УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор торговой инфраструктуры бизнес-центров класса «А»

13.10.2016

Компания Colliers International провела исследование торговой инфраструктуры в 27 бизнес-центрах класса А, расположенных в различных районах Москвы в пределах МКАД, в том числе объектов ММДЦ «Москва-Сити» (БЦ «Башня на Набережной», БЦ «Башня Эволюция», БЦ «Империя Тауэр», БЦ «Башня Федерация», БЦ «Город Столиц»), имеющих развитую ритейл-составляющую.

Качественная и разнообразная инфраструктура является неотъемлемой составляющей бизнес-центра класса А. Несмотря на то что критерий наличия качественной торговой инфраструктуры не является определяющим при выборе компанией-арендатором бизнес-центра (в отличие, например, от его локации и ставки аренды), все же она играет не последнюю роль в условиях растущей конкуренции в офисном сегменте.

Помимо бизнес-центров на территории ММДЦ «Москва-Сити» были исследованы следующие бизнес-центры: Легенда Цветного, LightHouse, Легион II, Marr Plaza, Метрополис, Vivaldi Plaza, Аврора Бизнес Парк, Новинский, Альфа Арбат Центр, Олимпия Парк, Белая Площадь, Павелецкая Плаза,Белые Сады, Романов Двор, Берлин Хаус, Саммит, Даниловская мануфактура, Ситидел, Красная Роза, Четыре Ветра, Новоспасский, Эрмитаж Плаза.

На фоне ускоряющегося динамичного темпа жизни, когда время становится наиболее ценным ресурсом, качественная торговая инфраструктура позволяет удовлетворять ежедневный спрос работников бизнес-центра в импульсных покупках, сервисе и услугах, а также питании.

Кроме того, качественный пул арендаторов торговой функции бизнес-центра с уникальными операторами может самостоятельно генерировать внешний трафик в вечерние часы и в выходные дни. С этой точки зрения особенно выигрывают бизнес-центры, имеющие хорошую транспортную и пешеходную доступность – близость к станции метро, первая линия улиц с интенсивным трафиком, наличие доступа на паркинг не только для арендаторов БЦ.

Например, подобным «якорем» может выступать гастрономическая зона с разнообразными ресторанами, в том числе видовыми, как в БЦ «Белая Площадь» или «Романов Двор», сетевой фитнес-центр в случае расположения бизнес-центра вблизи жилых домов или апартаментов, как World Class в бизнес-центрах «Ситидел» или «Город Столиц».

Однако если локация офиса не отличается высокими показателями транспортной и пешеходной доступности, то для ритейл-арендатора это существенно ограничивает покупательскую аудиторию локальным спросом работающих в бизнес-центре и наличием достаточного трафика посетителей только в рабочие дни. В этом случае развитие торговой функции стоит ограничивать необходимым минимумом с точки зрения питания и пула услуг.

Еще одним фактором, влияющим на пул арендаторов торговых площадей в бизнес-центре, может выступать соседство с крупным торговым центром – качественный торговый объект зачастую становится более привлекательным для большинства сетевых операторов, особенно сегмента fashion, общепита и продовольствия.

Примерами таких торговых центров, расположенных вблизи БЦ класса А, являются «Метрополис» (БЦ «Метрополис»), «Кунцево Плаза» (БЦ «Кунцево Плаза»), «Атриум» (БЦ «Ситидел»). Исключением, пожалуй, служит ММДЦ «Москва-Сити», где ТРЦ «Афимолл Сити» не конкурирует, а дополняет имеющуюся торговую инфраструктуру офисных башен.

Результаты анализа 485 арендаторов, составляющих инфраструктуру исследованных московских бизнес-центров класса А, подтверждают тот факт, что операторы общественного питания формируют основную долю спроса на встроенные помещения, причем не только в уже ставших классическими локациях – на центральных торговых улицах города и в пешеходных зонах.

Структура арендаторов торговых галерей бизнес-центров класса А по профилям, % от количества

На долю общественного питания в бизнес-центрах приходится 37% от общего количества арендаторов, или 33% от общей площади арендованных площадей. При этом в количественном выражении наименее представленными в сегменте общепита в бизнес-центрах являются форматы столовых, пекарен и фастфуда – для одного бизнес-центра, как правило, является достаточным наличие одной-двух точек общепита данных категорий.

Структура операторов общественного питания в торговых галереях бизнес-центров класса А, % от количества

В общем числе арендаторов первых этажей БЦ второе место занимают услуги, формируя пятую часть от общего числа арендаторов. В их число входят салоны красоты, дома быта (ателье, химчистки, ремонт обуви), медицинские центры, турфирмы, языковые школы и т.д.

Также существенная доля арендаторов качественных бизнес-центров приходится на отделения банков (9% от общего количества). Например, отделения банков «Райффайзенбанк», «Росбанк» и «Россельхозбанк», представлены сразу в нескольких бизнес-центрах.

Помимо арендаторов, типичных для инфраструктуры офисных комплексов, в деловых комплексах класса А встречаются и уникальные для данной категории недвижимости концепции, как, например, автомобильный салон Maserati в БЦ «Новинский», кинотеатр «Романов Синема» и мемориальный музей-квартира в БЦ «Романов Двор», детский город профессий «Мастерславль», расположенный в галерее между башнями ММДЦ «Москва-Сити».

