УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка коммерческой недвижимости: инвестиции

10.03.2009

 

Не так давно рынок коммерческой недвижимости Москвы отличался высокой прибыльностью и стремительными темпами роста. В первую очередь благодаря доступным кредитам. Сегодня ситуация кардинально изменилась: денег нет, или они слишком дороги. Результатом стала масштабная распродажа объектов коммерческой недвижимости. Весна-лето станут удачным временем для совершения инвестиционных сделок.

Год назад доходность объектов коммерческой недвижимости приносила высокую прибыль — 10-40% годовых в зависимости от объекта и сектора рынка. Максимальную прибыль (до 40%) приносила торговая недвижимость. Второе место по уровню доходности занимала офисная недвижимость, вложения в которую приносили от 15 до 30% в год. Несколько меньше (10-15%) можно было заработать на объектах складской или гостиничной недвижимости. В прошлом году, как и сейчас, для частного инвестирования была наиболее доступна недвижимость формата стрит-ритейл. Но если в прошлом году цена "входного билета" составляла минимум $5 тыс. за кв.м., то сейчас он обойдется почти на 40% дешевле. По данным вице-президента по консалтингу GVA Sawyer Эвелины Павловской, небольшое помещение площадью 40-50 кв.м. в офисно-жилом комплексе на Братиславской (пять минут ходьбы от метро "Братиславская") можно приобрести по цене 132 тыс. руб. за 1 кв.м., причем общие вложения составят минимум $150 тыс.

К примеру, в марте 2008 года минимальная цена предложения помещений стрит-ритейла составляла порядка $450 тыс. За эти деньги можно было приобрести небольшое помещение (87 кв.м.) около станции метро "Царицыно" на первом этаже жилого дома. За $880 тыс. можно было стать собственником аналогичного помещения — правда, площадь его будет почти в два с половиной раза больше (220 кв.м.) — у станции метро "Свиблово".

Год назад, располагая бюджетом в $1-1,5 млн. можно было заняться размещением средств в офисную недвижимость. Например, купить помещение площадью 258 кв.м. в БЦ "Зенит-Интер V" за $1.250.000. Подобной суммы было достаточно для покупки помещений и в других строящихся бизнес-центрах.

Сейчас за $1 млн. можно приобрести большие площади — 300-400 кв.м. в строящихся бизнес-центрах, например в БЦ "Марьина роща" (17-й проезд Марьиной Рощи, вл. 4). В то время как офисное помещение площадью 480 кв.м. практически в центре города, в БЦ The Yard, расположенном недалеко от пересечения Звенигородского шоссе и ТТК, составит $1,5 млн.

Складскую недвижимость кризис пока почти не затронул — понижение ставок есть и здесь, но пока не столь значительное. Арендные ставки в этом сегменте выросли с января по декабрь 2008 года на 7,6%, но основой роста стали изменения, происшедшие в первой половине 2008 года. С сентября по декабрь уже происходило снижение ставок в пределах 6%. Эта тенденция наверняка сохранится. С учетом потенциального падения доходности торговых сетей уже через несколько месяцев начнется сокращение объемов занимаемых площадей в складских комплексах.

Тем не менее складские комплексы выигрывают в сравнении с другими видами коммерческой недвижимости из-за существенно более низкой стоимости строительства.

По данным консультантов, стоимость объектов коммерческой недвижимости, выставленных сегодня на продажу, снизилась в сравнении с 2008 годом на 60%.

Неплохие перспективы в период экономического спада открываются и перед отельным бизнесом — в первую очередь потому, что он несет прогнозируемый регулярный приток живых денег. Правда, здесь есть несколько существенных "но". Из-за кризиса сократился поток клиентов отельного бизнеса. "Поток гостей во всех сегментах отелей: в бизнес-отелях,