Краткий обзор рынка гостиничной недвижимости за II квартал 2012 г.

Москва

На рынок гостиничной недвижимости Москвы во 2-м квартале 2012 г. была введена гостиница Azimut (3*, 144 номера). С 2012 г. началась сертификация гостиниц столицы (по данным на 2 квартал 2012 г. сертификат соответствия получили 5 столичных гостиниц). Смена мера Москвы изменила развитие гостиничного рынка на ближайшие годы. В случае реализации планов правительства в среднесрочной перспективе ежегодный объем ввода гостиничной недвижимости должен составить более 5 тыс. номеров, однако пока это лишь заявленные планы, которые по мнению специалистов GVA Sawyer будут корректироваться.

Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Москвы по итогам 1 пол. 2012 

1) Предложение

На конец 2-го квартала 2012 в Москве объем качественного номерного фонда составил 21,1 тыс. номеров. За 2 кв. 2012 г. номерной фонд Москвы увеличился на 144 номеров, за счет открытия гостиницы Azimut Moscow Tylskaya (3*, 144 номера).

География размещения качественного предложения на текущий момент сохраняет неравномерное распределение со значительным преобладанием номерного фонда в ЦАО (45,7% объема предложения).

Распределение номерного фонда по округам

С 2012 г. началась сертификация гостиниц столицы в соответствии с приказом Минспорттуризма РФ от 25 января 2011 года N35 «Об утверждении порядка классификации объектов туриндустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».

На конец апреля 5 отелей прошли систему классификации – одна гостиница категории 3* («Митино»), две гостиницы категории 4* («Альфа», «Бест Вестерн Вега») и две гостиницы категории 5* («Мамезон Покровка», «Swissotel Красные Холмы»).

Необходимо отметить, что в Москве выставлено на продажу нескольких крупных гостиничных объектов. Одним из самых крупных объектов стала «Гостиничная компания» в которую входит 11 гостиниц категории 2-3* с номерным фондом около 4,5 тыс.номеров. На начало 3 квартала намечены торги по продаже гостиницы Hilton Moscow Leningradskaya, которая находится под управлением InterstateHotel&Resort. По планам администрации правительства Москвы будет выставлена на продажу гостиница «Рэдиссон САС Славянская», расположенная на площади Европы.

Важной новостью 2-го квартала стала новость о покупке двух объектов – InterContinental Moscow Tverskaya, а также проект будущего отеля «Люкс Отель» группой компании «Бин». Комплекс «Люкс Отель» будет располагаться в здании гостиницы «Центральная», в которой будет проведена реконструкция. По предварительным оценкам, проект предусматривает строительство гостиницы Mandarin Oriental Hotel Group, номерной фонд которой составит около 200 номеров.

В течение 2 квартала властями Москвы согласовано несколько проектов строительства гостиниц в историческом центре Москвы. Одна из которых будет расположена на Тверской, на месте редакции газеты «Московские новости» (общая площадь 14 тыс.кв.м), другая в Козихинском переулке, оператором отеля на 110 номеров выступит УК «Гост Отель Менеджмент». Также было принято решение о сносе котельной в историческом центре города на Верхней Красносельской, по предварительным данным управление гостиницей будет передано Hilton.

По данным GVA Sawyer на 2013-2014 гг. запланировано открытие нескольких гостиниц - DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Leningradsky Riverside (открытие запланировано на 2013 г.), DoubleTree by Hilton Moscow New Riga (открытие в 2013 г.).

Из наиболее значимых проектов, заявленных к открытию до конца 2012г., стоит отметить:

• Nikolskaya Kempinski Moscow (5*, 200 номеров);
• Novotel Moscow City (4*, 362 номера);
• DoubleTree by Hilton Leningradsky Riverside (4*, 270 номеров);
• Hilton Garden Inn Новая Рига (4*, 162 номера).

В случае реализации заявленных планов по итогам 2012 года ввод гостиничной недвижимости должен составить около 1,2 тыс.номеров.

Динамика изменения объема качественного номерного фонда за период 2007-2012 гг.

 
2) Спрос и финансовые условия

На середину 2012 года средний уровень загрузки гостиниц Москвы незначительно увеличился, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во 2 квартале 2012 г. средний уровень загрузки гостиниц категории 3* составил 63-66%, 4* - 65-70%, 5* - 60-65%.

По расчетам Комитета по туризму и гостиничному хозяйству Москвы, официальное число туристов, которые посетят российскую столицу в текущем году, достигнет 5 млн. человек, из которых 50% составляют бизнес-туристы. Необходимо отметить, что в 2011 году число туристов, посетивших Москву, увеличилось на 12% по сравнению с 2010 годом, а в первом квартале 2012 года - на 21% по сравнению с первым кварталом 2011 года. Во 2 кв. 2012 г. продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере в качественных гостиницах 3* и увеличение стоимости проживания в гостиницах 4-5* по сравнению со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет.

По итогам 2 кв. 2012 года средняя стоимость размещения (ADR) в Москве составила для гостиниц категории 3* - $200 за номер (снижение на 7%), для 4* -366$ за номер (увеличение на 2%), для 5* - 585$ за номер.

