Обзор рынка Loft-помещений, 2011 г.

В широком смысле loft означает чердачное помещение или помещение, которое находится непосредственно под крышей.

Однако также одно из значений слова loft в переводе с английского - «большое, открытое помещение в бывших промышленных, производственных, складских или иных зданиях реконструированное под жилые, административные и социально-культурные цели». Это значение и используется при описании лофт-апартаментов.

Огромный вклад в развитие стиля внес Энди Уорхол, известный художник, один из основоположников направления поп-арта, который создал в стиле «лофт» свою знаменитую мастерскую «Фабрика» на Манхэттене.

Вместе с приобретением популярности и дальнейшего развития лофт-апартаментов понятие лофт постепенно эволюционировало, однако общие черты таких помещений остались прежними – высокие потолки, открытые пространства, огромные окна и сохранение внутренних элементов конструкции в первоначальном виде (балки, трубы, коммуникации и т.д.).

В силу высокого спроса в данном сегменте и ограниченности предложения, а именно старых заводов и фабрик, которые можно было бы реконструировать (так называемый классический лофт), появилось новое строительство, перенявшее все лучшее от стиля «лофт» 

Нью-Йорк, США 

История развития данного сегмента жилой недвижимости берет начало в США, в 30-40-х годах XX века, когда в Нью-Йорке пустующие промышленные и складские здания начали сдаваться в аренду как жилые. Позже данный процесс был ускорен значительным удорожанием земли в центральной части города, что привело к целесообразности выносить производство из города.

Принято считать, что одним из первых лофт-районов стал район SoHo в Нью-Йорке (South of Houston Street). В середине 19 века район был в застроен 5-7-ми этажными промышленными зданиями и фабриками. Основной особенностью этих зданий было то, что при строительстве в больших количествах использовался чугун, - в частности, при возведении фасадов. Данный вид архитектуры был наиболее распространен во времена Индустриальной Революции как один из самых дешевых и простых (cast-iron architecture).

В течение 1930-1970-х годов промышленные здания района активно заселялись различными представителями искусства – художниками, скульпторами, артистами. В большинстве случаев их привлекала низкая арендная плата за помещения и наличие больших пространств, которые можно было использовать как для проживания, так и для работы одновременно.

В 60-х годах властями города планировалось строительство огромной грузовой автострады, проходящей через район и соединяющей Нью-Джерси с Лонг Айлендем. Данное строительство привело бы к необходимости разрушения большей части существующих зданий в районе SoHo, однако массовые протесты его жителей не дали грандиозным планам реализоваться.

К началу 1970-х район окончательно переформировался из промышленного в жилой. Однако почти все жилые помещения были жилыми де-факто, но де-юре оставались все теми же промышленными.

С1971 года начинается постепенная легализация помещений и изменение назначения существующих промышленных зданий под жилье и творческие мастерские – лофты в полном понимании этого слова.

Дальнейшая инициатива жителей района и различных публичных организаций по сохранению исторических памятников привела к тому, что в 1973 году властями города был принят закон об исторической важности района, а в 1978 году район был включен в перечень национальных исторических объектов США.

На текущий момент район SoHo является одним из наиболее известных, престижных и дорогих для проживания районов Нью-Йорка.

В более позднее время аналогичные тенденции развития лофт-районов наблюдались в различных крупных европейских городах.

Лондон, Великобритания

В Великобритании одним из наиболее ярких лофт-районов стал Docklands. Район активно развивался как огромный городской порт на протяжении периода с середины 19 века до начала второй половины 20 века.

Начиная с 1960-х годов портовая зона испытывает серьезный спад экономической активности, который был связан с различными технологическими, торговыми и управленческим изменениями, такими как переход судов на контейнерные перевозки и увеличение тоннажа кораблей, а также изменения в торговых отношениях в рамках Европейского Союза.

В силу важности района в 1976 году специальным комитетом разрабатывается план по редевелопменту огромных портовых территорий (21 кв. км), а в 1981 году для реализации данного плана образована специальная компания (London Docklands Development Corporation, LDDC).

Фактически в рамках редевелопмента территорий Docklands было необходимо спроектировать целый район города, который бы включал в себя как востребованные жилые и коммерческие площади, так и огромное количество инфраструктурных и социальных объектов – дорог, метрополитена, парков, максимального сохранения исторических объектов и т.д.

В силу исторической и культурной значимости часть зданий бывших верфей и доков была реконструирована под жилые здания, т.е. лофты.

LDDC была расформирована в 1998 года, однако развитие района продолжается и сейчас.

Сейчас Docklands – это уникальное место в центре Лондона со своим неповторимым стилем жизни.

Самым известным лофт-проектом социально-культурного значения в Лондоне является музей современного искусства Tate Modern.

Здание было построено в две очереди в 1947 г. и 1963 г. и до 1981 г. являлось электростанцией (Bankside Power Station).

Москва, Россия

Лофт-культура только начинает свое развитие в России. Под определение «лофт» попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и научно-исследовательских институтов, перепрофилированные и реконструированные под жилые и социально-культурные цели.

На рынке жилой недвижимости пока представлено всего несколько лофт-проектов, в то время как на рынке коммерческой недвижимости уже реализован целый ряд успешных и известных офисных проектов в стиле «лофт». Это лучшие образцы лофт-девелопмента в России: квартал «Красная Роза 1875», бизнес центр «Луч», деловой цент «ЛеФорт», Лофт квартал «Даниловская Мануфактура», Фабрика Станиславского и другие.

Особняком стоит проект «Красный Октябрь», расположенный на «Золотом острове», ограниченном Берсеневской и Болотной набережными, в самом центре Москвы. Территория кондитерской фабрики, состоящая из десятков строений, была подвергнута глубокой реконцепции и преобразовалась в один из самых модных культурных центров Москвы. Сочетание модного стиля «лофт» и уникального расположения привлекло к проекту интерес всей активной молодежи столицы.

Несмотря на уже сформировавшуюся нишу лофт-девелопмента в Москве, до настоящего момента в силу градостроительных возможностей на территориях бывших промышленных предприятий большинство Московских девелоперов предпочитали реализовывать новое строительство в значительно больших объемах для извлечения максимальной прибыли.

Однако смена городской власти и ее озабоченность нехваткой инфраструктуры и высокой плотностью застройки, серьезно изменила положение дел. Девелоперам и собственникам производственных предприятий сегодня выгоднее заниматься реконструкцией и реновацией площадей, с изменением их качества и приспосабливая их под жилые либо административные цели, чем планировать застройку, существенно увеличивая объемы.

Текущая тенденция развития сегмента лофт- апартаментов в Москве заключается в освоении ранее непривлекательных промышленных территорий на Востоке, Юго-востоке столицы, в районе шоссе Энтузиастов, Рязанского проспекта, Варшавского шоссе и других районов и создании тематических модных лофт-кварталов либо отдельных проектов реконструкции.

1) Предложение

Московский рынок лофт-апартаментов находится в стадии формирования, поэтому текущее предложение данного вида жилья весьма ограничено. Фактически на Московском рынке существует один полностью реализованный лофт-проект – деловой квартал «Даниловская Мануфактура 1867» девелопера KR Properties и два в завершающей стадии реализации: The Loft (компания Red Development) и Manhattan House.

Сегмент лофт-апартаментов в силу огромных перспектив и высокой доходности вызывает все возрастающий интерес у девелоперов. Некоторые из них уже успели заявить о новых проектах в стиле «лофт»:

• уникальный проект в уникальном месте – реконструкция завода «Красный Октябрь» компанией «Гута-Девелопмент»;
• Комсомольский проспект, д. 42 компании KR Properties в Хамовниках;
• проект реконструкции территории НИИ Шинной промышленности.

Повышенное внимание к данному сегменту недвижимости со стороны покупателей и ужесточение градостроительной политики в городе будут стимулировать появление в ближайшее время новых лофт-проектов.

Есть все основания утверждать, что в силу ограниченности предложения новые проекты будут поглощаться рынком еще до окончания строительства, что является уникальным в существующих экономических условиях.

2) Спрос

На основании анализа продаж существующих и строящихся проектов можно сделать вывод о том, что спрос значительно превышает предложение:

• проект «Даниловская Мануфактура 1867» продан на 100% (предложения о продаже только на вторичном рынке);
• The Loft и Manhattan House проданы на 85-90%;
• в проектах на ранней стадии (согласования или проектирование) свободные площади составляют менее 50%.

Так как лофт-апартаменты являются золотой серединой между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью, наиболее вероятно, что потенциальный спрос на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности.

По аналогии с «Красным Октябрем» можно сделать вывод о том, что лофт-проекты станут своего рода модными центрами в разных районах Москвы и будут привлекать аудиторию с наиболее активной жизненной позицией.

Основные лофт-проекты в Москве 

 
Карта лофт-проектов 

3) Цены продажи

На ранних стадиях стоимость квадратного метра в лофт-проектах находится в диапазоне 5-8 тыс. Долларов США в зависимости от месторасположения проекта.

В дальнейшем, вместе с изменением стадии готовности проекта, рост цен составляет до 100% и в целом находится в диапазоне между ценами на жилье бизнес класса и ценами на элитное жилье в окружающем районе.

На основе анализа динамики цен в проекте «Даниловская Мануфактура 1867», который находится на заключительной стадии (внутренняя отделка общих зон), можно сделать вывод о том, что цена кв. м в качественных лофт-проектах будет превышать среднюю стоимость жилья бизнес класса в районе на 10-15% (при расчете была принята пессимистичная оценка средней стоимости лофт-апартаментов «Даниловской Мануфактуры 1867» на момент ввода в эксплуатацию в размере 9 тыс. Долларов США/кв. м).

На основании полученных данных сформирован прогноз стоимости кв. м в других лофт-проектах (см. графики).

Таким образом, помимо того, что лофт-апартаменты являются новым престижным сегментом рынка, они так же представляют значительный интерес с точки зрения инвестирования и получения гарантированного дохода.

Обзор подготовлен компанией S.A.Ricci