УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

06.12.2016

На протяжении последних двух кварталов основные макроэкономические показатели остаются стабильными. По последним оценкам Oxford Economics, годовой уровень снижения ВВП России в 2016 г. не превысит 1%, а уже в 2017 году можно ожидать плавного роста валового регионального продукта на уровне 1-1,5%. Курс национальной валюты продолжает стабилизироваться, что выражается в низком уровне колебаний курса рубля к доллару и постепенном его укреплении от 74,91 руб./долл. США в I квартале до 64,6 руб./долл. США в III квартале текущего года. 19 сентября решением Совета директоров ЦБ РФ ключевая ставка ЦБ была снижена еще на 0,5 п.п. и составляет на текущий момент 10%, вернувшись на уровень ноября-декабря 2014 года.

Текущий инвестиционный рынок формируется разными типами транзакций, при этом доминирующими на рынке остаются сделки купли-продажи офисных объектов конечными пользователями, а также долговые транзакции, когда объект недвижимости переходит банку в качестве обеспечения по кредиту. Из последних знаковых сделок такого типа можно отметить сделку с Башней «Евразия», которая перешла во владение ВТБ, а также сделку с БЦ «Президент Плаза», собственником которой стал Сбербанк.

По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год. По итогам III квартала общий объем транзакций достиг $1,03 млрд, что на 16% выше результатов за аналогичный период прошлого года. Принимая во внимание число сделок, находящихся в настоящее время на продвинутой стадии переговоров, итоговые объемы инвестиций в 2016 году могут быть скорректированы до $4,5 млрд против ранее заявлявшихся $4 млрд. Средний размер закрытых с начала года сделок составляет около $113 млн, что объясняется рядом крупных транзакций в офисном сегменте. Годом ранее данный показатель достигал $58 млн.

 Объем инвестиций в коммерческую недвижимость

Динамика ставок капитализации в Москве («прайм») 

Распределение инвестиций в коммерческую недвижимость

На протяжении последних двух лет самым популярным типом активов коммерческой недвижимости для приобретения остается офисный сегмент. В январе-сентябре 2016 на него пришлось рекордные $2 880 млн, или 82% от общего объема инвестиций.

 Распределение инвес тиций по типу недвижимости в I-III кв. 2016 года

Годом ранее офисный сегмент хоть и сохранял лидирующее положение, но его доля в объеме инвестиций составляла 42%, или $859 млн. Столь высокие результаты этого года достигаются в первую очередь за счет нескольких крупных транзакций. Помимо сделок по приобретению офисных зданий под собственное размещение, а также долговых транзакций, среди наиболее крупных инвестиционных сделок в офисном сегменте можно отметить покупку бизнес-центра «Аврора Бизнес Парк» компанией O1 Properties ($400-450 млн), покупку БЦ Marr Plaza НПФ «Газфонд» (4,8 млрд руб.), покупку БЦ на Садовнической наб., д. 69 управляющей компанией «Градиент» ($30 млн) и покупку здания компанией Rioteks Group за $20 млн.

Складской сегмент также остается привлекательным для инвестиций. Из последних закрытых сделок в этом сегменте стоит отметить покупку склада площадью более 80 000 кв.м в индустриальном парке «PNK Толмачево» АО «Сбербанк управление активами» и приобретение ЛП «Никольское» структурами группы «БИН». Суммарный объем инвестиций с начала года составил почти $240 млн, что ниже результатов предыдущих лет, однако, по нашим оценкам, итоговые показатели инвестиционной активности в складском сегменте к концу года увеличатся.

Торговый сегмент пока остается не столь активным, хотя в настоящее время ведутся переговоры по ряду крупных активов, которые могут конвертироваться в закрытые транзакции. Кроме того, список уже предлагающихся на рынке крупных торговых центров может пополниться – инвестиционная компания Immofinanz рассматривает возможность продажи принадлежащих ей активов в России, в частности сеть ТРЦ «Золотой Вавилон», ТЦ «Пятая Авеню» и ТЦ GoodZone. Из последних закрытых инвестиционных сделок можно отметить продажу ТЦ «Солнечный I». Также в последние несколько месяцев состоялось несколько сделок по перепродаже долей в торговых центрах – Russian Development Fund продал 55% долей в ТЦ «Зеленопарк», а компания Mercury консолидировала площади ЦУМа. Кроме того, в Санкт-Петербурге была закрыта сделка по продаже «Корпорации СБР» (сеть DIY-гипермаркетов «Метрика»), в собственности которой оставалось четыре гипермаркета сети, а также ряд других активов.

Распределение инвестиций по размеру сделки (% от объема)

Как и в 2015 году, в 2016 на инвестиционном рынке наблюдается тенденция к доминированию российского капитала, в то время как доля иностранных инвесторов в закрытых сделках сохраняется на низком уровне. Несмотря на небольшое число транзакций с привлечением иностранного капитала, стоит выделить крупную сделку в складском сегменте – приобретение комплексов «PNK Чехов-3» и «PNK Северное Шереметьево» арабским фондом Mubadala в партнерстве с РФПИ.

Распределение инвестиций по источнику капитала

Распределение инвестиций по типу инвестора

Москва сохраняет лидирующие позиции по объему инвестиций. По итогам трех кварталов 2016 года на нее пришлось 90% от общего объема транзакций, или $3,1 млрд. На втором месте по объему закрытых сделок остается Санкт-Петербург, на который приходится 7% от общего объема инвестиций, или около $250 млн.

Территориальное распределение инвестиций

Тенденции и прогнозы развития инвестиционного рынка России

По мнению экспертов Colliers International, сейчас наблюдается тенденция сокращения присутствия иностранных инвесторов на российском рынке, прежде всего это относится к западноевропейским фондам и компаниям. Так, например, в течение последних нескольких лет финская инвестиционная компания Sponda продолжает продавать свои российские активы. В то же время со стороны российских инвесторов наблюдается тенденция к увеличению доли рынка крупными игроками (группа «БИН», O1 Properties, РФПИ и ряд других), у которых есть доступ к различным инструментам привлечения средств. Таким образом, в краткосрочной перспективе российский капитал будет оставаться доминирующим на инвестиционном рынке.

По-прежнему наиболее интересными для инвесторов остаются премиальные объекты коммерческой недвижимости – высококачественные бизнес-центры в ключевых деловых районах Москвы с долгосрочными договорами аренды и гарантиями по срокам аренды и оплате арендных платежей. Определенный интерес со стороны инвесторов сохраняется к складским комплексам с ключевыми российскими и международными компаниями в качестве арендаторов.

Другим видом активов, которые могут показать хорошую доходность, являются качественные торговые центры, отличающиеся хорошей локацией и высоким покупательским трафиком. С учетом того, что на протяжении последних двух лет мы наблюдали корректировку ставок аренды в торговом сегменте и перевод расчетов в рублевую зону, такие объекты обладают значительным потенциалом роста по мере восстановления рынка.

Обзор подготовлен экспертами Colliers International

Материалы по теме

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы

Knight Frank: предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы
05.12.2016 Консультанты, управляющие Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 году может составить минимальное значение за всю историю рынка – 11% Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2016 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2016 года
24.08.2016 Другие Рынок сделал паузу: во II квартале 2016 года инвестиции в коммерческую недвижимость практически отсутствовали, рублёвые ставки аренды стабильны три квартала подряд Подробнее

Коммерческая недвижимость России. Итоги 2015 года. Прогноз на 2016 год

Коммерческая недвижимость России. Итоги 2015 года. Прогноз на 2016 год
19.02.2016 Другие Арендный поток объектов коммерческой недвижимости практически полностью стал рублевым. Цены продаж также перешли в рублевое выражение Подробнее

Инвестиции в коммерческую недвижимость России: итоги 2015 года

Инвестиции в коммерческую недвижимость России: итоги 2015 года
04.02.2016 Другие Инвесторы ждут стабилизации ситуации на рынке коммерческой недвижимости для совершения сделок... Подробнее

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года
14.07.2017 Другие Объем рынка продаж нежилых помещений во втором квартале 2017 года снизился на 2,91% и составил 320 952,7 кв.м Подробнее

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года
12.07.2017 Другие Объем рынка аренды в физическом выражении составил 850 668 кв.м, что выше показателя первого квартала 2017 года на 23,03% Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog