УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор инвестиций в коммерческую недвижимость за 2010 год

28.01.2011

 

2010 год превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: $4,171 млрд. против $2,919 млрд. в 2009 году. Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года. 

Динамика объема инвестиций и ставок капитализации


Сегмент офисной недвижимости по-прежнему удерживает лидирующую позицию по притоку капитала - 64,9% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость в России (для сравнения: в 2009 году это значение составляло 74,7%).   

Распределние инвестиций по сегментам, 2010

С 0,2% в 2009 году до 14,1% в 2010 выросла доля инвестиций, осуществленных в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Доли в общем объеме инвестиций других сегментов – торговой, гостиничной недвижимости и многофункциональных комплексов – остались на уровне, сопоставимом с 2009 годом. По итогам 2010 года эти значения составили 6,2%, 2,4% и 12,4% соответственно. 

Распределние инвестиций по источнику капитала, 2010

 
Факты говорят о том, что иностранные инвесторы пока не торопятся возвращаться на российский рынок инвестиций в недвижимость. В 2010 году были отмечены сделки с иностранным капиталом, однако их доля в общем объеме инвестиций по-прежнему невелика - 14% по итогам года. Среди таких сделок можно отметить покупку китайской государственной корпорацией «Чэнтун» международного выставочно-офисного комплекса «Гринвуд» на 74 километре МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе за $350 млн. К заметным инвестиционным сделкам 2010 года с участием иностранного капитала можно отнести также покупку компанией Wenaasgruppen (Норвегия) гостиничного комплекса «Шереметьево-2» за $65 млн. и приобретение австрийским фондом UFG Real Estate II бизнес-центра общей площадью более 5 000 кв. м на улице Бахрушина. 

Распределние инвестиций по типу сделки, 2010

 
В общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость несколько уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в 2010 году, в то время как в 2009 году эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее большинство сделок (87% от общего объема инвестиций) было заключено с инвестиционными целями. 

Инвестиции в российскую недвижимость, 2010

Традиционно высокие риски и отсутствие ясного сценария развития рынка коммерческой недвижимости в регионах способствуют тому, что абсолютное большинство инвесторов предпочитают вкладывать свои средства в объекты, расположенные преимущественно в Москве и Московской области. Однако доля инвестиций в объекты недвижимости в регионах в 2010 году незначительно возросла: с 5% в 2009 году до 8% от общего объема в 2010, из которых 42,7% пришлись на Санкт-Петербург. К заметным инвестиционным сделкам в северной столице можно отнести приобретение компанией Renaissance Development (Турция) торгово-офисного комплекса Regent Hall общей площадью 11 700 кв. м на Владимирском проспекте. Объем сделки - $25,5 млн. Среди региональных также можно отметить сделку по покупке Сбербанком бизнес-центра «Росевроплаза» (арендуемая площадь – 24 000 кв. м) в Новосибирске за $44 млн. В качестве продавца выступила компания «Росевродевелопмент».

Стоит отметить, что в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости России в качестве новых игроков прочно обосновались крупные банки (преимущественно с государственным участием), на баланс которых перешло немало объектов несостоятельных должников. События 2010 года продемонстрировали, что банки, не перестававшие в период кризиса утверждать, что «не собираются заниматься строительством», изменили свою политику в этом отношении и теперь не избавляются от непрофильных активов, а напротив – консолидируют их. Так, например, в конце прошлого года Сбербанк заявил о своем намерении создать крупнейшую девелоперскую корпорацию России – «Сбербанк Девелопмент» - для управления обширным девелоперским портфелем банка, в который входят: контрольный пакет акций DB Development, доля в капитале проекта «Рублево-Архангельское», а также ряд проектов компаний «Дон-Строй» и Capital Group. Банк ВТБ, по всей видимости, пока также не намерен покидать рынок коммерческой недвижимости. Помимо структуры «ВТБ-Девелопмент» (осуществляющей управление девелоперскими проектами в Северо-Западном регионе), банку подконтрольна девелоперская компания «Система Галс» - активный участник рынка. Есть основания полагать, что это может вдохнуть новую жизнь в рынок недвижимости (в том числе и коммерческой): девелоперская компания, имеющая значительно более открытый (чем любой другой участник рынка) доступ к финансовым ресурсам – это солидный игрок.

Рынок финансирования коммерческой недвижимости в течение года демонстрировал признаки оживления, особенно отчетливо прослеживающиеся во второй половине года. Наиболее активны на этом рынке оставались крупные банки с государственным участием – прежде всего, Сбербанк и ВТБ. Немалый интерес к финансированию недвижимости проявляют на сегодняшний день крупные европейские банки, в сферу интересов которых входит, прежде всего, рефинансирование готовых объектов коммерческой недвижимости высокого качества (примером этого может служить кредит банка Nordea в размере $100 млн., выданный Immofinanz на рефинансирования торговых центров «Золотой Вавилон I» и «Золотой Вавилон II» в Москве). Условия кредитования, предлагаемые иностранными банками в таких случаях, близки к докризисным: кредит предоставляется по ставке USD Libor + 7-7,5%, с коэффициентом LTV (loan-to-value) – 55-70%. 
 

Динамика ставки рефинансирования ЦБ РФ и EURO 

Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 году (происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть) повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 года. Так, на конец 2010 года они составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%.

Ожидается, что в течение 2011 года ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими), а объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в $5 млрд. 

Динамика индексов РТС и ММВБ в 2007-2010 годах

Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 2010 году

Объект Город Стоимость ($ млн) Продавец Инвестор
ТЦ Европарк / Europark SC Москва 60 Deutsche Bank Ташир / Tashir
Бизнес-центр (ул. Красная Пресня) / Business center (Krasnaya Presnya st.) Москва 45 А1, инвестподразделение «Альфа Групп» / A1, Alfa Group investment subdivision Банк Стройкредит / Stroycredit Bank
БЦ Волна / The Wave BC Москва 140 Евразия/ Eurasia  Согаз / Sogaz
Гостиничный комплекс Шереметьево / Hotel Complex Sheremetyevo Москва 65 ООО «МБ-Финанс» / MB-Finance  Wenaasgruppen
Офисный комплекс (Настасьинский переулок, 7, стр. 2) / Office complex (Nastasyinskiy lane, 7, blg 2 Москва 37 confidential  Финам/ Finam
Проект бизнес-центра (Университетская набережная) / Business center project (Universitetskaya emb.) Санкт-Петербург 7 ООО «Имущественный комплекс «Университетская» / Imuschestvenny complex Universitetskaya Бьер Люмьер Холдинг / Bierre Lumier Holding
Regent Hall Санкт-Петербург 25,5 «Феникс-10» / Fenix-10  Renaissance Development
Capital PLaza Москва 180 Capital Group  «ВТБ Капитал» / VTB Capital
Pallau-MD Москва 60 «Ферро-Строй» / Ferro-stroy  «РусГидро» / RusGidro
Северная Башня / Northern Tower Москва 260 «Н-Транс» / N-Trans  «Фармстандарт» / Farmstandart
Офисный центр на ул. Бахрушина, 32/1/ Office center on Bakhrushina st., 32/1 Москва 35 Akron Group  UFG Asset Management
53 000 кв. м. В логистическом парке «Томилино» / Tomilino Московская область 39 Immofinanz  Сбербанк
Торговый центр «Формат», Мытищи / Shopping Center Format, Mytishy Московская область Moon-Invest  Российский инвестиционный холдинг
Логистический комплекс «Балтия» / Kulon Baltia logistic complex Московская область 42 Raven Russia  –
БЦ «Западные Ворота» / Western Gate BC Москва 160 Centurion Group  Evraz Group
Несколько бизнес-центров / Several Office Centers Москва 800 Horus Capital  ФК Открытие / FK Otkrytie
БЦ Домников/ Domnikov BC Москва 250* Интеррос / Interros  РВМ Капитал / RVM Capital
16 магазинов «Остров» / 16 Ostrov stores Москва и МО 35 Остров-Инвест / Ostrov-Invest  X5 Retail Group
Nouvelle Building Москва 50* ГК Аори/ Aory Group  Группа ИСТ / IST Group
50% проекта МФК в Москва-Сити / 50% of MFC project in Moscow City Москва 37,5 Интеко / Inteko  Снегири / Snegiri
БЦ Росевроплаза / Rosevroplaza BC Новосибирск 44 Росевродевелопмент / Rosevrodevelopment  Сбербанк / Sberbank
Олимпия Парк / Olimpiya Park Москва 200 Horus Capital  ФК Открытие / FK Otkrytie
БЦ Классик / Classic BC Москва 100* Kopernik Group  ФК Открытие / FK Otkrytie

* Инвестиционная стоимость некоторых архивов экспертная

 

Обзор подготовлен компанией Praedium Oncor International

Материалы по теме

Госинвестиции в недвижимость

Госинвестиции в недвижимость
20.01.2011 Москва Государственные инвестиции в недвижимость принесли миллионные убытки Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости: инвестиции

Инвестиции в коммерческую недвижимость
10.03.2009 Другие Весна-лето 2009 г. станут удачным временем для совершения инвестиционных сделок Подробнее

Инвестиции в складские помещения в 2006 г.

Инвестиции в складские помещения в 2006 г.
24.04.2007 Склады Иностранные инвестиции впервые превысили российские Подробнее

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года
13.09.2017 Другие Общий объем инвестиционных сделок по итогам первого полугодия 2017 года составил $1,7 млрд, что почти в 3 раза превышает прошлогодний показатель за аналогичный период Подробнее

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года
15.08.2017 Другие Аналитики Cushman & Wakefield представили подробный обзор коммерческой недвижимости: офисная, торговая, складская и гостиничная недвижимость Подробнее

Популярное

Максим Бубон - управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia
Успешный редевелопмент ТРЦ выходит за рамки формальных процедур
Почему городу не нужны новые ТЦ и как повысить эффективность уже существующих ТЦ, интервью с управляющим директором компании IMMOFINANZ Russia Максимом Бубоном
подождите ...
HotLog