Инфраструктура ключевых бизнес-центров класса А по профилю арендаторов, в % от арендованных площадей (выборочно)

В среднем в московских бизнес-центрах класса А на сегодняшний день вакантно порядка 10% от общего количества торговых помещений, при этом самую низкую вакантность демонстрируют БЦ «Белая Площадь» и Деловой квартал «Новоспасский».

Средние форматы арендаторов торговых галерей в бизнес-центрах класса А

 Профиль арендатора Min (кв. м) Max (кв. м)
 Продукты (мини-маркет) 100 250
 Общественное питание:
     • Ресторан 500 1000
     • Столовая 500 1000
     • Кафе 100 200
     • Кофейня 50 100
     • Фитнес-центры 1500 4000
     • Медицинские центры 700 3000
     • Салон красоты 30-50 150
     • Аптека 40 100

Таким образом, среди ключевых выводов из результатов анализов можно выделить:

  • В целом торговая инфраструктура бизнесов-центров имеет схожую структуру от проекта к проекту, и основной целью ее реализации является удовлетворение ежедневного спроса арендаторов офисных площадей, то есть их максимально комфортное пребывание в БЦ.
  • Чем выгоднее локация бизнес-центра (первая линия улицы, близость к метро, высокий пешеходный и автомобильный трафик), тем более разнообразным и интересным может быть пул арендаторов торговой галереи в составе БЦ, а вакантность торговой части проекта минимальна.
  • В случае расположения бизнес-центра на удалении от оживленных районов, ритейл-составляющая в первую очередь должна быть ориентирована на локальный спрос, либо в исключительных случаях отсутствовать полностью, но, безусловно, ее наличие и качество могут выгодно отличать бизнес-центр от сопоставимых конкурентов.

Отдельного внимания заслуживает инфраструктура башен бизнес-центров в составе ММДЦ «Москва-Сити». Проанализированы подземные торговые галереи, соединяющие такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Башня Империя», «Башня Федерация», «Башня Эволюция» и «Город Столиц», без учета ТРЦ «Афимолл Сити». Торговая инфраструктура ММДЦ «Москва-Сити», в отличие от большинства исследуемых бизнес-центров класса А, рассчитана исключительно на внутренний спрос работающих и проживающих в апартаментах на территории «Сити» людей. Несмотря на непосредственное соседство с одним из крупнейших московских ТРЦ «Афимолл Сити», в котором представлена обширная ресторанная зона, больше трети арендаторов торговых галерей башен бизнес- центров составляют именно предприятия общественного питания, что связано с крайне высоким на них спросом со стороны работников, особенно в период ланчей. Однако стоит отметить, что некоторые из предприятий общепита в БЦ имеют ограничения по времени работы, в частности закрыты для посетителей в выходные дни.

Количество арендаторов торговых галерей в ММДЦ «Москва-Сити» по профилям
(без учета ТРЦ «Афимолл Сити»), штук

Учитывая транспортную изолированность ММДЦ, основной упор в пуле арендаторов торговых галерей сделан на предприятиях сервиса и услуг – на их долю приходится четверть от общего числа арендованных точек, что позволяет работникам «Сити» оперативно удовлетворять свои ежедневные бытовые потребности, как, например, ремонт или химчистка, не выходя за пределы делового центра. Особая аудитория ММДЦ, включающая офисных работников и обеспеченных жителей апартаментов, привлекла в состав торговых галерей БЦ и арендаторов узкоспециализированной тематики, рассчитанной на премиальной спрос: в их числе, например, расположенные в БЦ «Город Столиц» магазин товаров для гольфа Golfeast, автомобильное тюнинг-ателье Zart, магазин селективной парфюмерии Parfume Palace.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Материалы по теме

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка торговых помещений формата street-retail в Москве, I полугодие 2016 года

Обзор рынка торговых помещений формата street-retail в Москве – I полугодие 2016 года
04.10.2016 Торговые Ожидается дальнейшее развитие сегмента общепита и fashion-операторов, а в банковском сегменте ожидается высвобождение помещений Подробнее

Рынок торговых коридоров Москвы: краткий обзор рынка street-retail

Рынок торговых коридоров Москвы: краткий обзор рынка street-retail
22.08.2016 Торговые Арендная ставка не изменилась, доля свободных помещений увеличилась, наибольшую активность демонстрируют рестораны и кафе Подробнее

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года
13.09.2017 Другие Общий объем инвестиционных сделок по итогам первого полугодия 2017 года составил $1,7 млрд, что почти в 3 раза превышает прошлогодний показатель за аналогичный период Подробнее

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года
15.08.2017 Другие Аналитики Cushman & Wakefield представили подробный обзор коммерческой недвижимости: офисная, торговая, складская и гостиничная недвижимость Подробнее

Популярное

Игорь Шулинин - директор сети коворкингов Workki в России
Экономическая ситуация сыграла на руку российскому рынку коворкингов
О значении инфраструктуры и локации для открытия новых объектов, текущей ситуации на российском рынке коворкингов и перспективах его развития рассказал директор сети Workki в России Игорь Шулинин
подождите ...
HotLog