Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве за март 2011

В марте объем предложения продолжил свой рост: количество объектов коммерческой недвижимости выросло на 11%, а их суммарная площадь - на 13%. При этом средневзвешенная цена по сравнению с февралем снизилась на 5% и составила 3 883 $/кв.м.

Указанная динамика может быть следствием с одной стороны - сезонного роста деловой активности, с другой – сохраняющихся высоких сроках экспозиции и некотором изменении структуры предложения в пользу более крупных и относительно дешевых объектов производственно-складского сегмента и помещений свободного назначения.

Срок экспозиции после достижения максимального значения в ноябре прошлого года несколько снизился, но продолжает находиться на достаточно высоких уровнях около 5,5-6 месяцев.

Оптимистические ожидания по росту цен в недвижимости не оправдались, и в марте мы наблюдаем коррекцию практически во всех сегментах рынка.

Всего в марте на продажу было выставлено 1 506 объектов общей площадью 3 158 тыс.кв.м. и общей стоимостью 12 261 млрд.$.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (27%), торговые помещения (13%) и помещения свободного назначения (10%).

Если рассматривать структуру предложения в рамках последнего года, то доля торговых объектов за последние 6 месяцев снизилась с 15 до 13%, но за год не изменилась. Доля ПСН в течение года колебалась в диапазоне от 6 до 10%. Однако, наиболее заметные изменения касаются офисного и производственно-складского сегментов. Доля офисов за год постепенно снизилась с 60 до 52%. Доля ПСП колебалась на уровне 20%, но за последние 6 месяцев выросла с 21 до 27%. 

Торговая недвижимость

В марте в Москве экспонировалось 404 торговых объекта общей площадью 405 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,25 млрд.$. Из них 66 объектов – внутри Садового Кольца и 338 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре снизился на 6%, как по количеству, так и общей площади. В то же время в периферийной части города к продаже предлагались более мелкие помещения, нежели в феврале: количество объектов в экспонировании возросло на 4%, а их общая площадь – на столько же снизилась.

Средневзвешенная цена торговой недвижимости в центре снизилась на 5%, до 12 953 $/кв.м. Однако, это произошло в основном за счет изменения цены по самому крупному из экспонируемых здесь объектов: цена предложения на помещение площадью 13 500 кв.м на Новом Арбате снизилась с 12 593 до 10 000 $/кв.м.

За пределами Садового Кольца средневзвешенная цена увеличилась на 1% до 4 574 $/кв.м., что было связано с завершением экспонирования в марте крупного торгового комплекса на 51 км МКАД (21 362 кв.м. стоимостью 1 598$/кв.м.). 

Офисная недвижимость

Объем предложения офисов в марте вырос на 11% по количеству и на 13% по общей площади. Всего в офисном сегменте в марте к продаже предлагалось 658 объектов общей площадью 1 592 тыс.кв.м. и общей стоимостью 7,46 млрд.$ (217 объектов – внутри Садового Кольца и 441 объект – за его пределами).

Объем предложения офисов в центре вырос по сравнению с последним месяцем зимы на 10% по количеству и на 17% - по общей площади. Объем предложения офисов за пределами центра увеличился на 11% по количеству, и на 12% по общей площади.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре снизилась на 7% до 8 431 $/кв.м., что произошло за счет снижения цен по всем группам объектов, в том числе и тем, которые экспонируются уже продолжительное время. Так, снижение наблюдалось по следующим объектам: на Цветном бульваре (5 260кв.м., с 12 323 до 10 779$/кв.м.), на Мясницкой ул. (8 000 кв.м., с 8 500 до 7 725$/кв.м.), на Земляном Валу (10 500 кв.м., с 9 273 до 8 257$/кв.м.) и на Арбате (23 000 кв.м., с 8 500 до 6 174$/кв.м.). По всей видимости, в данном случае наблюдается «отскок» после роста последних месяцев: ценовые ожидания продавцов не оправдались и они готовы идти на уступки.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в марте снизилась на 5% до 3 657 $/кв.м. Однако, это снижение, в отличие от помещений в центре, было обусловлено исключительно выводом в марте на рынок крупных и дешевых объектов: на ул. Талалихина (12 456 кв.м., 1 241 $/кв.м.), на Рязанском пр-те (13 089 кв.м., 1 933$/кв.м.), на Бакунинской ул.(16 610 кв.м., 1 385 $/кв.м.), на Бауманской ул. (16 610 кв.м., 1 385$/кв.м.), на Варшавском ш.(22 000 кв.м., 2 143 $/кв.м.) и на Бережковской наб. (37 000 кв.м., 2 600 $/кв.м.). 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

Объем предложения объектов производственно-складского назначения в марте по количеству вырос на 14%, а по общей площади - на 17% и составил 123 объекта общей площадью 855 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в марте по сравнению с февралем снизилась на 4% и составила 1 456$/кв.м, при этом снижение произошло по всем объектам, в том числе, по тем, которые экспонировались не первый месяц. В частности, примерно на 30% были снижены цены на крупные производственно-складские комплексы как на ул.Вешних вод (40 000 кв.м., 875 $/кв.м) и на ул. Б.Новодмитровская (50 000 кв.м., 567 $/кв.м).

Объем предложения объектов свободного назначения по количеству вырос на 22% и на 32% по общей площади: в марте экспонировалось 321 помещение общей площадью 305 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена в этом сегменте снизилась на 1% и составила 4 263 $/кв.м. 
 

Обзор подготовлен консалтинговой компанией RRG