УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, декабрь 2011 г.

28.12.2011

 

На сегодняшний день среди участников рынка коммерческой недвижимости до сих пор нет четкого определения МФК, так достаточно часто к многофункциональным комплексам (МФК) относят и 2-х функциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции).

Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения, рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимно поддерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка.

В данном исследовании будут рассмотрены знаковые проекты МФК в Санкт-Петербурге, имеющие три или более значимые доходные функции.

Предложение

В декабре 2011г. в Санкт-Петербурге функционируют 10 МФК, общей площадью более 720 тыс. кв.м.

В 4 комплексах из 10 преобладает гостиничная функция:

  • «Невский Плаза» (73% - гостиничная составляющая);
  • Комплекс «У Московских ворот» (42%);
  • «Ренессанс Форум» (34%);
  • МФК «Москва» (37%).

Торговая функция преобладает над остальными в 3-х проектах, а именно:

  • «Гранд Каньон» (67%);
  • «Нептун» (54%);
  • «Варшавский экспресс» (75%).

Офисная функция в проекте «Толстой сквер» - 67%.

При этом офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, то же касается и торговой функции, она отсутствует лишь в проекте «У Московских ворот».

Складская функция (в сочетании с офисной и торговой) есть лишь в одном проекте «Квартал Центр бизнеса и торговли», в котором она является доминирующей.

Проекты многофункциональных комплексов в Санкт- Петербурге 

Название Местоположение Девелопер / Собственник Статус проекта
МФК «Толстой сквер» Льва Толстого ул., 9 ООО «ЛБК» Действующий
МФК «У Ростральных колонн» Между Волховским и Биржевым пер. Собственник —London & Regional Properties, в 2006 г. купила объект у девелопера — «Эталон-ЛенСпецСМУ» Действующий
МФК «Невский плаза» Невский пр., 55, 57, 59 International Hotel Investmentp.l.c. Действующий
МФК «Нептун» Обводный канал, 93 а Компания «Рубин» Действующий
«Центр бизнеса и торговли» Ново-Рыбинская ул., 19/21 ЗАО «Квартал» Действующий
МФК «У Московских ворот» Московский пр., д. 97 ТД «Менахем». ООО «Московский 97» Действующий
«Варшавский экспресс» Обводного канала наб., 118 «Адамант» Действующий
МФК «Москва» Площадь Александра Невского, 2 «Адамант» Действующий
МФК «Ренессанс Форум» Лиговский пр. 61-63 «Ренейссанс Констракшн» Действующий
Гранд Каньон Энгельса пр., 154 Соломон Действующий
Clover Plaza Ушаковская наб., 3Е Setl Group Проектируемый
ЖК «Александрия» с офисным центром «Базель» Новгородская, 23 RBI Строящийся
Airportcity St.Petersburg Стартовая ул, 6.; зона «Пулково-3» Avielen AG Строящийся
«Невская ратуша» В квартале, ограниченном Новгородской ул., Моисеенко и Дегтярным пер. «ВТБ» Строящийся
«Лахта-центр» (бывший «Охта-центр») Лахтинский проспект, дом 2, корп. 3, лит. А «Газпром нефть» Проектируемый
«ЭкспоФорум» Ограничен Пулковским и Петербургским ш, рекой Пулковкой и жилой застройкой ГК «Эталон», Компания «ЭкспоФорум» (структура «Газпрома») Строящийся


В Санкт-Петербурге строится 4 крупных МФК, общей площадью 697 000 кв.м, а около 1,6 млн. кв.м – проектируется. 

В строящихся объектах жилая функция преобладает в одном проекте - «Александрия» (48%), девелопер RBI.

Офисы будут «иметь преимущество» в комплексах Airportcity St.Petersburg (33%), «Невская Ратуша» (42%) и в проектируемом «Лахта-центре».

В 2011 г. «ЭкспоФорум» получила разрешение и приступила к строительству объекта (более 200 тыс. кв.м).

Всего на момент проведения исследования (декабрь 2011г.) в г.Санкт-Петербург «заморожено» порядка 10 проектов МФК, общей площадью более 2 млн. кв.м.

МФК, как правило, более масштабны, по сравнению с монофункциональными комплексами. Сегодня, когда все еще трудно найти финансирование, многие проекты до сих пор отложены.

Около 20% изменили функционал в сторону монофункциональности.

Среди МФК, девелоперы которых изменили концепцию, либо отказались от их реализации, отметим: 

  • Electric City (пр. Медиков, 10.) вместо коммерческой недвижимости (340 тыс. кв.м) участок будет застроен жильем (100 тыс. кв.м, 12, тыс. кв.м – встроено-пристроенные помещения).
  • San Gally Park Center (в 2009г. Девелопер Raiffeisen Evolution был вынужден уменьшить площадь проекта на треть из-за градостроительных норм, принято решение отказаться от гостиничной составляющей проекта).

МФК «Театральный», девелопер «Рюрик Менеджмент» (В 2009 г. проект был пересмотрен из МФК в жилой, кроме того, стоимость проект уменьшилась на $500 млн.).

В 2011 г. холдинг «Адамант» отказался от реализации проекта по строительству МФК рядом с Ладожским вокзалом (131 600 кв.м).

В текущем году о планах строительства МФК объявили:

Pion Partners (из Южной Кореи) учредила компанию «Лиговский Девелопмент» и скупает под новый проект территорию бывших складов Кокоревых (Лиговский пр., 50). Общая площадь МФК составит порядка 60 тыс. кв.м.

«Вега» начнет возведение МФК за вестибюлем станции метро «Международная». Из-за кризиса, площадь объекта сокращена до 78 тыс. кв.м (вместо прежних 120 тыс.). Проект будет строиться в 3 очереди (ввод объекта в эксплуатацию намечен на 2014 – 2015 гг.).

МФК планируют построить в Рыбацком, комплекс будет включать яхт-клуб, гостиницу 3*, БЦ (класс В), ресторан (1 тыс. кв.м), фитнес- центр с бассейном, подземный паркинг на 70 м/м и гостевую стоянку.

ОАО «РЖД» и NAI Becar Projects начали работы по 2 очереди модернизации Финляндского вокзала. Площадь сервисно- коммерческого центра около 60 тыс. кв.м. В полосе отвода РЖД, рассматривается возможность строительства гостиничного комплекса и конференц- центра (до 90 тыс. кв.м).

На Васильевском острове планирую построить МФК «Театр песни Аллы Пугачевой» (120 тыс. кв.м). В состав комплекса войдет концертная площадка, отель и БЦ.

Компания «Созвездие» планирует построить МФК на территории ж/д станции «Московская-Товарная». Общая площадь проекта 37 000 кв.м:

  • гостиница 3-4* - 7 400 кв.м;
  • жилой дом класса «комфорт плюс» (11 600 кв.м) с подземным паркингом;
  • Бизнес центр класса В (10 500 кв.м);
  • Торговый центр с офисными помещениями (7 500 кв.м. - консультант - компания GVA Sawyer).

О своем намерении открыть к 2014 г. в Санкт-Петербурге два отеля на территории «ЭкспоФорум» заявила компания Hilton Worldwide. Подписан договор для проекта с комбинацией двух брендов Hilton и Hampton by Hilton (номерной фонд отеля Hilton Saint Petersburg Expoforum составит 241 номер, отель Hampton by Hilton Saint Petersburg Expoforum рассчитан на 210 номеров).

В 2008-2009 гг., когда некоторые девелоперы пересматривали свои проекты, стараясь реагировать на все изменения рынка, чаще всего «отказывались» от офисной составляющей. Из 4-х проектов, введенных в эксплуатацию в тот период, лишь в МФК «Толстой сквер» «доминировали» офисы.

Отметим, что заявленные в 2011 году МФК тяготеют к расположению около транспортных узлов (вокзалов и станций метро). Кроме того, почти в каждом из проектов есть функция, которая не является стандартной (то есть не офисы, торговля, гостиница, жилье).

Спрос

Арендные ставки на площади в МФК Санкт-Петербурга не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах. 

Арендные ставки на коммерческую недвижимость, Санкт-Петербург

В третьем квартале 2011 года Setl Group приобрел проект МФК «Clover Plaza» (Ушаковская наб.). Концепция проекта будет изменена за счет увеличения доли жилья в проекте. Сделка, скорее всего, будет денежно-бартерной.

В 2011 году, когда наблюдался рост спроса на офисные помещения, среди заявленных в проектов МФК 4 из 5 объектов включают в себя офисную составляющую. Тем не менее, ни в одном из проектов она не является ключевой.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2014 год

Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2014 год
22.01.2015 Торговые На рынке наблюдается отказ от валютной деноминации договоров, снижение ставок, переход на процент с оборота Подробнее

Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга – июль 2012 года

Обзор рынка офисов Санкт-Петербурга - июль 2012 года
30.07.2012 Офисы Уровень вакантных офисных площадей сокращается, арендные ставки стабилизировались Подробнее

Обзор торговой и торгово-развлекательной недвижимости Санкт-Петербурга и Краснодара в 2011 году

Обзор торговой и торгово-развлекательной недвижимости Санкт-Петербурга и Краснодара
14.02.2012 Торговые Ключевые события рынка торговой недвижимости: слияния и поглощения, рост интереса к аутлет-центрам Подробнее

Классификация бизнес центров Санкт-Петербурга и Ростова-на-Дону

Классификация бизнес центров Санкт-Петербурга и Ростова-на-Дону
17.02.2011 Девелоперы, строители Эксперты ГУД присвоили классность бизнес-центрам Петербурга и Ростова-на-Дону Подробнее

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года
13.09.2017 Другие Общий объем инвестиционных сделок по итогам первого полугодия 2017 года составил $1,7 млрд, что почти в 3 раза превышает прошлогодний показатель за аналогичный период Подробнее

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года
15.08.2017 Другие Аналитики Cushman & Wakefield представили подробный обзор коммерческой недвижимости: офисная, торговая, складская и гостиничная недвижимость Подробнее

Популярное

Максим Бубон - управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia
Успешный редевелопмент ТРЦ выходит за рамки формальных процедур
Почему городу не нужны новые ТЦ и как повысить эффективность уже существующих ТЦ, интервью с управляющим директором компании IMMOFINANZ Russia Максимом Бубоном
подождите ...
HotLog