УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

07.12.2016

Большая часть «плохих» новостей уже заложена в ценообразовании объектов коммерческой недвижимости. Строительный сектор, по данным ЦБ, продолжает страдать от плохих кредитов. Ситуация стабилизировалась на уровне 18% просроченных кредитов на строительство зданий и сооружений. Благодаря государственной поддержке и маркетинговой активности застройщиков, продолжает расти задолженность по ипотечным кредитам. Это позволяет поддерживать высокий уровень продаж на рынке жилья. Тем не менее, ресурс роста ипотечного кредитования близок к исчерпанию. Постепенное замедление роста ипотечной задолженности приведет к охлаждению рынка жилья и, возможно, подстегнет интерес к коммерческой недвижимости.

По данным отдела исследований Cushman & Wakefield суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I-III кварталах 2016 года составил 4,0 млрд долларов США. III квартал 2016 года выглядит «оживлением» (1,46 млрд долларов США) после «провального» II квартала (173 млн долларов США). К концу 2016 года ожидается что объём инвестиций достигнет 4,5 млрд долларов США.

Как обычно, львиную долю всех инвестиций составили покупки офисных площадей – 2,72 млрд долл. США. Следует оговориться, что «чистые» инвестиции составили 0,84 млрд долл. США (0,65 – взыскания залоговых активов и 1,23 – это покупки объектов для собственных нужд компаний). Суммарный объём иностранных инвестиций в III квартале 2016 года не изменился, оставшись на уровне 120 млн долл. США (87 млн – в I кв. и 33 млн – во II кв.). Таким образом, доля иностранных вложений упала до 3%. Почти две трети этой суммы (77 млн долл. США) были привлечены в складской сегмент. Сжатие потребительского рынка негативно влияет на привлекательность объектов сегмента торговой недвижимости.

Офисная недвижимость Москвы в III квартале 2016 года

В третьем квартале рынок офисов продолжил положительную динамику, наблюдавшуюся с начала года. Учитывая глубину проседания рынка офисных площадей и темпы восстановления, до выравнивания ситуации и достижения равновесия еще очень далеко.

Поглощение офисов и новое строительство

Общий объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений остается высоким. За три квартала 2016 года было заключено 1 387 новых сделок общим объемом примерно 1,16 млн кв. м. Примерно 30% объема спроса было реализовано через приобретение зданий целиком и отдельных блоков в бизнес-центрах. При этом три крупнейшие сделки в этом году суммарной площадью примерно 265 000 кв. м – это именно сделки покупки. По итогам трех кварталов объем поглощения составил 445 000 кв. м.

Поглощение по классам офисов (по кварталам)

Офисы класса «А» являются лидером в общем объеме поглощения, в то время, как поглощение в классе «В» – отрицательное. Это говорит о том, что компании, пользуясь моментом и привлекательными условиями которые предоставляет им рынок, улучшают качество занимаемых офисов. На фоне небольшого объема нового строительства, возросший спрос положительно сказался на всех основных индексах. Офисный рынок взял курс на стабилизацию и некоторый рост.

Объем нового строительства по классам

В ближайшие несколько лет объем офисного строительства останется на стабильно низком уровне. Объемы ввода в эксплуатацию новых офисных помещений по-прежнему очень невелики: за три квартала 2016 года приблизительно 267 000 кв. м. Как и ожидалось, в начале 2016 года сроки реализации большинства строящихся объектов были перенесены. По многим проектам срок сдвинулся на 2017 год. Некоторые проекты из офисных были перепрофилированы в жилые.

Доля свободных офисных помещений

По-прежнему достаточно большой объем (около миллиона кв. м) офисных помещений находится в стадии строительства. Однако активность на этих стройках настолько низкая, что ввод в эксплуатацию этих объектов растянется на ближайшие 3 года, как минимум.

Аналитики Cushman & Wakefield по итогам года ожидают что офисный рынок прирастет порядка 400 000 кв. м качественных офисных площадей. В 2017 году планируется ввод в эксплуатацию двух крупных объектов на территории ММДЦ Москва-СИТИ, а общий объем нового строительства ожидается примерно на уровне 2016 года.

Объём свободных офисных помещений

Объем вакансий медленно, но верно снижается. Третий квартал 2016 года продолжил тренд на снижение объема вакантных офисов. При сохранении благоприятных условий ситуация с вакансиями будет выправляться, но это займет как минимум еще несколько лет. В сентябре 2016 года уровень вакансий составил 17,3% – это уже минус 2 процентных пункта от пикового показателя конца 2015 года. Качественные офисы разного метража и с разной степенью готовности помещений есть сейчас практически во всех районах Москвы. Больше всего свободных офисных помещений в нецентральных субрынках столицы.

Ставки аренды офисов в долларовом исчислении

Средние ставки аренды офисов в рублевом исчислении стабильны уже год. Средние долларовые эквиваленты ставок аренды по сделкам, заключенным в III квартале 2016 года, составили 302 доллара за кв. м в год (здесь и далее ставки аренды указаны без операционных расходов и НДС). Это по-прежнему меньше, чем показатель 2015 года ($355 за кв. м), однако весь 2016 год индекс показывает стабильный, хоть и небольшой рост.

Ставки аренды офисов в рублевом исчислении

В Cushman & Wakefield ожидают, что стабильный курс доллара позволит ставкам оставаться в текущем тренде в течение ближайшего времени. Объем договоров, заключаемых в рублях или с прописанными условиями оплаты долларовых ставок, будет превалировать на рынке в ближайшие годы.

Рублевые VS долларовые договоры аренды

Объем арендного спроса на офисы и ставки в рублях и долларах

Класс Валюта договора Объем сделок (кв.м) Ставка
А USD 59 616 601 $
RUB 134 389 26 473 руб.
В USD 3 859 509 $
RUB 599 153 15 077 руб.

Торговая недвижимость в III квартале 2016 года

Москва по-прежнему является лидером по темпу падения розницы. За первое полугодие 2016 года (по сравнению с I полугодием 2015 года) столичная розница потеряла 13% в реальном исчислении. Столь глубокая коррекция потребительского рынка позволяет рассчитывать на достаточно быстрое восстановление за счет низкой базы.

До конца года арендные условия на рынке торговых площадей Москвы будут стабильны. Все факторы указывают на то, что в ближайшее время на рынке не произойдёт значительных изменений. Прогноз по обороту розничной торговли и доходам населения остается консервативным, поэтому в этом и следующем 2017 году заметного роста, также как и падения не ожидается.

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых торговых площадей (тыс. кв.м)

Четверть всех торговых площадей Москвы построена за последние два года. В I-III кварталах 2016 года в Москве открылось 5 торговых центров. Из них в третьем квартале 2016 года было открыто четыре ТЦ общей арендуемой площадью 187 000 кв. м. Все торговые центры, заявленные к вводу в III квартале, открылись без переносов срока. Торговый центр «Океания» запустился с рекордно высокими для сложившейся рыночной ситуации показателями заполнения торговой галереи – открыто магазинов на почти 70% площадей. Еще одним знаковым событием стало открытие второй очереди торгового центра «Метрополис», и теперь общая арендуемая площадь двух очередей ТЦ составляет 118 000 кв. м. Торговый комплекс напрямую соединен надземным переходом со станцией МЦК «Балтийская».

В Подмосковье был открыт один из крупнейших торговых центров Московской области «Рига Молл» (GLA 80 000 кв. м). До конца года ожидается открытие еще одного крупного торгового центра «Бутово Молл» (GLA 57 000 кв. м).

Уровень вакансий в ТЦ останется стабильным в течение всего 2016 года и составляет в среднем 12%. Новые торговые центры продолжают заполняться арендаторами, хотя период, необходимый для стабилизации торговых объектов, увеличился.

Структура рынка и уровень свободных площадей (III кв. 2016 года)

* Подсчёт производится по фактически свободным площадям в ТЦ, а не по данным о подписанных договорах с арендаторами.

«Прайм» объекты (успешные торговые центры в прайм локациях) стабильно показывают высокую заполняемость, хотя в них отмечается ротация. Ротация связана как с оптимизацией бизнеса со стороны арендаторов, так и с частичным пересмотром концепций и подходов со стороны владельцев торговых центров. ТЦ, построенные в 2014-2016 годах и открывавшиеся с заметно высокой долей свободных торговых площадей, постепенно снижают уровень вакансий. В новых реалиях рынка активность операторов заметно снизилась, срок экспозиции торговых площадей увеличился, и важным фактором снижения уровня вакансий являются преференции арендаторам на время открытия открытия и на начальный период аренды.

Вакантность по стабилизированным торговым центрам (ТЦ открытые более двух лет назад, имеющие лояльную целевую аудиторию и сбалансированную структуру арендаторов) изменилась за последний год незначительно. Ввиду возросшей конкуренции и текущей экономической ситуации наблюдается тенденция увеличения срока, необходимого для стабилизации торгового объекта. Если до 2014 года этот срок в среднем составлял 1-1,5 года, то сейчас даже после двух лет работы торговый центр может сохранять высокий уровень вакансии и продолжать поиск своей ниши на рынке в силу индивидуальных особенностей.

Рестораны и fashion-бренды продолжают выходить на рынок. Наблюдается наиболее активная экспансия со стороны крупных сетевых операторов. Среди новых брендов на рынке – кафе и рестораны, а также сети по продаже одежды. Расширяют свое присутствие интернет-магазины и онлайн-агрегаторы. Относительная стабилизация на рынке, наблюдаемая в 2016 году, позволяет крупным сетевым брендам вернуться к планам экспансии. Сразу несколько операторов заявили о значительном расширении сети в среднесрочной перспективе – Selgros, Media Markt, «Эльдорадо», «Подружка», «Вестер», Sela, Accessorize/Monsoon, «Виктория». Повышение операционной эффективности сетей результируется в оптимизации количества магазинов (например, «Седьмой континент», «Связной»), новых форматах (например, «М.Видео» запускает новый формат «магазин в магазине» M.mobile для продажи смартфонов). Среди брендов, которые выходят или планируют выход на рынок преобладают операторы кафе и ресторанов (Julius Meinl, Surf’n’Fries, Tucano Coffee, ресторанная группа Landry’s), а также сети по продаже одежды (Hunkemöller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie).

Заметную активность проявляют интернет-магазины, комбинируя работу в разных форматах. KupiVIP продолжает открывать оффлайн магазины (до конца года к двум существующим должны добавиться еще два). AliExpress открывает шоу-рум на Ленинградском вокзале, по результатам работы которого компания будет принимать решение о дальнейшем развитии этого формата. Начал свою работу первый в России онлайн-агрегатор Clouty – на портале собраны ведущие интернет магазины мира. Российский аналог портала Alibaba.com планируют запустить в 2017 году.

Сопутствующие операторы также развиваются и обеспечивают необходимую инфраструктуру для онлайн торговли. Сеть пунктов выдачи Boxberry выросла более чем вдвое с конца 2015 года. До конца 2016 года сеть планирует открыть по одному пункту выдачи у каждой станции метро в Москве. В следующем 2017 году ситуация начнет меняться, но пока заметного влияния на рынок торговой недвижимости не окажет.

Ключевые индикаторы рынка торговой недвижимости неизменны в течение этого года, такая же ситуация ожидается и в следующем году. Условия аренды, как правило, тем или иным способом привязаны к потенциальному обороту оператора, поэтому нет факторов, предполагающих пересмотр ставок аренды. «Прайм» объекты сохраняют высокую заполняемость и востребованность среди торговых операторов. Прайм индикатор арендной ставки сохраняет свой уровень. Роста потребительского рынка, а значит и изменений на рынке торговых помещений можно ожидать не ранее 2018 года.

Складская недвижимость в III квартале 2016 года

В III квартале на рынке складов Москвы и Подмосковья средние ставки аренды остаются стабильны. Доля вакантных складских площадей остается высокой, а спрос на склады в 2016 году снизился. Снижение спроса произошло со стороны компаний сегмента розничной торговли.

Доля вакантных складских площадей (класс «А»)

Сокращение спроса на качественную складскую недвижимость является основным фактором, определяющим ситуацию в этом сегменте коммерческой недвижимости в 2016 году. Наибольшее падение объема и количества заключенных сделок на складском рынке наблюдается со стороны компаний сегмента розничной торговли, традиционно составляющих основу спроса на качественные склады. При этом отмечается небольшой рост спроса на складские площади со стороны производственных и логистических компаний.

Чистая рублевая ставка аренды за кв. м в год (класс «А»)

* Ставка без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС

Снижение запрашиваемых ставок аренды складских помещений не наблюдается, поскольку девелоперы понимают, что снижение цены при низком спросе не является ключевым фактором для привлечения арендаторов. Средняя ставка на склады класса «А» в течение двух кварталов остается стабильной и составляет 3800-4000 рублей за кв. м в год.

Во второй половине 2016 года в Московском регионе наметилась тенденция сокращения девелоперской активности. По прогнозам Cushman & Wakefield это приведет к сокращению доли свободных складских площадей уже в середине 2017 года, даже при существующем сегодня низком спросе на склады.

Ежегодный ввод новых складов класса «А» и «B» (тыс. кв.м)

В III квартале 2016 года в Москве и Подмосковье было введено в эксплуатацию 330 000 кв. м новых складских площадей. По данным девелоперов, рост предложения в 2016 году составит 851 000 кв. м, что соответствует аналогичному показателю 2015 года. Доля вакантных площадей в прошедшем квартале не изменилась и составила 10%. В 2017 году темпы строительства значительно снизятся. По предварительным оценкам будет построено не более 500-550 тысяч квадратных метров новых складских площадей, что приведет к снижению доли свободных помещений к концу 2017 года.

Объем арендованных и купленных складов класса «А» и «B» (тыс. кв.м)

Объем заключенных сделок в I-III кварталах 2016 года самый низкий за последние пять лет. Сделки с компаниями сегмента розничной торговли сократились на 30%. Объем заключенных сделок по аренде и покупке складов в III квартале 2016 года составил 245 000 кв. м, что ниже аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов на 20%. За 9 месяцев 2016 года количество заключенных сделок с компаниями сегмента розничной торговли сократилось в два раза, по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, при этом отмечается 10% рост активности компаний-арендаторов из сегментов логистики и производства. Средний размер сделки со складами за 9 месяцев 2016 года составил 8 500 кв. м, что ниже аналогичного показателя 2015 года на 40%.

