Исследование рынка услуг управления недвижимостью в Москве

По состоянию на конец 2014 года на рынке Facility Management (FM) и рынке Property Management (PM) Московского региона представлены более 40 компаний.Основную долю рынка занимают 10 компаний, под управлением которых находится свыше 500 000 кв.м.

Портфель крупнейших игроков рынка FM&PM Московского региона

Уровень концентрации бизнеса

В рамках проведения настоящего исследования, специалисты оценили общие объемы по типам недвижимости, владельцы которой, как правило, привлекают профессиональные управляющие компании. Кроме этого, был оценен уровень концентрации бизнеса профессиональных управляющих компаний в каждом из рассмотренных сегментов.

Результаты исследования приведены в таблице ниже.

Уровень концентрации бизнеса управляющих компаний в основных сегментах недвижимости

Как видно из приведенных данных, максимальная концентрация бизнеса профессиональных управляющих компаний находится в секторе профессиональной торговой недвижимости – более 80% от общего объема рынка привлекают внешнее управление.

Вторым сегментом с наибольшей концентрацией профессиональных управляющих компаний является сегмент высококачественной офисной недвижимости – 42%. Далее следует сегмент качественных производственно-складских комплексов, уровень концентрации в котором равняется 30%.

Коммерческие условия по типам недвижимости

1) Офисная недвижимость

По стоимости эксплуатационных расходов для офисных центров класса «А» Москва является одним из европейских лидеров: стоимость расходов находится в диапазоне $100-$140 за кв.м в год.

Для офисных центров классов «В»/«В+» стоимость эксплуатационных расходов находится в диапазоне от $50 до $110 за кв.м в год.

2) ТРЦ

Ставки по управлению ТРЦ в Московском регионе составляют от $50 для якорных арендаторов и от $120 до $250 для операторов торговой галереи за кв.м в год.

3) Складская недвижимость

Ставки по управлению качественными складами в Московском регионе составляют от $15 до $60 за кв.м в год, в среднем - около $40 за квадратный метр в год.

Стоимость эксплуатации производственного/промышленного объекта близка к значениям по управлению складским комплексом. Отдельно ведется расчет по эксплуатации оборудования, что является индивидуальным показателем и зависит от конкретного объекта.

Состояние и перспективы развития сегментов рынков

В ближайшие 5 лет на рынке изменится структура рынка управления, в первую очередь за счет увеличения услуг property management с 5-7% до 13-15% в общей структуре предложения всех видов недвижимости.

В условиях нестабильного положения экономики Российской Федерации ввиду наложенных санкций и неблагоприятной конъюнктуры рынка энергоносителей, с высокой долей вероятности можно говорить о стремлении арендаторов всех типов недвижимости к сокращению затрат, связанных с занимаемыми ими помещениями (совокупный арендный платеж, в рамках которого операционные затраты заложены как составной элемент или отдельная позиция).

Одним из  существенных моментов в переговорах с арендодателем может стать качество управления зданием.

С другой стороны, давление рынка на арендные ставки, а также суммы операционных расходов повысят требования к эффективности организации управления для целей снижения себестоимости.

С точки зрения основных игроков рынка основные тенденции включат следующее:

• укрупнение игроков рынка;
• увеличение конкуренции;
• рост специализации игроков рынка;
• рост предложения компаний на рынке профессионального управления, в первую очередь на базе крупнейших девелоперских компаний.

Краткий глоссарий терминологии

Для высококачественных офисных центров, профессиональной торговой недвижимости и качественных производственно-складских комплексов функции управляющей компании (в понимании предоставления услуг FM), как правило, сводятся к:

• техническому обслуживанию инженерных систем здания;
• осуществлению уборки здания и прилегающей территории;
• охране здания и прилегающей территории;
• обслуживанию территории парковки;
• ремонтно-строительному обслуживанию недвижимости.

Данные функции управляющая компания выполняет самостоятельно, либо привлекает подрядчиков. Чаще всего, подрядчики привлекаются на специфические работы (в частности таковые, требующие специального лицензирования, допусков к выполнению работ), такие как обслуживание лифтов и эскалаторов, периодичное мытье фасадов/окон, обслуживание систем BMS при наличии такового. При этом управляющая компания выполняет функцию заказчика и контролера проводимых работ.

Для профессиональных торговых центров характерно большее проникновение услуг Property management. Как правило, управляющая компания совмещает в себе функции FM и PM.

Property management для профессиональных торговых объектов включает в себя следующие блоки:

• Управление арендными отношениями
  • ведение реестра арендаторов с учетом основных данных по заключенным договорам;
  • выставление счетов и сбор закрывающих документов;
  • контроль поступления арендных, коммунальных и иных платежей предусмотренных договором аренды;
  • учет дебиторской задолженности и проведение мероприятий по ее взысканию;
  • контроль соблюдения арендаторами договорных обязательств;
  • контроль въезда и выезда арендаторов;
  • оценка эффективности использования помещений, разработка предложений по повышению ликвидности площадей;
  • проведение ротации арендаторов, брокеридж;
• Маркетинговое сопровождение проекта
  • разработка бренд-концепции объекта, фирменного наименования и стиля;
  • разработка концепции размещения рекламных конструкций и привлечение рекламодателей;
  • проведение комплексной рекламной кампании объекта.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer