Многофункциональные комплексы в регионах России – обзор, апрель 2012 год

Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения /культурные учреждения / рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка.

На сегодняшний день до сих пор нет четкого определения МФК среди участников рынка недвижимости, так достаточно часто к МФК относят и двухфункциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции). В данном исследовании будут рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции.

Города-миллионеры или города «миллионники» — группа городов на территории Российской Федерации, численность населения в административно-территориальных границах которых превышает 1 млн. человек. Города «мультимиллионеры» (Москва и Санкт-Петербург) рассмотрены в данном исследовании только в сравнении по основным показателям рынка.

Всего в России по данным на 2011 год насчитывалось 12 городов, численность населения которых превышает 1 млн человек. При этом лишь в Москве и Санкт-Петербурге число жителей выше, чем 1,5 млн человек.

Предложение МФК в регионах РФ

Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью является Омск, большой объем предложения в этом городе представлен двумя комплексами, а именно: МФК «Континент» (206 тыс. кв.м, в составе которого торговая составляющая – 77,6%, офисная – 12%, гостиничная – 5,8%, выставочная – 4,6% от общей площади комплекса) и МФК «Миллениум» (72 тыс. кв.м, где офисы занимают 12%, торговля – 21%, гостиница – 16,6% и развлечения – 3,5%).

Для сравнения, объем предложения МФК в Москве более 1,6 млн. кв.м, в городе функционируют 13 МФК. Общее количество проектов МФК в исследуемых городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – 14 комплексов.

На момент проведения исследования лишь в Нижнем Новгороде не было построено ни одного проекта МФК.

Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность многофункциональными площадями (GВA) на 1 000 жителей 

Обеспеченность площадями в многофункциональных комплексах (GBA) на тысячу жителей, апрель 2012г. 

 
Знаковые проекты МФК в «городах-миллионниках» 

На момент проведения исследования (март-апрель 2012г.) в исследуемых городах действуют 14 МФК, из них в 9 комплексах доминирует офисная составляющая, в 3-х – торговая, в двух других культурно-развлекательная.

Сегодня ситуация начинает меняться – в большинстве проектов преобладает жилая составляющая, а именно: в двух из четырех проектов (МФК «Олимп», где жилье занимает 29% от общей площади проекта и МФК «Кловер плаза» (проект «разморожен» в 2011 г, сейчас ведется строительство 1-й очереди проекта – жилого дома, при этом жилая функция будет составлять 41%). Оба проекта расположены в Казани.

В 2011 г. в исследуемых городах было введено 207000 кв.м. площадей в многофункциональных комплексах.

Это МФК «Высоцкий» (117 тыс. кв.м) в Екатеринбурге – самый высокий многофункциональный комплекс в Урало-Сибирском и Центрально-Азиатском регионах. Второй проект, введенный в эксплуатацию в 2011 г. - МФК «Сан Сити» (90 тыс. кв.м) в Новосибирске.

В 2012 г. планируется к вводу МФК «Европейский» (Призма) в Екатеринбурге, срок ввода торгово-развлекательной составляющей был перенесен с 2011 на май 2012 г., офисная часть проекта планируется к вводу в 2012 г. В 4 кв. 2012 г. планируется к вводу торгово-развлекательная часть проекта МФК «Олимп» в Казани. Жилые площади буду вводиться в 2013 г. В составе комплекса также будут расположены гостиничная и офисная функции.

Таким образом, строительство МФК ведется в 3-х исследуемых городах, а именно: в Казани (150 тыс. кв.м), Екатеринбурге (105 тыс. кв.м) и Новосибирске (75 тыс. кв.м).

Среди основных тенденций развития МФК в региональных городах 2011-2012 гг. отметим:

• перенос сроков строительства;
• пофазовый ввод в эксплуатацию объектов;
• увеличение доли жилой функции в будущих проектах.

Спрос на МФК и финансовые условия

В городах с относительно развитым рынком МФК, таких как Москва и Санкт-Петербург, арендные ставки на площади в МФК не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах.

В региональных городах, где проекты МФК единичны, как правило, это знаковые объекты, порой единственные высокого класса и уникального сервиса среди остальных объектов города. Поэтому цены на площади в таких комплексах могут быть выше в сравнении с монофункциональными объектами.

В региональных городах в период кризиса наблюдалось снижение спроса на офисную недвижимость, что отразилось на качественной структуре МФК, так ни в одном из строящихся и проектируемом МФК офисная функция не является доминирующий. Аккумуляция потребности в новых площадях будет происходить постепенно. Рынок офисной недвижимости регионов будет дольше отходить от кризиса, чем рынок Москвы, в первую очередь потому, что инвесторы вначале будут вкладывать деньги в Московский рынок, менее рискованный, чем региональные.

Первым восстанавливается рынок жилой недвижимости, этим объясняется большее количество проектов с доминирующей жилой функцией.

Учитывая, что рынок недвижимости регионов будет отходить от кризиса дольше, чем рынок недвижимости Москвы в среднем на 2-3 года, бум строительства МФК в регионах мы будем наблюдать ещё не скоро по двум основным причинам. Во-первых, трудности с привлечением инвестора в крупномасштабный региональный проект. Во-вторых, необходимо учитывать, что емкость рынка недвижимости во многих городах, ещё до кризиса, была явно переоценена, поэтому требуется время для восстановления и роста рынка, хотя перспективы у этого формата в регионах есть.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer