 2019 году станет объект класса «А» – «Искра Парк», с офисной арендуемой площадью 50000 кв.м. Объекты нового строительства будут равномерно распределены по Москве, крупнейшие из них появятся за пределами ТТК», – комментирует Дмитрий Тарасов, старший директор, руководитель отдела Офисная недвижимость компании Cushman & Wakefield.

По его словам, за последнюю пятилетку заметно изменился портрет арендатора. Самые активные – IT-компании и компании с госучастием. «В докризисные годы государственный сектор был неактивным игроком коммерческого рынка, объем сделок с государственным участием в 2014 году составлял 3% от общего объема. В последующие годы (2015-2018) сделки компаний с госучастием составили 15% от общего объема сделок на коммерческом рынке», – говорит Дмитрий Тарасов.

В ближайшие два года ожидается снижение спроса в связи с принимаемыми сейчас государственными решениями по увеличению налоговой нагрузки на бизнес, консервативными прогнозами развития экономики и новым циклом рынка офисной недвижимости в целом. Тем не менее, показатель останется на естественном для рынка уровне – 1,6-1,8 млн кв.м, считает эксперт.

Продолжится активное развитие гибких пространств на рынке офисной недвижимости. За 2018 год рынок гибких рабочих пространств Москвы увеличился в полтора раза и на начало 2019 года составляет 130000 кв.м. «В 2019 году состоится давно ожидаемый выход крупнейшего мирового оператора коворкингов WeWork на российский рынок. Если все три заявленные локации будут открыты, в текущем году WeWork станет крупнейшим оператором на рынке Москвы», – отмечает Дмитрий Венчковский, партнер департамента корпоративных услуг Cushman & Wakefield. «К концу 2020 года объем площадей гибких рабочих пространств увеличится вдвое», – добавляет эксперт. Ожидается появление новых операторов, как российских так и международных.

Складская недвижимость

Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, рассказывает, что с 2014 года на рынке складской недвижимости произошли радикальные изменения. Во-первых, полный разворот от долларовых ставок к рублевому рынку. Второе – увеличение доли вакантных площадей: новой нормой стала вакансия в 5% и выше. Третье – исторически низкий уровень арендных ставок. При этом ненасыщенность рынка и стабильный спрос позволили складскому сегменту сохранять динамику.

Теперь важную роль в формировании спроса играет онлайн-ритейл. В связи с этим, ожидается развитие городской логистики. Этот тренд будет заметно влиять на рынок в ближайшие годы.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости в последние 5 лет испытывает серьезное давление, связанное со снижением доходов населения, а также уверенности населения в своем будущем.

Прошлый 2018 год стал пятым годом подряд снижения реальных доходов населения, согласно данным Росстата. Все это, безусловно, влияет на текущие доходы собственников ТЦ, и на их уверенность в том, что стоит начинать новое строительство.

«Доля вакантных площадей в Москве снижается – на конец 2018 года она составила 8,8%. При этом по выборке торговых центров, открытых за последние 5 лет, показатель снизился с 35% до 13%. А для наиболее успешных торговых центров он не превышает 3-4%. Таким образом, происходит определенный отток торговых операторов между объектами, менее успешные объекты испытывают постоянную ротацию аредаторов», – Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield.

Зато в последние 5 лет быстрыми темпами растет рынок онлайн-торговли, но пока в разы отстает от зрелых рынков Западной Европы, добавляет Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. Доля интернет покупок от общего оборота розничной торговли в России составляет всего 3,6%, поэтому не оказывает заметного количественного влияния на розничный рынок. Но является важным фактором качественных изменений рынка торговли, расширяет спектр услуг, предоставляемых покупателям.

Гостиничный бизнес и туризм

«2014 год ознаменовался падением потоков посетителей РФ по тем направлениям, которые до этого лидировали на рынке въездного туризма. В первую очередь, это коснулось приграничных обменов с Польшей и Финляндией, а также сокращением объемов въезда из стран Европы и США», – рассказывает Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.

В течение 2014-2015 годов в сфере въездного туризма проходило замещение традиционных для России и Москвы рынков на рынки Юго-восточной Азии, Индии, Китая, Ирана и Турции.

Одновременно ослабление рубля дало мощный импульс развитию внутреннего туризма, который растет ускоренными темпами, в том числе, под воздействием ограничений, начиная с конца 2015 года, на поездки россиян в Турцию и Египет.

Рост внутреннего туризма обострил проблему дефицита качественного предложения на внутреннем рынке, что привело к стремительному росту цен. Эластичность спроса удержала внутренний туризм от дальнейшего роста, но при первой же возможности (укрепление рубля, открытие Турции) привело к увеличению объемов поездок по международным направлениям. Также подействовал эффект «отложенного спроса».

Сегодня туризм признан одним из приоритетных направлений развития экономики страны, от отрасли ждут роста вклада в ВВП, а также участия в импортозамещении. Программы поддержки туризма принимаются на федеральном и региональном уровнях.

По словам Марины Усенко, партнера департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, в 2014-2018 годах страна готовилась к ЧМ-2018, в результате чего активно строились новые гостиницы современного качества (Саранск, Калининград, Нижний Новгород, Волгоград). Но даже с учетом появления новых гостиниц «под чемпионат», гостиничные проекты явно не находятся в приоритете у инвесторов – новых проектов заявляется все меньше.

«Динамика ввода полноформатных отелей (обычно, это брендовые гостиницы) пока отрицательная: если в 2010-2013 годах в стране в среднем открывалось 4500 номеров, а в 2014-2018 – 4700 номеров (ЧМ-2018), то за 2019-2022 годы ожидается в среднем порядка 3700 номеров в год. Это низкий показатель», – добавляет эксперт.