BOMA стандарт (БОМА)

Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости.
Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими подобными объектами. Расчёт БОМА по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент полезных площадей будущего объекта и при необходимости скорректировать планировку здания.

Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости Building Owners and Managers Association (BOMA), публикующая с 1916 года стандарт, который фактически стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA опубликована 2010 году и носит название: Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010). Данная редакция является дополненной и улучшенной версией предыдущего стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 - Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings.

В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 - Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках и складских комплексах. Он переиздан в 2009 году под названием Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2009).

Методы расчета арендуемой площади могут быть разными (БТИ, СНИПЫ), но владельцы объектов коммерческой недвижимости и брокеры все чаще отдают предпочтение стандарту BOMA.

Последняя версия стандарта БОМА даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения и т.д. Также мы получаем максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.

Арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих стоимость арендной платы. А почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров аренды.

В России государственным стандартом обмеров помещений является бюро технической инвентаризации (БТИ). Но данные стандарты разработаны давно и не учитывают потребности владельцев объектов коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, предоставляемой арендатору.

Существует масса тонкостей, нюансов и даже спорных моментов в стандарте BOMA. Самым сложным является определение правильных границ арендных помещений.
Например, по БТИ площадь считается по периметру помещения с вычетом колонн, а по стандарту БОМА колонны входят в арендуемую площадь и арендатор платит даже за площадь под внутренними стенами, разделяющими разных арендаторов на этаже - толщина стен делится между арендаторами пополам.
От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Очень важно выполнить расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.20 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания в стандарте БОМА присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и тд.) между арендаторами.

Помимо стандарта BOMA предназначенного для офисных зданий, существует стандарт и для складов.
Стандатр BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков, офисно-складских комплексов и предлагает две методики расчета площадей. Выбор определенной методики зависит от типа конструкции объекта и климатической зоны в которой расположен объект.
В 2010 году был опубликован новый стандарт для расчета площадей в торговых центрах - Retail Buildings: Standard Method of Measurement.

Данный стандарт обеспечивает единую методику для измерения площади торговых объектов тремя возможными методами измерения. Появление этого стандарта в значительной мере упростило отношения арендодателя и арендаторов торговых площадей.
Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем, иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем. После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам, и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА. Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

Подробнее со стандартом BOMA можно ознакомиться:
Официальный сайт Ассоциации Владельцев Офисных Зданий (BOMA) www.boma.org
Официальный сайт Национального Американского Института Стандартов (ANSI) www.ansi.org
(английский язык) а также так же на сайте Архитектурного бюро MKV architects - www.boma-standard.ru
(русский язык).

Основные термины стандарта BOMA:
Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий (панели, напольное покрытие и т.п.).

Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке. Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.

Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.

Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.

Вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) – означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.

Арендуемая площадь этажа (floor rentable area) - представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.

Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.

Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.

Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.

R/U Ratio (отношение арендуемой площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь (basic> rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендуемая площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.

Арендуемая площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.

Арендуемая площадь (rentable area) – означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.