Обзор рынка коммерческой недвижимости: инвестиции

Не так давно рынок коммерческой недвижимости Москвы отличался высокой прибыльностью и стремительными темпами роста. В первую очередь благодаря доступным кредитам. Сегодня ситуация кардинально изменилась: денег нет, или они слишком дороги. Результатом стала масштабная распродажа объектов коммерческой недвижимости. Весна-лето станут удачным временем для совершения инвестиционных сделок.

Год назад доходность объектов коммерческой недвижимости приносила высокую прибыль — 10-40% годовых в зависимости от объекта и сектора рынка. Максимальную прибыль (до 40%) приносила торговая недвижимость. Второе место по уровню доходности занимала офисная недвижимость, вложения в которую приносили от 15 до 30% в год. Несколько меньше (10-15%) можно было заработать на объектах складской или гостиничной недвижимости. В прошлом году, как и сейчас, для частного инвестирования была наиболее доступна недвижимость формата стрит-ритейл. Но если в прошлом году цена "входного билета" составляла минимум $5 тыс. за кв.м., то сейчас он обойдется почти на 40% дешевле. По данным вице-президента по консалтингу GVA Sawyer Эвелины Павловской, небольшое помещение площадью 40-50 кв.м. в офисно-жилом комплексе на Братиславской (пять минут ходьбы от метро "Братиславская") можно приобрести по цене 132 тыс. руб. за 1 кв.м., причем общие вложения составят минимум $150 тыс.

К примеру, в марте 2008 года минимальная цена предложения помещений стрит-ритейла составляла порядка $450 тыс. За эти деньги можно было приобрести небольшое помещение (87 кв.м.) около станции метро "Царицыно" на первом этаже жилого дома. За $880 тыс. можно было стать собственником аналогичного помещения — правда, площадь его будет почти в два с половиной раза больше (220 кв.м.) — у станции метро "Свиблово".

Год назад, располагая бюджетом в $1-1,5 млн. можно было заняться размещением средств в офисную недвижимость. Например, купить помещение площадью 258 кв.м. в БЦ "Зенит-Интер V" за $1.250.000. Подобной суммы было достаточно для покупки помещений и в других строящихся бизнес-центрах.

Сейчас за $1 млн. можно приобрести большие площади — 300-400 кв.м. в строящихся бизнес-центрах, например в БЦ "Марьина роща" (17-й проезд Марьиной Рощи, вл. 4). В то время как офисное помещение площадью 480 кв.м. практически в центре города, в БЦ The Yard, расположенном недалеко от пересечения Звенигородского шоссе и ТТК, составит $1,5 млн.

Складскую недвижимость кризис пока почти не затронул — понижение ставок есть и здесь, но пока не столь значительное. Арендные ставки в этом сегменте выросли с января по декабрь 2008 года на 7,6%, но основой роста стали изменения, происшедшие в первой половине 2008 года. С сентября по декабрь уже происходило снижение ставок в пределах 6%. Эта тенденция наверняка сохранится. С учетом потенциального падения доходности торговых сетей уже через несколько месяцев начнется сокращение объемов занимаемых площадей в складских комплексах.

Тем не менее складские комплексы выигрывают в сравнении с другими видами коммерческой недвижимости из-за существенно более низкой стоимости строительства.

По данным консультантов, стоимость объектов коммерческой недвижимости, выставленных сегодня на продажу, снизилась в сравнении с 2008 годом на 60%.

Неплохие перспективы в период экономического спада открываются и перед отельным бизнесом — в первую очередь потому, что он несет прогнозируемый регулярный приток живых денег. Правда, здесь есть несколько существенных "но". Из-за кризиса сократился поток клиентов отельного бизнеса. "Поток гостей во всех сегментах отелей: в бизнес-отелях, загородных и рекреационных отелях — снизился на 20-50% в зависимости от региона",— отмечает управляющий директор КС ГОСТ Вадим Прасов.

При этом цена "входного билета" для инвестора изменилась незначительно, поскольку на данный момент панических распродаж недвижимости нет, стоимость строительства изменилась незначительно, и хотя стоимость земли в зависимости от региона меняется, в этом сегменте наблюдается стагнация и инвесторы, как правило, находятся пока в ожидании. "Например, отель международного класса в категории "три" или "четыре звезды" должен насчитывать минимум 150 номеров, каждый из которых обойдется частному инвестору в $100 тыс. без учета стоимости земли,— отмечает директор по развитию бизнеса Rezidor Hotel Group Даррен Бланчард.— Если же мы говорим об отеле в верхнем ценовом сегменте (4-5 звезд), то он обойдется инвестору в $140 тыс. за каждый номер, однако эти цифры весьма условны, и итоговый показатель зависит от множества факторов".

Инвестиции в индустрию гостеприимства потребуют от инвестора вложений в создание собственной управляющей компании или заключения договора с профессиональными управленцами, от которых во многом будет зависеть успех инвестиционного проекта. "До кризиса управляющая компания могла обещать инвестору минимум 15% годовых от вложенных средств,— рассказывает Михаил Фельдман, коммерческий директор AZIMUT Hotels Company.— Сейчас рынка нет, говорить о доходности новых вложений рано. По крайней мере — до конца второго квартала 2009 года".

Большинство сделок купли-продажи коммерческой недвижимости до кризиса осуществлялось с помощью кредитного финансирования. Размер кредитного плеча доходил до 70%, а иногда и 85%. Теперь же инвесторам приходится рассчитывать только на собственные средства, и миллионных сделок не наблюдается.

При отсутствии финансирования для западных инвесторов московская коммерческая недвижимость стала приносить такую же доходность, как европейская. При этом рынки Европы, конечно, более стабильны: недвижимость там является активом более ликвидным, чем в России, и более привлекательным для инвесторов.

Кроме того, даже инвесторы, заинтересованные в покупке коммерческой недвижимости в России (большинство сейчас, правда, интересует только Москва и Санкт-Петербург), заняли выжидательную позицию: они ждут, когда остановится падение рынка и какие цены можно будет назвать справедливыми. Другими словами, ждут дна. Показателем достижения дна или справедливой цены станут сделки — не разовые, а начало активного совершения сделок.

Что касается открытия новых кредитных линий, то их, считают консультанты, в 2009 году ждать не стоит. До начала кризиса одними из самых активных инвесторов на московском рынке коммерческой недвижимости выступали немецкие банки. Осенью западные банки перестали кредитовать объекты недвижимости в России, и если новый год мы еще встречали с надеждой на то, что эти деньги скоро вернутся, то в январе ситуация еще больше ужесточилась.

Западные банки обращаются к своим правительствам за помощью, им идут навстречу, но требуют (и правительство Германии прежде всего), чтобы финансисты изменили стратегию развития банков и минимизировали риски. Так как Россия относится к растущим рынкам, то доля экономических, политических, административных и других рисков здесь высока. Поэтому активность западных банков в 2009 году будет минимальной, если не нулевой. 

Прогнозировать доходность любого вида коммерческой недвижимости, нужно сказать, сегодня не берется никто. Понятно, что инвестиции эти такие же длинные, как вложение средств в фондовый рынок. Правда, с более предсказуемым результатом.

Кроме того, часть экспертов рекомендует подождать с инвестициями в коммерческую недвижимость до весны, если не до лета. Поскольку они не уверены, что цены уже достигли своего дна. Тем не менее они рекомендуют внимательно следить за объектами, появляющимися на рынке: в декабре—январе в Москве состоялось несколько сделок купли-продажи объектов за 20% от их докризисной стоимости. Причем вкладывать деньги рекомендуют в готовые объекты, а к стартапам стоит относиться куда более придирчиво, чем прежде.