Рост стоимости размещения в высококлассных гостиницах обусловлен в первую очередь появлением на рынке нового более дорого предложения в данной категории.

Санкт-Петербург

Во 2-м квартале 2012 года в Санкт-Петербурге была окончательно открыта для посетителей гостиница Domina Prestige St. Petersburg (5*, 109 номеров), хотя формальный ввод объекта в эксплуатацию произошел еще в 2011 году. В структуре номерного фонда доля отелей категории 4* по-прежнему составляет более половины общего объема качественного предложения.

Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2 квартале 2012 г.

1) Предложение

На конец 1 половины 2012 г. в Санкт-Петербурге функционирует 83 качественные гостиницы категории 3*-5* с общим номерным фондом 15 689 номеров.
Во 2 кв. 2012 г. в Санкт-Петербурге была окончательно открыта для посетителей гостиница Domina Prestige St. Petersburg (5*, 109 номеров), хотя формальный ввод объекта в эксплуатацию произошел еще в 2011 году. Других гостиниц во 2 кв. 2012 года в Санкт-Петербурге открыто не было.

Динамика изменения объема качественного номерного фонда за период 2007-2012 гг.

В структуре номерного фонда доля отелей категории 4* составляет более половины общего объема качественного предложения (52%), в меньшей степени представлены высококлассные гостиницы категории 5* (14%), гостиницы 3* составляют 34%.

По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга, в 2012 году будут введены в эксплуатацию отели по следующим адресам: в Адмиралтейском районе — Дровяной пер., 2 (3*, 54 номера), в Приморском районе — на Северной дороге, 12 (4*, 296 номеров), в Центральном районе - на ул. Правды, 10 (4*, 120 номеров), на Гангутской ул., 4 (4*, 60 номеров), и несколько мини-отелей.

Изменение структуры качественного номерного фонда за период 2007-2012 гг

Значимой новостью 1 пол. 2012 г. стала новость о выделении компании «Конкорд» земельного участка около 4 га под строительство гостиничного комплекса близ парка 300-летия Петербурга. По предварительным данным реализация проекта должна завершиться к 2016 г. Объем номерного фонда на текущий момент не известен.
Во 2 кв. 2012 г. продолжилась тенденция строительства гостиниц в составе строящихся многофункциональных комплексов. Необходимо отметить строительство гостиницы на территории бывшего завода «Северного завода», расположенного на Ушаковской набережной. На территории 7 га предполагается строительство гостиницы в составе комплекса с преобладанием жилой части и расширенной инфраструктурой.

По оценкам специалистов GVA Sawyer, по итогам 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга будет введено около 1,5 тыс. номеров, таким образом, общий объем качественного номерного фонда к концу 2012 г. составит порядка 17 тыс. номеров.

2) Спрос и финансовые условия

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в 2011 г. в Санкт-Петербурге количество туристов составило 5,5 млн человек, в том числе 2,6 млн иностранных туристов (в 2010 году – 5,1 млн туристов, из них 2,3 млн иностранных).

Количество туристов в период с 2006-2011 гг., (млн. человек)

Заполняемость гостиниц во 2 кв. 2012 г выросла по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. и составила для гостиниц категории 3* - 75-80%, для гостиниц категории 4* и 5* - 70-75%.

По итогам года, эксперты GVA Sawyer прогнозируют незначительный рост среднегодового уровня загрузки в 2012 г. на 1-2% за счет увеличения туристического потока.

Продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере в качественных гостиницах (4-5*) по сравнению со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет. Стоимость проживания в гостиницах 3* напротив незначительно увеличилась.

Средняя стоимость в гостиницах 3* увеличилась на 8% и составила 5 070 руб., в гостиницах 4* - снизилась на 7%, составив 8 125 руб. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 16 470 руб./номер (снижение на 7%).

Средняя цена продажи номера (ADR), руб./сутки, 2008-2012 гг.

ADR – показатель средней цены номера, рассчитывается как дневной доход от проданных номеров, поделенный на количество проданных номеров.

Краснодар

Во 2 кв. 2012 г. на рынке гостиничной недвижимости г. Краснодара новых объектов не вводилось. В городе продолжается строительство нескольких крупных объектов, также заявлено о строительстве одного нового объекта. Основной поток туристов города относится к деловому сегменту, что делает наиболее привлекательными для инвестиций отели категории 4-5*, однако в среднесрочной перспективе ситуация будет корректироваться в сторону качественных объектов 3-4*.

Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Краснодара по итогам 2 квартала 2012 г.

В соответствии с приказом Минспорттуризма РФ от 25 января 2011 года N35 «Об утверждении порядка классификации объектов туриндустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» После прохождения классификации выдается сертификат сроком на 5 лет, затем нужно пройти процедуру повторно.

1) Предложение 

По итогам 2 квартала 2012 г. общий объем предложения рынка гостиничной недвижимости г.Краснодара (сертифицированных и не сертифицированных объектов) составил 96 средств размещения с общим номерным фондом 3 347 номеров. Из них на качественное предложение (категории 3-5*) приходится 1 904 номер.

Во 2 квартале 2012 г. в Краснодаре не было введено качественных средств размещения. Среди основных событий можно отметить перенос сроков ввода в эксплуатацию Hilton Garden Inn Krasnodar на осень текущего года. Ранее объект планировали сдать в 1 кв. 2012 г. Кроме того, было заявлено о строительстве нового объекта — гостинично-ресторанного комплекса Dream City (будет расположен рядом с новым дворцом бракосочетаний «Екатерининский зал»). Срок сдачи в эксплуатацию – 2013 г. (данные по количеству номеров не известны, на данный момент открыт только ресторан).

По-прежнему наблюдается тенденция увеличения количества сертифицированных средств размещения, в соответствии с приказом Минспорттуризма России от 25 января 2011 г. N 35. Сейчас в городе 23 сертифицированных гостиницы. Некоторые гостиницы прошли повторную сертификацию (отель «Платан Южный» категории 4*). Совокупный номерной фонд сертифицированных гостиниц составил 925 номеров. На конец 2 кв. 2012 г. в Краснодаре сертифицированы 3 отеля категории 5*, 9 отелей — 4*, 4 отеля категории 3*, 4 отеля категории 2* и 3 «мини-отеля».

Изменение структуры номерного фонда за период 2007-2012 гг.

На рисунке показана тенденция снижения некачественного номерного фонда в городе и рост числа качественных объектов категории 3-5*. Это связано как с вводом новых объектов в первом квартале текущего года, так и перераспределением классности существующего предложения в результате введения обязательной классификации средств размещения на территории всего Краснодарского края.

В структуре номерного фонда к качественным объектам города (3-5*) относится 57% номерного фонда, что составляет 1 904 номера, 43% номерного фонда представлено некачественным предложением (2* и ниже).

Основные тенденции 2 квартала 2012 на гостиничном рынке Краснодара

• рост сертифицированных средств размещения;
• снижение деловой активности в городе в летний период, вместе с ним скачки в заполняемости гостиниц города.

Всего в Краснодаре на разной стадии строительства находятся 9 гостиничных объектов.

По оценкам специалистов GVA Sawyer, во 2-й половине 2012 г. в Краснодаре будет введено в эксплуатацию 2 гостиницы: Hilton Garden Inn Krasnodar категории 4* и «Пангра» категории 3*.

С учетом реализации заявленных проектов, общий номерной фонд города к концу года может составить 3 612 номеров, из которых к качественному предложению будет относиться 2 169 номеров.

Динамика изменения объема качественного номерного фонда в Краснодаре за период 2008-2012 г.

2) Спрос

По итогам 2 кв. 2012 года средний уровень загрузки гостиниц Краснодара незначительно вырос и находится на уровне 54%.

Во 2 квартале 2012 года можно было наблюдать некоторые скачки в заполняемости средств размещения. Если в начале и середине периода уровень загрузки заметно вырос и составлял порядка 70%, то к концу периода он снизился до 54% (незначительно выше, чем в первом квартале текущего года). Низкие показатели загрузки связаны с временными периодами, со снижением деловой активности, увеличенным числом выходных дней и отпусков. Как правило, в это время число бизнес-мероприятий сокращается, что отражается на загрузке средств размещения.

Показатели загрузки гостиниц категории 4-5* находятся на уровне 54*, категории 2-3* немного ниже 53% . В апреле-мае 2 кв. 2012 г. в Краснодаре прошло около 15 специализированных выставок.

Структура туристического потока в Краснодаре

Структура туристического потока в Краснодаре не изменилась и на сегодняшний день выглядит следующим образом: деловой туризм – 91%; транзитный туризм – 3%; интенсив-туризм – 2%; спортивный туризм (соревнования) – 3%, познавательный туризм – 1%.

Таким образом, деловое сообщество является основной сферой ориентации гостиничных объектов Краснодара. В связи с этим качественные объекты пользуются большей популярностью, чем некачественные, что особенно заметно в период повышенной деловой активности.

3) Финансовые условия

Во 2 квартале 2012г. на рынке гостиничных услуг Краснодара произошла незначительная корректировка цен. По итогам анализируемого периода, в единичных объектах категории 4-5* наблюдалось небольшое увеличение цены проживания в стандартном номере. Однако в большинстве объектов высшей категории цены по-прежнему зафиксировались на уровне 1 кв. 2012 г.

В гостиницах категории 3* стоимость проживания в двухместном стандартном номере (при двухместном размещении) находится в пределах от 2 000 до 5 500 руб./сутки (с учетом НДС, с завтраком); категории 4* - от 2 500 до 7 300 руб./сутки, категории 5* - от 4 900 до 10 000 руб./сутки.

Во время проведения крупных деловых мероприятий: выставок, форумов, семинаров стоимость проживания в большей части гостиниц города, как правило, увеличивается от 5 до 20% (в зависимости от местоположения и категории объекта).

Средняя цена проживания в номерах гостиниц категории 3-5* (рублей/сутки) в Краснодаре

В 3-м квартале, в связи со снижением деловой активности в городе, средняя стоимость проживания может снизиться на 5-10%. Некоторые средства размещения будут предлагать клиентам скидки и формировать специальные предложения.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer