УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве – январь 2009 года

20.02.2009

 

Стагнация на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости продолжается. Количество сделок находится на крайне низком уровне. Покупатели, с одной стороны, уже не столь платежеспособны. С другой - просто выжидают, рассчитывая на дальнейшее снижение цен. Продавцы пока не готовы резко снижать цены, хотя порой потребность в деньгах и умелый торг со стороны покупателя заставляют. Вообще сейчас редкий потенциальный покупатель не торгуется, причем этот торг составляет порой 50%, независимо от начальной цены. Продавцы, в свою очередь, соглашаются на эти условия только под давлением ситуации. В остальных же случаях пытаются «держать цену».

Таким образом, рынок ищет новый уровень цен, собственники по причине инертности не готовы резко снижать стоимость, потенциальные покупатели ждут «дна».

Объем предложения коммерческой недвижимости в январе оказался ниже, чем в предновогодние месяцы, что, впрочем, не удивительно для послепраздничного периода: многие объекты еще не успели появиться в рекламных объявлениях, хотя и по-прежнему продаются. Кроме того, не стоит забывать, что в последние месяцы 2008 года показатели объема рынка буквально каждый месяц ставили новые рекорды. Так, в декабре наблюдался рекордный уровень общей площади предложений - 2,7 млн. кв.м. По сравнению с этим показателям, 1,87 млн.кв.м в январе выглядит не столь впечатляющим.

Впрочем, снижению объема предложения на рынке купли-продажи есть и еще причины, тесно связанные с особенностями всей области недвижимости. Одна из причин - при отсутствии свободных средств происходит смещение спроса в сторону аренды, в том числе путем переезда из более дорого помещения в более дешевое с целью оптимизации затрат. В свою очередь многие собственники снимают свои объекты с продажи, понимая тщетность своих усилий, и переключаются на арендный бизнес, что на сегодняшний день является более реальным. Кроме того, многие собственники потеряли часть арендаторов или вошли в кризис с пустующими помещениями. Получение арендного дохода становится более актуальной задачей. Все эти факторы привели к некоторой активизации на рынке аренды к концу месяца.

Таким образом, заявленный объем предложения не совсем совпадает с реальным. Реальное количество объектов, собственники которых готовы продавать, по крайней мере, раза в 2 больше.

Продавцы, как отмечалось, пока не все готовы существенно снижать цену предложения. Тем не менее «процесс пошел»: вот уже третий месяц наблюдается снижение средневзвешенной цены предложения, выраженной в долларах. В январе цена предложения опустилась еще на 13% по сравнению с предновогодней и составила 4970 $/кв.м.

При этом снижение наблюдается во всех без исключения сегментах: наибольшее произошло в офисном сегменте - на 13%, минимальное - в торговом - всего 3%. Помещения свободного назначения подешевели на 6%, производственно-складские - на 8%.

В то же время курс доллара по отношению к рублю за январь вырос на 20%, вследствие чего рублевые цены даже несколько выросли. Однако этот рост носит скорее технический характер, и прекратится, когда курсы валют стабилизируются.

Отдельно стоит упомянуть и про такие показатели, как доли на рынке объектов, продолживших своё экспонирование с предыдущего месяца, цена квадратного метра которых за прошедший месяц снизилась или наоборот возросла. На фоне роста сроков экспонирования, доля снизившихся в цене объектов за последний месяц составила 32% (месяцем ранее - 23%), доля выросших в цене постепенно уменьшается и уже второй месяц подряд составляет 9%. Этот факт можно рассматривать как еще одно подтверждение того, что владельцы готовы снижать цены. Опыт показывает, большинство собственников уже морально готовы к торгу от экспонируемых цен на 20-30%. Впрочем, стоимость отдельных объектов пересматривается еще существеннее. Так, цена квадратного метра офисного помещения на Тверской с декабря по январь снизилась на 41%, а торговое помещение на Ленинградском проспекте в районе метро Сокол подешевело на 39%.

Что касается структуры предложения по общей площади, то в январе заметно возросла доля производственно-складских помещений по общей площади - до 24,3% с 21,7% в декабре. Лидирующее положение занимает сегмент офисных помещений - 60,1%. Доля торговых помещений составляет 11,5%, ПСН - 4,1%. По общей стоимости офисные площади занимают 68% рынка, торговые - 16,9%, ПСП - 10,2%, ПСН - 4,9%.

В январе рынки торговой недвижимости в пределах и за пределами Садового Кольца развивались схожим образом. Значительно понизился по сравнению с декабрьским объем предложения. Так, в пределах Садового Кольца количество предложений снизилось на 18%, общая стоимость - на 31%, общая площадь - на 36%. Аналогичные показатели для торговых помещений вне Садового Кольца - 25%, 39% и 36% соответственно со знаком «минус». При этом средняя площадь помещения в пределах Садового Кольца продолжает находиться на очень низком уровне - 350 кв.м.

Что касается средневзвешенных цен, то снижение не такое сильное, как в сегменте офисных помещений. Так, средневзвешенная цена на торговые помещения в пределах Садового Кольца снизилась за последний месяц на 9% до $17088, за пределами Садового Кольца - на 4% до $6441.

Если же рассматривать перечень экспонируемых объектов более пристально, то можно обнаружить предложения, которые год назад показались бы просто подозрительно дешевыми. Так, двухэтажное здание в Печатниках площадью 1 300 кв.м., в котором располагается ресторан и магазин с оборудованием предлагается по цене 1 231 $/кв.м.

В офисном сегменте предложение также сократилось. Количество предложений в центре столицы сократилось на 31%, общая стоимость - на 38%, общая площадь - на 24%. Для офисных помещений на периферийной части столицы эти показатели составляют 35%, 44% и 35% соответственно со знаком «минус».

Однако, снижение объемов предложения никак не отразилось на ценовых тенденциях. Кризис диктует свои условия и московские офисы значительно дешевеют. Так, для офисных помещений в пределах Садового кольца снижение составило 19% ($10 561), за пределами - 14% ($5 625).

Причина столь сильного падения цены (кроме кризисных явлений и девальвации рубля) для объектов в пределах СК - повысившаяся средняя площадь объекта. Более крупные объекты стоят дешевле. К тому же, в сегодняшних обстоятельствах желающих приобрести крупный офисный объект находится немного.

А минимальная предложенная в январе цена в офисном сегменте составила 1 733 $/кв. м. Именно столько предлагается заплатить за квадратный метр в трехэтажном бизнес-центре в районе метро Алтуфьево.

Сегмент ПСП в прошлом году развивался наиболее стремительными темпами, но к данному моменту средневзвешенная цена в данном сегменте уже ниже, чем год назад.

Основные показатели объема рынка производственно-складских помещений также понизились. Всего на продажу было выставлено 65 помещений производственно-складского назначения, что на 29% меньше, чем в декабре. Суммарная площадь предложения понизилась на 23%, и за месяц составила 456 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена в данном сегменте снижается уже 3 месяца подряд. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $2086, что на 8% ниже в сравнении с декабрьским показателем. Средневзвешенная цена в сегменте ПСП в прошлом году росла наиболее стремительными темпами, поэтому и быстрее происходит отскок вниз. К данному моменту средневзвешенная цена в данном сегменте ниже, чем год назад на 19%. Объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте понизился всего на 29% и составил $951 млн.

Показатели объема рынка помещений свободного назначения также понизились. Количество объектов свободного назначения в январе составило 145 шт., это на 27% меньше, чем в декабре 2008 года. Объем предложения в денежном выражении понизился на 40% и составил $455 млн. Общая площадь предложений снизилась на 37% до 77 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена понизилась на 6% и составила 5928 $/кв.м. 

Источник:

Материалы по теме

Коммерческая недвижимость: анализ динамики цен на рынке купли-продажи, август 2011 г.

Коммерческая недвижимость: динамика цен на рынке купли-продажи
06.10.2011 Другие Цены на московском рынке купли-продажи коммерческой недвижимости по-прежнему далеки от докризисных показателей, абсолютно во всех сегментах Подробнее

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве за март 2011

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве
25.04.2011 Другие В марте объем предложения продолжил свой рост: количество объектов коммерческой недвижимости выросло на 11% Подробнее

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года
14.07.2017 Другие Объем рынка продаж нежилых помещений во втором квартале 2017 года снизился на 2,91% и составил 320 952,7 кв.м Подробнее

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года
12.07.2017 Другие Объем рынка аренды в физическом выражении составил 850 668 кв.м, что выше показателя первого квартала 2017 года на 23,03% Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog