Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы

Тенденции развития столичной коммерческой недвижимости

1) Рост инвестиционной емкости рынка

За последние три года его объем вырос в 10 раз. В 2006 году в этот сегмент рынка было вложено свыше $4 млрд. (без учета переходящих инвестиций), что в 1,5 раза выше показателя 2005 г. На торговую недвижимость пришлось 44% всех инвестиций, офисную — 34, логистику — 12, гостиничную —10%.

Рост доли «длинных» и сравнительно «дешевых» денег в инвестиционных проектах. По некоторым сделкам, объемы могут превышать $600 млн., срок – до 10 лет, а процентная ставка – около 12% годовых в валюте (например - соглашение Сбербанка и «ДекМос» по строительству гостиницы «Москва»).

Рост интереса российских банков к инвестированию в коммерческую недвижимость.

Эксперты считают, что точная оценка их доли на рынке невозможна вследствие законодательных ограничений на операции банков с недвижимостью, в связи с чем они вынуждены создавать собственные девелоперские компании (например – создание Банком Москвы ЗАО «Кузнецкий Мост Девелопмент»), либо использовать другие схемы работы с таким высокодоходным инструментом, как недвижимость.

2) Выход на рынок иностранных инвесторов

Помимо прямых покупок готовых или строящихся объектов, в 2006 г. зарубежные компании начали развивать в России проектное финансирование, а также практиковать прямую покупку российских девелоперских компаний.

3) Смещение интереса девелоперов и инвесторов к объектам вне центра Москвы.

Приоритет отдается строительству не только торговых, но и офисных центров за пределами Третьего транспортного кольца, а в некоторых случаях – и за пределами МКАД. Это вызвано, прежде всего, ростом цены на землю и дефицитом пригодных под застройку участков.

4) Активное перепрофилирование промзон.

В 2006 г. объявлено о старте целого ряда проектов по выводу производств за пределы Москвы и редевелопменту высвобождающихся площадей («Большой Сити» - компании «Mirax Group» и «Интеко»; «Трехгорная мануфактура» - компания «РаИнКо»; «Нагатино-ЗИЛ» - компания «Нагатино- I Land»; «Москвич» - УК «Метрополь». «Серп и Молот»- компания «Кузнецкий Мост Девелопмент»).

5) Рост масштаба и качественного уровня объектов коммерческой недвижимости.

Приоритет отдается возведению крупных торговых и офисных центров классов А и А+, поскольку, с одной стороны, опережающими темпами растет спрос на объекты европейского качества и уровня сервиса и, с другой, - именно такие объекты обеспечивают девелоперам и собственникам наиболее высокую доходность.

6) Рост цен на объекты коммерческой недвижимости, сопоставимый с жилой недвижимостью.

Так, за пределами центра цена квадратного метра торговой недвижимости за год выросла на 55 % и в декабре 2006 года достигла почти $4000 за кв.м. В центральных районах в декабре 2006 года квадратный метр торговых помещений стоил в среднем $9900.

7) Выравнивание ставок доходности на столичном и центральноевропейском рынках.

В 2006 г. доходность составила 9% годовых по сравнению с 12-13% в середине 2005 г.

8) Сохранение дисбаланса спроса и предложения.

Наиболее заметен дисбаланс в сегменте гостиничной недвижимости, где спрос превышает предложение более чем в 10 раз. Превышение спроса над предложением отмечается также в сегменте складской недвижимости, в связи с чем многие компании вынуждены строить собственные логистические комплексы. Наиболее близок к насыщению рынок торговой недвижимости (в 2006 г. введено около 1млн. кв.м. площадей, что на 20% выше показателя 2005г.)

Развитие столичного рынка коммерческой недвижимости в 2007 г.

Существуют все предпосылки для сохранения и укрепления характеризующих рынок тенденций.

В частности, объем инвестиций будет расти и до 2010 г. может составить $10 млрд., однако пропорции между сегментами будут смещаться в сторону падения доли торговой недвижимости и роста доли гостиничной (в связи с заявленными московским правительством планами строительства нескольких десятков типовых гостиниц класса 3*) и складской (в связи с серьезным дефицитом площадей высокого класса).

Следует ожидать дальнейшего удешевления привлекаемых средств (как в связи с намерениями ряда строительных и девелоперских компаний провести IPO, размещение облигационных займов, так и вследствие роста инвестиционной ). Этому также будет способствовать приход на рынок более широкого круга зарубежных институциональных инвесторов, активное развитие сектора закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Перепрофилирование и редевелопмент столичных промзон будет продолжаться в возрастающих масштабах, при этом следует ожидать смещения акцента в сторону северо-востока и востока Москвы.

В сегменте офисной недвижимости будет расти конкуренция, вследствие чего, в условиях ожидаемой корректировки классификации объектов, соответствующей европейсикм стандартам, их качество будет расти. В то же время дисбаланс спроса и предложения сохранится, что будет способствовать дальнейшему росту цен в среднем на 15-20% за год.

Наиболее значимые сделки 2006 г. и заявленные на 2007 г. в секторе коммерческой недвижимости

Голландская Rodamco Europe, один из крупнейших девелоперов торговой недвижимости в Европе, приобрела за 200 млн.евро около четверти площадей строящегося многофункционального комплекса "Метрополис" (м. «Войковская»).

Итальянский инвестиционный фонд Ifil приобрел 67,5% акций консалтинговой компании Cushman&Wakefield.

Дочерняя структура Deutsche Bank компания RREEF намерена в 2007 году инвестировать $100 - 150 млн в российскую недвижимость.

Компании Millhouse Capital и CMI Development планируют построить на западе Москвы вторую очередь бизнес-парка «Крылатские холмы». Общий объем офисных площадей в комплексе «Крылатские холмы-2» составит около 80 000 кв.м, а инвестиции - $150 - 180 млн.

"РИГрупп" до 2009 г. планирует открыть в московском регионе 22 бизнес-центра общей площадью около 300 000 кв.м. На эти цели "РИГрупп" потратит не менее $250 млн, включая часть средств от облигационного займа на 1,2 млрд руб.

Английская Parkridge Group заключила соглашение с группой компаний «Белая Дача» о строительстве складских комплексов в ближнем Подмосковье.

Компания Limitless из ОАЭ (подразделение Dubai World, занимающееся недвижимостью) и российская Coalco намерены инвестировать $11 млрд в ходе первого этапа развития проекта застройки 18 тысяч га под Москвой. В ходе реализации проекта "Большое Домодедово" планируется строительство жилья, торговых центров, школ, спортивных и деловых сооружений.

Компания "Европолис", основанная в 1990 г., - лидер европейского рынка коммерческой недвижимости, - объявила о формировании инвестиционного портфеля ЕЗ специально для российского и украинского рынков.

В декабре девелоперская компания RGI International в рамках IPO разместила 30% акций по $6 и выручила от размещения около $175 млн, ее капитализация составила $593 млн. Сейчас в портфеле RGI - около 100 тыс. кв. м жилья и , она основной застройщик "золотой мили" на Остоженке.

ОАО "Центр международной торговли" (ЦМТ) продало в РТС 18% акций и привлекло $105 млн. Инвесторы оценили компанию в $645 млн.

Mirland Development (дочерняя компания израильской Fishman Group) продала на LSE около 30 млн обыкновенных акций по цене 4,78 фунта за штуку и привлекла 143,4 млн фунтов (около $282 млн).

ОАО "Система-Галс" в рамках IPO разместила 16,75% акций за $396 млн. Капитализация компании составила около $2,1 млрд. при оценке стоимости проектов в $1,5 млрд.

Компания Michaniki Russia (100-процентная "дочка" греческой Michaniki S.A.) объявила о намерении построить офисно-гостиничный центр "Химки Гейт". Инвестиционная стоимость проекта оценивается приблизительно в 250-300 млн долл.

Керимову "Нафта-Москва" ведет переговоры о продаже Краснопресненского сахарорафинадного завода. Ранее на участке вблизи проектов "Сити" и "Большой Сити", который "Нафта" приобрела в апреле этого года, планировалось строительство 700 тыс. кв. м офисов. Теперь застройщиком участка может стать крупный американский девелопер Hines. Hines основана в США в 1959 году. Специализируется в девелопменте и управлении объектами недвижимости. В собственности Hines более 21 млн кв. м площадей в 85 городах мира. Активы компании оцениваются в $11,7 млрд.

Mirax Group готова предложить часть своих акций инвесторам. Корпорация намерена провести частное размещение 20% акций своей "дочки" "Mirax. Высотные здания" среди западных портфельных инвесторов, рассчитывая выручить около $300 млн. IPO Mirax запланировано на 2007 год. Стоимость "Mirax. Высотные здания" оценивают в $1,5 млрд, всей группы -- в $3 млрд.

Одна из компаний группы "Пересвет-инвест" - "Доминион-М" - запускает новый проект по строительству сети торговых центров в городах Подмосковья. Только в 2007 году "Доминион-М" собирается вложить в развитие программы около $100 млн.

Группа компаний Korston, владеющая гостиницей Korston Hotel & Casino (бывший "Орленок"), в течение нескольких лет потратит $1 млрд на реализацию проектов в .

Британская компания London & Regional Properties (L & RP) решила увеличить объем с $300 млн до $1 млрд. Около трети этих денег планируется потратить в Москве. L & RP вышла на столичный рынок в марте 2006 года, однако уже в первые полгода превысила запланированный лимит инвестиций на $50 млн. В частности, в июле британские инвесторы за $80 млн выкупили у американской Hines офисное здание "Дукат Плейс-2" на улице Гашека в Москве. В конце сентября компания за $40 млн приобрела торговый центр "Солнечный рай" на Боровском шоссе. Затем L & RP приобрела 44 га земли недалеко от МКАД. Кроме того, британцы заключили договор со шведской компанией Centrum Group на строительство пяти-семи объектов. По различным данным, в настоящий момент L & RP также планирует приобрести гостиничный комплекс, бизнес-центр, несколько торгово-развлекательных центров и складских комплексов в регионах.

Зампред правления банка "Славянский кредит" Паата Гамгонеишвили выкупил недострой торгового центра на месте рынка "Ростокино". Теперь на территории, ранее принадлежащей ОАО "Каширский двор - Северянин", будет построен торговый центр площадью 240 тысяч квадратных метров. Это будет крупнейший торговый комплекс в пределах МКАД.

ЗАО "Моспромстрой" выступит генподрядчиком в строительстве офисно-делового центра в Юго-Восточном округе Москвы на улице Братиславская. "Моспромстрой" планирует сдать объект в декабре 2007 года, планируется возвести 55 тыс. кв. метров общих площадей - офисы, торговые павильоны, апартаменты, паркинг на 210 машиномест. Инвестор проекта - инвестиционно-финансовая кипрская компания "Малаб Энтерпрайзис ЛТД" - намерена вложить в строительство комплекса около 1 млрд 350 млн рублей.

Японская торгово-инвестиционная корпорация Mitsui планирует выйти на рынок складской недвижимости России. Mitsui намерена строить складские комплексы главным образом вдоль автомагистрали Москва-Санкт-Петербург.

Материал подготовлен компанией ДИАЛ Строй Инвест.