Обзор рынков коммерческой недвижимости Европы: офисы и склады

Компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate представла обзор рынка офисной и складской недвижимости стран недвижимости Европы.

Сложная экономическая ситуация в Европе пока не сказалось на показателях рынка офисной недвижимости. Объем поглощения в крупнейших странах Западной Европы остается значительным, уровень вакансии продолжает сокращаться, средние арендные ставки стабильны, исключение составляют офисные объекты, расположенные в районах деловой активности (CBD), где стоимость квадратного метра растет из-за высокого спроса в условиях ограниченного объема нового предложения. Низкий показатель объема ввода новых площадей привел к постепенному сокращению среднего уровня вакансии, по сравнению с предыдущим кварталом он снизился на 2%. На сегодняшний день в основных странах европейского рынка остаются вакантными 14,2 млн. кв. м офисных площадей.

На европейском рынке складской недвижимости происходит постепенное увеличение активности, если в Германии это наблюдается особенно отчетливо, то во Франции и Великобритании тенденции к росту только начинают быть заметными. В результате смещения спроса в сторону высококачественных складских площадей наметилась непропорциональность распределения в объеме предложения доли первичного и вторичного рынка. Несмотря на рост спроса в течение последних нескольких кварталов объем предложения остается значительным, и девелоперы по-прежнему не рассматривают запуск новых проектов спекулятивных складских комплексов. По итогам третьего квартала 2011 года арендные ставки во всех странах Европы выросли незначительно.

Новое предложение на рынке офисной недвижимости Великобритании по результатам 2011 года составит менее трети того, что было введено в 2010 году. Средний уровень вакансии в Лондоне составляет 6,4%, при этом в West End он составляет 4%, в то время как в City, где был введен в эксплуатацию Cannon Place, уровень вакансии вырос из-за низких темпов поглощения вновь введенных офисных площадей. После пяти кварталов планомерного роста арендные ставки на премиальные офисные помещения Лондона стабилизировались. Однако учитывая отсутствие в ближайшей перспективе новых крупных офисных проектов, аналитики BNP Paribas Real Estate прогнозируют, что такая ситуация сохранится ненадолго и уже совсем скоро ставки вновь пойдут вверх.

Объем поглощения складских площадей в Великобритании за третий квартал 2011 года стал рекордным за последние два года. Объем предложения остается высоким в большинстве регионов, но на ряде рынков наметился дефицит отдельных форматов площадей. Квартальный объем поглощения в округе Midlands равен показателю всего остального британского рынка. На складских объектах в Heathrow (Лондон) зафиксированы самые высокие в Европе арендные ставки на складские площади.

На офисном рынке Парижа тенденция сокращения уровня вакансии за счет незначительного нового предложения характерна для всех деловых районов. Здесь также наблюдается стабилизация арендных ставок в третьем квартале 2011 года, наиболее отчетливо это проявилось на объектах центральной части Парижа и района La Défense. В то же время на офисных объектах Western Crescent наблюдается рост ставок, но они по-прежнему остаются на уровне других деловых районов города, это обеспечивает расположенным в Western Crescent бизнес-центрам высокую популярность среди арендаторов.

Рынок складской недвижимости Франции постепенно восстанавливает активность. Это наиболее заметно на примере четырех региональных логистических рынков, обслуживающих направление с севера на юг страны. Объем поглощения по результатам первых трех кварталов 2011 года здесь вырос на 22% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Объем предложения в третьем квартале начал снижаться, но остается достаточно высоким. Арендные ставки на протяжении нескольких последних кварталов остаются стабильными и составляют в столичном регионе от 43 до 53 евро за кв. метр в год, в Лилле, Лионе и Марселе – от 42 до 44 евро за кв. м в год.

В Германии в результате сокращения до исторического минимума объема офисных проектов, находящихся в стадии реализации, снижение уровня вакансии, по прогнозам аналитиков, будет наблюдаться ближайшие несколько кварталов. Высокий уровень спроса на офисную недвижимость позволил даже на фоне ввода в эксплуатацию нескольких объектов зафиксировать значительный показатель чистого поглощения. Наиболее заметный рост числа сделок зафиксирован в Мюнхене и Берлине. По прогнозам аналитиков BNP Paribas Real Estate, итоговый объем поглощения по итогам 2011 года превысит показатель прошлого года. Благоприятные экономические показатели офисного сегмента Германии не находятся в зависимости от крупных сделок, так как в общем объеме поглощения значительная доля приходится на средние и небольшие площади.

В Германии рынок складской недвижимости активно развивается в течение всего 2011 года. Объем поглощения по результатам трех кварталов стал одним из самых высоких за последние 10 лет. Положительную динамику рынку придало несколько крупных сделок с ритейлерами и интернет-компаниями. В ряде городов возник дефицит высококачественных складских площадей, что привело к росту арендных ставок.

На фоне относительного благополучия европейского офисного сегмента ситуация в Мадриде и Брюсселе до сих пор остается сложной. Однако и здесь впервые с начала года наблюдается положительная динамика в сокращении уровня вакансии. Тем не менее по итогам года объем поглощения в Брюсселе будет заметно уступать прошлогоднему показателю. В Мадриде на протяжении третьего квартала арендные ставки продолжили свое падение.

Объем инвестиций в офисную недвижимость по результатам III квартала 2011 года сократился, снижение показателя зафиксировано впервые с середины 2009 года. Активность инвесторов снизилась на всех основных западноевропейских рынках, наиболее значительный спад наблюдался в Лондоне и во Франкфурте. Доходность офисных объектов в третьем квартале стабилизировалась. Из-за неопределенности будущей экономической ситуации и ожидаемого низкого экономического роста по результатам 2011 года общий объем инвестиций в офисную недвижимость Европы, скорее всего, лишь незначительно превысит прошлогодний показатель.

Инвестиции в складскую недвижимость сократились по всей Западной Европе, общий объем инвестиций за первые 9 месяцев 2011 года на 20% уступает показателю аналогичного периода прошлого года. Инвесторы предпочитают более безопасные и ликвидные рынки, преимущественно офисный сегмент. 45% инвестиций в складской сегмент приходится на долю Великобритании, на втором месте Германия с 22%, далее следует Франция с 16%. Показатели доходности объектов недвижимости этого сегмента остаются стабильными с начала года, оставаясь ниже 7% только в Германии и Лондоне.

Обзор подготовлен специалистами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate