Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2013 г.

Офисная недвижимость Санкт-Петербурга

По итогам 1 кв. 2013 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составил около 1 938 тыс. кв.м. При этом новых объектов класса А за 1 квартал введено в эксплуатацию не было. В связи с низким объемом ввода и стабилизацией спроса, уровень вакантных площадей снизился. Наблюдается рост арендных ставок, хотя в отдельных локациях зафиксировано падение ставок.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 1 кв. 2013 г.

1) Предложение

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 кв. 2013 г. составил 1938 тыс. кв.м. По итогам 1 кв. 2013 г. было введено всего 15 тыс. кв.м арендопригодных офисных площадей.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек составила около 388 кв.м.

За 1 кв. 2013 г. было введено 15 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса В+В (бизнес-центры «Интеграл» и «На маршала Говорова»). Бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге в 1 кв. 2013 года введено не было.

Объем качественного предложения, класс А и В, тыс. кв.м

По итогам 1 кв. 2013 г. доля бизнес-центров класса А составляет 25% в общем объеме качественного предложения. Несмотря на то, что в 1 кв. 2013 года не было введено бизнес-центров класса А, в дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А.

Знаковые проекты БЦ Санкт-Петербурга, запланированные к вводу в 2013 гг.

До конца года должны быть открыты несколько крупных проектов, сроки ввода которых постепенно смещались. Среди таких проектов следует выделить Lider Tower – самое высокое коммерческое здание города, а также проект «Невская ратуша» - крупнейший офисный кластер класса А в центре города.

Согласно заявленным планам, в 2013 году должно быть открыто около 245 тыс. кв.м качественных офисных площадей, однако ряд проектов, как и в предыдущие годы, ввести не успеют, поэтому по прогнозам GVA Sawyer в 2013 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв.м. Большая часть новых объектов будет относиться к классу А.

На конец 1 кв. 2013 г. уровень вакантных площадей составил около 12,0% в классе А и 7,9% в классе В+/В.

В среднем по городу к концу 1 кв. 2013 г. уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 8,9% (выборка бизнес центров составила около 80% (по GLA) от всех бизнес-центров класса А, для класса В+/В –43%).

Уровень вакантных площадей

Количество вакантных площадей за 1 кв. 2013 г. сократилось на 3,7% в классе А и на 1,4% - в классе В+/В. Сокращение среднего уровня вакантных площадей объясняется стабильным спросом при отсутствии нового предложения. Постепенно заполняются крупные объекты, введенные в 2012 году ( например такие бизнес-центры в Московском районе около ст.м Электросила-Московские ворота, как «Собрание», «Мегапарк-2»). Достаточно высокая доля вакантных площадей в классе А формируется за счет незанятых помещений в отдельных локациях, в частности за счет незаполненности таких крупных объектов, как «Санкт-Петербург Плаза», «Сенатор 17 линия», «Сенатор Большой пр. В.О.».

В то же время, в 2013 году будет открыто несколько значимых проектов, которые существенно повлияют на рынок, поэтому по итогам года можно ожидать стабилизации вакантных площадей на уровне 13% в классе А, до 6% в классе В+/В.

Среди основных тенденций 1 кв. 2013 г. выделим:

• Задержки с вводом объектов класса А;
• Активизация девелоперской активности, что выразилось в заявлениях о строительстве 10 новых объектов, совокупной арендопригодной офисной площадью около 125 тыс. кв.м
• Постепенное снижение уровня вакантных площадей.

2) Спрос

Объем чистого поглощения за 1 кв. 2013 г. на офисном рынке Санкт-Петербурга оценивается в 35-40 тыс. кв.м.

Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. В 1 кв. 2013 г. наблюдалось постепенное небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения.

Структура спроса в 1 кв. 2013 г.

Примеры крупнейших сделок по аренде офисных помещений, анонсированные в 1 кв. 2013 г., приведены в таблице ниже.

Крупнейшие сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 1 кв. 2013 г.

Среди анонсированных сделок по купле-продаже бизнес-центров следует отметить покупку компанией «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор») Фрунзенского универмага у «Сбербанка». Сумма пока еще не закрытой сделки оценивается в $12-13 млн.

3) Финансовые условия

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям класса А на конец 1 кв. 2013 г. составили 14 890 рублей за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (+1,2% по сравнению с концом 2012 г.). Для класса В+/В средние арендные ставки за квартал увеличились на 0,9% и составили 12 120 рублей/кв.м.

Средний рост ставок сдерживается снижением ставок в отдельных локациях, в частности на Васильевском острове и Петроградской стороне. Это связано со значительным ростом предложения в 2012 году и текущими транспортными ограничениями.

По итогам 2013 года можно ожидать умеренного роста арендных ставок, на уровне 4-6% в годовом исчислении. Более высокие темпы роста можно ждать в классе А, где очень сильное влияние на рынок может оказать появление проекта «Невская Ратуша».

Средние ставки аренды для офисов класса А и В, руб./кв.м в год, с учетом эксплуатации, без НДС

Торговая недвижимость Санкт-Петербурга

Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге в 1 кв. 2013 года составил 216,8 млрд рублей, что на 8,6% больше, чем за аналогичный период 2012 года. Рост оборотов розничной торговли, как и ранее, происходит за счет торговли непродовольственными товарами, тогда как обороты торговли продуктами питания достаточно стабильны. Таким образом, растет спрос именно на современные форматы торговой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Среди событий 1 кв. 2013 года стоит отметить открытие двух проектов ХК «Адамант» («Континент на Звездной» и «Балкания NOVA»). В некоторых районах наблюдается локальное насыщение рынка, отметим, например, крайне высокую конкуренцию торговых комплексов во Фрунзенском районе.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 1 кв. 2013 г.

1) Предложение

Общее предложение качественных торговых (арендопригодных) площадей в Санкт-Петербурге по итогам 1 кв. 2013 г. составило 3 548 тыс. кв.м.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге с вводом крупных торговых комплексов превысила показатель в 700 кв.м на 1 000 жителей и составила на конец 1 кв. 2013 года 709 кв.м GLA на 1 000 жителей.

По итогам 1 кв. 2013 г. в Санкт-Петербурге было введено 103,8 тыс. кв.м торговых площадей (GLA) за счет двух проектов ХК «Адамант». Были открыты ТК «Континент на Звездной» и 2-я очередь ТРК «Балкания NOVA». Кроме того, следует отметить полноценное открытие торговой галереи в ТРК «Континент на Бухарестской», ввод в эксплуатацию которого произошел в конце 2013 года.

Динамика объема качественного предложения в 2008-2013 гг., GLA, тыс. кв.м

Согласно планам девелоперов, объем ввода в 2013 году сохранится на уровне 2012 года и должен составить около 270 тыс. кв.м арендопригодных торговых площадей. Одним из наиболее знаковых событий будет намеченный на 3 кв. 2013 г. ввод первого торгового центра регионального масштаба в Красносельском районе – ТРЦ «Жемчужная Плаза». Помимо этого отметим ожидаемое открытие еще одного проекта от компании «Адамант» («Заневский каскад III»), а также двух проектов компании Fort Group («5 озер» и «Лондон Молл»).

Знаковые проекты ТЦ Санкт-Петербурга, 2013 г.

Среди тенденций и событий 2012 г. следует выделить следующие:

• Локальное насыщение рынка торговых площадей в отдельных районах. В частности в связи с открытием в 2012 г. – 1 кв. 2013 г. крупных торговых комплексов во Фрунзенском районе (ТРК «РИО», «Международный», «Континент на Бухарестской»), резко усилилась конкуренция в этой зоне.
• Децентрализация рынка. После открытия в 2009 году комплексов на пл. Восстания, свободных площадок под крупноформатную торговлю в центре города почти не осталось. В результате, новые комплексы открываются за пределами центральной части города.
• Открытие торговых комплексов в непосредственной близости от станций метрополитена. И «Континент на Звездной» и «Балкания NOVA» расположены в непосредственной близости от ст. метро.

Уровень вакантных площадей в среднем по рынку за 1 кв. 2013 г. увеличился с 7-8%  до 8-9% к концу квартала. Это увеличение связано со значительным количеством вакантных площадей в крупных объектах, преимущественно открывшихся в 2012 – 1 кв.2013 гг.

В частности, к объектам с высоким уровнем вакантных площадей относятся ТРК «Питерленд», ТК «Космос», ТРЦ «РИО», «Балкания NOVA» и некоторые другие. В то же время, в давно действующих объектах, расположенных вблизи станций метрополитена или в спальных районах, уровень вакантных площадей редко превышает 1-2%.

В 2013 году уровень вакантных площадей согласно прогнозам GVA Sawyer будет постепенно уменьшаться до 5-6%, растущий спрос будет компенсироваться вводом новых качественных площадей.

2) Спрос

Чистое поглощение торговых площадей в 1 кв. 2013 года оценивается в 60 тыс. кв. м GLA.

Среди основных тенденций спроса, проявившихся в 1 кв. 2013 года следует выделить следующие:

• Развитие развлекательной составляющей в торгово-развлекательных центрах. Открылся каток ICE PARK в составе 2-й очереди «Балкания NOVA», сеть кинотеатров «Мираж Синема» стала якорным арендатором в будущем ТРЦ «Монпансье», «Формула кино» - в ТРК «Европолис». Объявлено о то, что сетевой интерактивный тематический парк для детей «Минополис» станет якорным арендатором развлекательной составляющей ТРК «Европолис», развлекательный центр Wonder land – в ТРК «Континент на Бухаресткой», заявлено о планируемом открытие второго «Кидбурга» в Санкт-Петербурге.
• Продолжается достаточно активное развитие операторов на рынке общественного питания. В частности, ресторан-пивоварня Maximilian Brauhaus Hall площадью 2000 кв.м открылась в ТРК «Балкания NOVA», компания «Суши Сити» объявила о планах по серьезному расширению в формате «to go», новые точки планируют открыть такие сети, как Cinnabon, Any Pasta.
• Происходит сближение форматов офф-лайн и он-лайн торговли: гипермаркет электроники и бытовой техники Elhaus.ru открыл очередной пункт выдачи заказов в ТРК «Вояж», открыт магазин «Ситилинк» в ТК «Космос»;
• Продолжается развитие продуктовых супермаркетов. В частности, гипермаркет Prisma стала якорным арендатором в будущих ТРК «Монпасье» и ТРК «Европолис».

Сделок купли-продажи торговых комплексов в 1 кв. 2013 года не зафиксировано.

3) Финансовые условия

В 1 кв. 2013 г. арендные ставки были стабильны.

К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести следующие моменты:

• На сегодняшний день банковская гарантия, как одно из обеспечений обязательств, встречается все реже, в основном арендаторы платят обеспечительный платеж от одного месяца и более, как правило, это зависит от арендуемой площади.
• Все реже арендаторы настаивают на расчете ставки, исходя из процента от оборота. Большое количество договоров на проценте от оборота было подписано именно в кризис, т.к. арендаторы были не готовы подписываться на какие-либо фиксированные условия в нестабильный финансовый период. В посткризисное время многие собственники также стали применять в договорах такой взаиморасчет, т.к. фиксированные ставки были слишком низкие, а сумма от процента от оборота была большей или меньшей в разные периоды. Способ расчета определяется на переговорах, исходя из различных условий.

В 2013 году ожидается умеренный рост арендных ставок, который в годовом выражении составит 7-10%.

Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Санкт-Петербурга, по итогам 1 кв. 2013г.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer