Для рационального управления расходами, как правило, необходима экспертная оценка локальных условий, и это особенно актуально для данных развивающихся рынков.
Представляем подробный обзор арендных практик двух городов России – Мосвкы и Санкт-Петербурга.
Справочник обозначает различия между этими рынками и обеспечивает арендаторов знаниями, необходимыми для более эффективной работы и снижения затрат при управлении активами коммерческой недвижимости.
|
|
МОСКВА
|
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
|
|
| Арендная плата | Ставки аренды в объектах Класса А |
Устанавливаются в долл. США или евро (оплата в рублях), не включая операционные расходы, стоимость парковки и НДС. Устанавливаются в расчете за кв.м в год. |
Устанавливаются преимущественно в рублях и включают операционные расходы. Лишь некоторые арендодатели фиксируют ставки в долл. США или евро (оплата в рублях). Устанавливаются в расчете за кв.м в месяц; для иностранной валюты – за кв.м в год. |
| Ставки аренды в объектах Класса B |
Устанавливается в долл. США или рублях (оплата в рублях), не включая операционные расходы, стоимость парковки и НДС. Устанавливаются в расчете за кв.м в год. |
Устанавливаются преимущественно в рублях и включают операционные расходы. Устанавливаются в расчете за кв.м в месяц. |
|
| Стандартный срок аренды | 5–7 лет | 11 месяцев – 5 лет | |
| Частота арендных авансовых платежей |
Ежеквартально | Ежемесячно (в редких случаях ежеквартально) |
|
| Арендные каникулы | Арендные каникулы (как правило, для помещений без отделки, предоставляются на период отделочных работ арендатора) от 3 до 6 месяцев. |
Арендные каникулы (как правило, предоставляются на период отделочных работ арендатора) от 2 недель до 3 месяцев. |
|
| Право продления | Как правило, необходимо письменное уведомление арендодателя за 6–9 месяцев до окончания срока аренды. |
Как правило, необходимо письменное уведомление арендодателя за 3–6 месяцев до окончания срока аренды. Применяется преимущественно в отношении якорных арендаторов. |
|
| Основание для индексации или пересмотра ставок аренды |
Индекс потребительских цен (ИПЦ США), альтернативные индексы (HICP* в Еврозоне) или фиксированный процент (обычно 3–7%). |
Ежегодная индексация ставок зависит от валюты договора (10% для ставок, установленных в рублях, 3–7% для ставок в евро или долл. США). |
|
| Частота индексации или пересмотра ставок |
Ежегодно, начиная со второго года аренды. |
Ежегодно, начиная со второго года аренды. |
|
|
Сервисные услуги, |
Операционные расходы / вознаграждение управляющей компании |
Оплачивается арендатором. По принципу «открытая книга» или фиксированная величина. |
Оплачивается арендатором. Фиксированная величина. |
| Коммунальные услуги, дополнительное кондиционирование, телефонная связь |
Электричество, водоснабжение, отопление и телекоммуникации оплачиваются арендатором. Кондиционирование вне рабочего времени здания оплачивается арендатором. |
Электричество и телекоммуникации оплачиваются арендатором. Водоснабжение и отопление оплачиваются арендодателем. |
|
| Ремонт в помещении арендатора |
Ответственность арендатора. |
Ответственность арендатора. |
|
| Ремонт внешних и конструктивных частей здания |
Ответственность арендатора. |
Ответственность арендатора. |
|
| Отделочные работы арендатора и арендодателя |
Помещения обычно предоставляются арендатору без отделки с готовыми общими зонами, отоплением, механическими системами, лифтами и системой противопожарной безопасности. Арендаторы производят внутреннюю отделку своих помещений. Примерная цена внутренней отделки составляет 700–1 000 долл. США на кв. м полезной площади. |
Помещения обычно предоставляются арендатору в состоянии без отделки с полностью готовыми общими зонами, отоплением, механическими системами, лифтами и системой противопожарной безопасности. Арендаторы производят внутреннюю отделку своих помещений. Якорным арендаторам может предоставляться частичная компенсация. Примерная цена внутренней отделки составляет 350–700 долл. США на кв.м полезной площади. Примерная цена косметического ремонта составляет 200–600 долл. США на кв.м полезной площади. |
|
| Ремонт общих зон (ресепшн, лифты, лестницы) |
Ответственность арендодателя. Стоимость включается в операционные расходы. |
Ответственность арендодателя. |
|
| Страхование здания | Ответственность арендодателя. Стоимость включается в операционные расходы. |
Ответственность арендодателя. Стоимость включается в операционные расходы. |
|
| Другие арендные расходы (парковка, охрана, обслуживание и уборка общих зон) |
Обслуживание, уборка и охрана общих зон включены в операционные расходы. Охрана внутри арендуемых помещений, страхование и ответственность перед третьими лицами оплачивается арендатором. Охраняемая парковка: Наземная – 150–250 долл. США за место в месяц Подземная – 300–500 долл. США за место в месяц. |
Обслуживание, уборка и охрана общих зон включены в операционные расходы. Охрана внутри арендуемых помещений оплачивается арендатором. Охраняемая парковка: Наземная – 100–200 долл. США за место в месяц Подземная – 200–400 долл. США за место в месяц. |
|
| Налоги | Налог на имущество | Ответственность арендодателя. Стоимость включается в операционные расходы. Ежегодный налог на имущество – 2,2% от балансовой стоимости здания. |
Ответственность арендодателя. Стоимость включается в операционные расходы. Ежегодный налог на имущество – 2,2% от балансовой стоимости здания. |
| НДС | 18% | 18% | |
|
Выход из договора/ субаренда |
Субаренда | Обычно допускается с предварительного согласия арендодателя. |
Обычно допускается с предварительного согласия арендодателя. |
| Право арендатора на досрочный выход из договора |
Возможно, иногда со штрафными санкциями или при условии нахождения арендатора на замену. |
Возможно, иногда со штрафными санкциями или при условии нахождения арендатора на замену. |
|
|
Ответственность арендатора |
В состоянии «как есть», с учетом нормального износа. |
В состоянии «как есть», с учетом нормального износа. |
|
|
Затраты на |
Комиссия агентства (заключение нового договора или продление аренды) |
При заключении нового договора: 8,33% от общей ежегодной стоимости аренды выплачивается собственником. При продлении договора: 4–5%. Услуги по представлению интересов арендаторов оплачиваются арендатором. |
При заключении нового договора: 8,33% от общей ежегодной стоимости аренды выплачивается собственником. При продлении договора: 4–5%. Услуги по представлению интересов арендаторов оплачиваются арендатором. |
| Вознаграждения юридических консультантов |
Юристы арендодателя обычно подготавливают первый проект договора аренды. Арендаторы привлекают собственных консультантов для коррекции и юридической экспертизы договора. |
Юристы арендодателя обычно подготавливают первый проект договора аренды. Арендаторы привлекают собственных консультантов для коррекции и юридической экспертизы договора. |
|
| Регистрация договора | Договор сроком более 1 года подлежит государственной регистрации. |
Договор сроком более 1 года подлежит государственной регистрации. |
|
| Гербовый сбор | Нет гербового сбора. | Нет гербового сбора. | |
| Стоимость регистрации договора аренды |
Арендодатель и арендатор делят расходы поровну. |
Арендодатель и арендатор делят расходы поровну. |
|
| Другие условия аренды |
Стандартный договор аренды |
Нет стандартного договора аренды. |
Нет стандартного договора аренды. |
| Право на расширение | Предоставляется якорным арендаторам. |
Предоставляется якорным арендаторам. |
|
| Право первого отказа на освобождающиеся площади |
Предоставляется в основном якорным арендаторам. |
Предоставляется в основном якорным арендаторам. |
|
| Несвоевременная передача помещений арендодателем |
Стандартный штраф – один день аренды бесплатно за каждый день просрочки. |
Стандартный штраф – один день аренды бесплатно за каждый день просрочки. |
|
| Вывески и название здания |
Крупные арендаторы обычно оговаривают с собственником размещение вывесок у главного входа или на крыше/фасаде здания. Арендатор должен получить необходимые разрешения городских властей и оплатить сопутствующие расходы. |
Крупные арендаторы обычно оговаривают с собственником размещение вывесок у главного входа или на крыше фасаде здания. Арендатор должен получить необходимые разрешения городских властей и оплатить сопутствующие расходы. |
|
Материал подготовлен компанией Jones Lang LaSalle
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")