Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости за I кв. 2007 г.

Офисные помещения

В 1 квартале 2007 г. рынок офисной недвижимости Москвы сохранил наблюдавшиеся в конце прошлого года высокие темпы развития. О росте инвестиционной активности говорит появление на рынке сразу нескольких крупных девелоперских компаний и инвестиционных фондов, среди которых – MCG, сингапурский фонд Capitaland, Rutley Russia Property Fund, Starr Investments Russia, R.G.I. Так, например, компания MCG планирует с 2008 года начать строительство более 400 000 кв.м. офисных площадей классов А, В. Проекты будут реализовываться в сотрудничестве с одним из крупных московских девелоперов.

Общий объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 1 квартале, составил: класс А – около 68 600 кв. м, класс В (включающий В– и В+) – около 49 200 кв. м. Совокупный прирост высококлассных офисных площадей равен примерно 117 800 кв. м, что ниже планировавшегося объема, поскольку сроки сдачи в эксплуатацию некоторых крупных объектов таких, как «Лотте–Плаза», «Серебряный Город», «Резиденция» были перенесены на 2–3 квартал 2007 г. Соотношение вышедших на рынок офисных помещений составило: класс А – 60%, класс В – 40%. Во 2 квартале 2007 г. планируется сдать в эксплуатацию примерно 262 000 кв. м офисов класса А и примерно 196 000 кв. м класса В. Совокупный прирост высококлассных офисных площадей за первое полугодие 2007 г. составит около 614 000 кв. м.

На фоне сохраняющегося дефицита офисных помещений классов А, В наблюдается устойчивый рост спроса как по аренде, так и по продаже. Уровень вакантных площадей класса А за первый квартал сократился примерно на 1,5% (с 3% на конец 2006 г. до 1,5% на начало 2 квартала).

За 1 квартал 2007 г. рост ставок (в каждом из выделенных сегментов) на офисы класса А составил 1,5–2 %, класса В+  – около 3%. По причине высоких темпов падения курса доллара США к рублю, арендные ставки все чаще устанавливаются в условных единицах, евро или в долларах с индексацией (3–6% в год).

В 1 квартале 2007 г. рынок офисной недвижимости развивался в рамках намеченных ранее тенденций, подтверждающихся ключевыми событиями и сделками:

• Сохраняется острый дефицит высококлассных офисных помещений Уровень вакантных площадей на офисы класса А понизился до 1,5%. Наблюдается высокая заинтересованность компаний (в первую очередь, сырьевых) в покупке офисных зданий «Интеррос» приобрел административное здание площадью 8 400 кв. м на ул. Б. Якиманка, 40
• Рост заинтересованности девелоперов в продаже офисных объектов после завершения строительства. Компания Forum Properties планирует построить четыре офисных здания площадью 20 000–30 000 кв. м. с возможностью их последующей продажи
• Сохраняется высокая заинтересованность банков в инвестициях в офисную недвижимость Конверсбанк планирует вложить 10,7 млн. в строительство офисного центра на проспекте Мира
• Сокращается количество недостроенных и замороженных офисных проектов вследствие дефицита земельных участков под застройку. Недостроенный деловой комплекс «Зенит», расположенный на проспекте Вернадского, общей площадью 100 000 кв. м перешел в госсобственность. Комплекс планируется выставить на торги
• Сохраняются высокие темпы реорганизации промышленных территорий с последующим строительством офисных площадей. Корпорация Mirax Group совместно с «Альтиус Девелопмент» построит многофункциональный комплекс на территории Первого Московского приборостроительного завода имени В. А. Казакова. На месте фабрики «Корунит» компания Z–Build планирует построить бизнес–центр площадью 30 000 кв. м.

Растет популярность формата многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую. (О реализации крупных многофункциональных проектов заявили сразу несколько крупных игроков рынка – London & Regional Properties, спортобщество «Динамо», «Капитал Груп»).

Планируется ввести ограничение строительства офисов в ЦАО – Правительством Москвы уже ведется разработка соответствующих документов.

Среди инвестиционных сделок необходимо отметить покупку компанией Mirax Group 15% акций ОАО «Первый Московский приборостроительный завод имени В. А. Казакова». На данном участке планируется реализация многофункционального комплекса.

На рынке купли–продажи была заключена беспрецедентная по объему сделка по покупке компанией «Газпромстрой» у Mirax Group 133 000 кв. м. в строящемся бизнес–центре «Миракс–Плаза». Объект будет сдаваться в эксплуатацию по очередям в 2008–2012 гг.

Из сделок аренды офисных помещений класса А можно выделить аренду компанией «СТС Медиа» более чем 16 000 кв.м. в стоящемся офисном центре «Профико». Договор аренды заключен на 10 лет. Сдача объекта в эксплуатацию заявлена на 1 квартал 2008 г.

Складские помещения

Рынок складской недвижимости в 1 квартале 2007 г. продолжал демонстрировать интенсивное развитие. Несмотря на значительный, все возрастающий интерес международных инвестиционных фондов и крупных девелоперов к реализации складских проектов в регионах, складская недвижимость Московского региона продолжает сохранять высокую инвестиционную привлекательность. Об этом свидетельствует появление новых проектов, реализуемых известными девелоперами, а также выход на рынок новых игроков. Среди них – турецкий девелопер EGL Holdings, который совместно с британским фондом Raven Russia реализует проект логистического комплекса класса А рядом с аэропортом Шереметьево, с последующей продажей инвестфонду своей доли.

Прирост качественных складских площадей за 1 квартал 2007 г. составил 30 000 кв. м. Сохраняется тенденция переноса сроков ввода в эксплуатацию заявленных проектов.

Максимальный объем выхода на рынок складских помещений, приходящийся на 3 и 4 кварталы, связан с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных проектов: Северное Домодедово, Логопарк Домодедово, Giffels South Gate, МЛП Подольск.

Торговые помещения

В 1 квартале 2007 г. рынок торговых помещений продолжил стабильное развитие. Тем не менее объем качественных торговых площадей, введенных в эксплуатацию в первом квартале 2007 года, оказался на крайне низком уровне. Срок ввода в эксплуатацию ряда крупных торговых центров (ТЦ «Щука», ТРЦ «Времена года») был перенесен на следующий квартал.

Общий объем качественных торговых площадей, сданных в эксплуатацию в 1 квартале 2007 г., составил около 66 000 кв. м. До конца года к выходу на рынок заявлено ещё более 1 млн кв. м торговых площадей.

Основные тенденции, обозначившиеся в 2006 году, получили в 1 квартале 2007 года свое дальнейшее развитие. Среди них необходимо отметить:

• Переход сетевых ритейлеров на многоформатность ведения бизнеса. О своих планах вывода на рынок новых форматов заявили следующие ритейлеры:
• «12 месяцев» – магазины шаговой доступности «12 месяцев»;
• «Дикси» – магазины шаговой доступности V–Mart;
• «Виктория» – гипермаркеты (6 000 – 10 500 кв. м);
• «Седьмой континент» – дискаунтеры «Светофор».
• Укрупнение формата. Растет интерес ритейлеров к строительству гипермаркетов, в первом квартале о планах открытия гипермаркетов заявили: ГК «Виктория», X5 Retail Group (гипермаркеты под брендом Frank), Техносила (стратегия развития только в формате гипермаркета)
• Рост заинтересованности продуктовых сетей к формату магазинов шаговой доступности («12 месяцев», «Дикси»)

Наиболее значительные объекты, о реализации которых было объявлено в 1 квартале 2007г.

Среди заявленных проектов можно выделить многофункциональный комплекс (на пересечении МКАД и Осташковского ш., г. Мытищи) общей площадью 125 000 кв. м, торгово–развлекательный центр в рамках проекта «Аэротрополис» рядом с аэропортом «Домодедово», многофункциональный комплекс «Галактика» над развязкой Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского общей площадью 213 000 кв. м.

Полностью аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости за I квартал 2007 года, подготовленный компанией Praedium, в формате PDF можно скачать здесь

Обзор рынка коммерческой недвижимости подготовлен компанией Praedium: