УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Подготовка площадки к строительству – land development

22.05.2017

Что такое ленд-девелопмент, какие этапы он в себя включает и какой конечный результат этого процесса – об этом и многом другом рассуждают эксперты Skladman USG.

Основной задачей ленд-девелопмента является подготовка земельного участка к началу строительного процесса. В реалиях рынка это означает для собственников повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности территорий, для покупателей – удобный и быстрый запуск проекта. Для девелоперов нежелательно связываться с юридическим процессом перевода земли в нужную категорию. Также важным моментом является проработанная возможность подключения к сетям и вообще выяснение обеспеченности инженерной инфраструктурой на данный момент и в перспективе.

«Ленд-девелопмент является мощным фактором, который повышает капитализацию участка, а также снижает риски последующей реализации девелоперского проекта. Представим земельные участки c коммерческой недвижимостью – сложно продать какое-либо нежилое помещение, пока объект ещё не построен. Так же и с участком: без проведенной предварительно подготовки сложно продать неподготовленные земельные участки – предложения висят годами, периодически меняя цену в зависимости от курса валют. Надо пересмотреть концепцию продажи участков и строить базу не просто земельных массивов, а базу участков с предварительной подготовкой к продаже. Остается только сделать выбор: стать частью многочисленных однотипных предложений или говорящего самого за себя девелоперского проекта», – говорит Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга, Skladman USG.

В идеале, конечным результатом ленд-девелопмента является полностью готовый к строительству с физической и юридической точки зрения участок. По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.

С учетом особенностей московского рынка ленд-девелопментом будет являться любое «улучшение» или подготовка, которые позволяют приблизить срок запуска проекта. Это может быть, к примеру, перевод земли из одной категории в другую.

После подготовки территории по каждому из вышеприведенных направлений возможно разделить участок на лоты для продажи согласно разработанной концепции его развития.

Консалтинговая часть работы предполагает разработку оптимальной концепции с точки зрения развития жилой и/или коммерческой недвижимости c учетом следующих факторов:

  • юридическо-правовые ограничения на использование участка;
  • ресурсный потенциал участка (площадь, конфигурация, рельеф и поверхность); возможная площадь застройки; ситуация на рынке недвижимости – выбор наиболее перспективных направлений развития (анализ наилучшего использования участка);
  • положительная финансово-экономическая отдача проекта согласно разработанной концепции.

По сути, консультационная работа дает возможность определить потенциальный круг интересантов на участок (как девелоперов, так и конечных пользователей). При этом разработанная концепция дает возможность проанализировать размер прибыли потенциального инвестора.

Другим важным свойством ленд-девелопмента является снижение рисков инвестиционного проекта.

Важно понимать, что на предварительном этапе не получится полностью учесть все риски в последующей работе по реализации проекта. В то же время задача ленд-девелопмента – представить и проанализировать картину в целом.

Сводная схема различных этапов ленд-девелопмента

По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.

Николай Паличев, генеральный директор, партнер Up Group USG: «Ленд-девелопмент является фактором, повышающим капитализацию участка, а также его стоимость. Плюс к этому он снижает риски последующей  потенциальной реализации девелоперского проекта».

Чтобы достичь данных результатов, необходимо «проработать» участок с трех разных сторон:

  • провести анализ его наиболее эффективного использования и разработать концепцию развития (ТЭПы проекта, ценообразование, стратегия реализации и т. д.);
  • подготовить документы на земельный участок, при необходимости – для изменения его категории и ВРИ;
  • проработать вопрос с инженерной инфраструктурой (как правило, получение ТУ), а также обеспечить подъездные пути к участку.

Для реализации данных задач собственнику рекомендуется собрать команду специалистов в таких областях, как: консалтинг, юридические услуги, маркетинг, проектирование, инженерная подготовка.

Ориентировочный список специалистов, которых понадобится привлечь, выглядит следующим образом: инженеры, геодезисты, экономисты, аналитики, маркетологи, геологи, экологи, кадастровые инженеры, юристы, застройщики, проектировщики, строители, финансисты, кредиторы, оценщики и т.д.

В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей при продаже участка под строительство. С учетом сложившейся ситуации на рынке он также зачастую становится единственной возможностью продать участок.

Среди новых тенденций на рынке недвижимости можно выделить новые требования в рамках согласования девелоперских проектов в администрации Московской области. Теперь очень часто девелопер должен обосновать полезность своего проекта для района расположения (повышение уровня инфраструктуры, создание рабочих мест, будущие налоговые отчисления).

Как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.

Статья подготовлена специалистами компании Skladman USG

Материалы по теме

Индустриальные парки как пример комплексного освоения территорий

Индустриальные парки как пример комплексного освоения территорий
23.05.2017 Статьи Оформленная земля, наличии коммуникаций, а иногда и зданий – преимущества индустриальных парков Подробнее

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона
22.05.2017 Другие Эксперты компании Skladman USG обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке земельных участков Москвы и Московской области Подробнее

Перспективы развития рынка складской недвижимости России

Перспективы развития рынка складской недвижимости России
05.04.2017 Девелоперы, строители О сегодняшней ситуации и возможных измениях на российском рынке складских помещений в будущем рассказывает директор по аренде и маркетингу девелоперской компании Radius Group Анна Сорокина Подробнее

В ближайшем Подмосковье могут закончиться участки под строительство гипермаркетов

В ближайшем Подмосковье могут закончиться участки под строительство гипермаркетов
26.10.2016 Москва На сегодняшний день в Московской области насчитывается около 20-30 участков, выставленных на продажу. Общая площадь доступной земли, находящейся на расстоянии до 30 км от МКАД, составляет 150 га Подробнее

Около 100 млрд рублей инвестирует Coalco в индустриальный парк в Подмосковье

Около 100 млрд рублей инвестирует Coalco в индустриальный парк в Подмосковье
10.08.2016 Москва Проект предусматривает строительство промышленно-логистического комплекса площадью 1,1 млн кв. м в Домодедовском районе Подробнее

Индустриальные парки ищут инвесторов

Индустриальный парк
24.07.2012 Девелоперы, строители Проекты индустриальной недвижимости Ленинградской области в поиске инвестиций Подробнее

«A Plus Development» проанализировала рынок складской недвижимости

«A Plus Development» проанализировала рынок складской недвижимости
27.09.2017 Статьи Основные тенденции: автоматизация процессов, увеличение доли роботизированных складов и развитие дополнительных сервисов Подробнее

Неординарные ресторанные концепции на примере ресторанов в России

Неординарные ресторанные концепции на примере ресторанов в России
25.09.2017 Статьи Эксперты компании R-Keeper составили обзор самых необычных существующих или уже закрытых ресторанов, баров и кафе в России Подробнее

Популярное

Максим Бубон - управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia
Успешный редевелопмент ТРЦ выходит за рамки формальных процедур
Почему городу не нужны новые ТЦ и как повысить эффективность уже существующих ТЦ, интервью с управляющим директором компании IMMOFINANZ Russia Максимом Бубоном
подождите ...
HotLog