Заключение: стандартные условия договоров аренды

Сроки договоров аренды

  • Офисы: 5 лет.
  • Склады: краткосрочные (1-3 лет) или долгосрочные (более 5 лет).
  • Торговые площади: в среднем 3-5 лет, якорные арендаторы – 10-25 лет.

Досрочное расторжение

  • Офисы: возможно через 3 года после начала аренды с удержанием депозита в качестве штрафной санкции. Это условие стало более популярно в кризисный период. Уведомление о расторжении высылается за 6-9 месяцев. Если в договоре есть условие о пересмотре арендной ставки после 3 лет, договор может быть расторгнут любой из сторон в этот период.
  • Торговля: стандартный договор аренды не предусматривает досрочного расторжения.

Валюта договора и периодичность платежей

  • Офисы и торговля: рубли или доллары США за кв. м в год, оплата производится ежемесячно или ежеквартально, авансом.
  • Склады: рубли.

Депозит

  • Офисы: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).
  • Торговые площади: эквивалент арендной платы за 1-2 месяца (возможна банковская гарантия).
  • Склады: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).

Пересмотр ставки аренды

  • В кризисный период данное условие часто включается в договоры аренды (срок пересмотра – предмет для переговоров).

Индексация

  • Офисы: для договоров в рублях – 7-10%, для договоров в валюте – 3-5% или на уровне инфляции Еврозоны или США.
  • Торговые помещения: для договоров в рублях – инфляция в России или 8-9%, для договоров в долларах США –US CPI или 5%.
  • Склады: 8-10%.

Дополнительная плата за вход в проект

  • Возможное внесение дополнительной платы за «вход в проект» – применимо только для прайм-объектов.
  • Процент от оборота в качестве арендного платежа (только для торговли). В торговых центрах очень часто применяется комбинированная ставка аренды (минимальный фиксированный платёж + % от оборота арендатора). В среднем процентная ставка варьируется между 10 %-15% для операторов торговой галереи и 2-5% для якорей.

Переуступка прав аренды / субаренда

  • Офисы и склады: обычно возможно, но предмет для переговоров с собственником.
  • Торговля: нет общепринятой практики.

Ремонтные работы

  • Арендатор: поддержка состояния и обслуживание внутренних помещений.
  • Арендодатель: ремонт общих зон, несущих конструкций здания.

Страхование

  • Арендатор: страхование собственного имущества.
  • Арендодатель: страхование здания, которое обычно включено в операционные расходы, оплачиваемые арендаторами.

Операционные расходы

  • Оплачиваются арендатором по принципу «открытая книга» или фиксированный размер платежа.

Коммунальные платежи

  • Часто включены в операционные расходы, но возможны различные варианты в разных проектах.

Налог на недвижимость

  • Арендатор: нет.
  • Арендодатель: для офисов и торговых помещений размер налога варьируется в зависимости от региона (в Москве составляет 1,2% от кадастровой стоимости объекта в 2015 году, 1,3% в 2016 году, 1,4% в 2017 году и 1,5% в 2018 году). НДС 18%.

Правила измерения площади

  • Площади измеряются в основном по системе БОМА (BOMA). Некоторые собственники зданий используют систему БТИ.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы
05.12.2016 Консультанты, управляющие Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 году может составить минимальное значение за всю историю рынка – 11% Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год

Обзор крупнейших сделок на офисном рынке Москвы за последний год
02.08.2016 Офисы Крупные российские компании за последний год купили более 90 000 кв.м и арендовали около 77 000 кв.м офисов в Москве Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2016 г. – Москва и регионы РФ

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2016 г. – Москва и регионы РФ
08.06.2016 Другие Суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартале 2016 года составил 2,5 млрд долларов США Подробнее

Обзор рынка торговых центров России районного формата

Обзор рынка торговых центров России районного формата
16.05.2016 Торговые Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2017 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2017 года
02.06.2017 Другие Рынок коммерческой недвижимости стабилизируется, однако между ожиданиями продавцов и покупателей недвижимости по-прежнему сохраняется разрыв Подробнее

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона
22.05.2017 Другие Эксперты компании Skladman USG обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке земельных участков Москвы и Московской области Подробнее

Популярное

Руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону компании CBRE Александра Чиркаева​​
Основные тенденции и перспективы развития рынка F&B в России
О текущей ситуации в сегменте Food and Beverage (Еда и Напитки) рассказывает руководитель направления аренды торговых помещений компании CBRE Александра Чиркаева
подождите ...
HotLog