Аналитический обзор инвестиций рынка коммерческой недвижимости, III квартал 2011 г.

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, третий квартал 2011 года для российского рынка инвестиций в коммерческую недвижимость оказался почти втрое результативнее аналогичного периода 2010 года: $852,3 млн. против $293 млн. соответственно. Таким образом, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за первые три квартала 2011 года составил $4,896 млрд., что уже на 17,3% превышает суммарный объем инвестиций за весь 2010 год ($4,171 млрд).

По итогам первых девяти месяцев 2011 года наибольшая доля инвестиций – 37% - пришлась на сегмент торговой недвижимости. Помимо знаковых транзакций, заключенных в первом полугодии (например, покупка компанией Fort Group портфеля торговой недвижимости сети «Макромир» в Санкт-Петербурге, продажа компанией МТЗ «Рубин» торговых центров «Горбушкин Двор» и «Филион», приобретение компанией «РМБ-Инвест» трех торговых центров «МетроМаркет» у компании Capital Group и др.), в данном сегменте можно отметить ряд примечательных сделок, закрытых в период с июля по сентябрь. 

Так, группа компаний «Ташир» приобрела проект торгово-развлекательного центра имени Райкина (ул. Шереметьевская) у корпорации «ОПИН». Эта сделка стала единственной в третьем квартале, заключенной в отношении объекта незавершенного строительства, объем сделки - $50 млн. Фонд Romanov Property Holdings Fund стал новым собственником торгового комплекса Dream House (общая площадь – 13 000 кв.м) в подмосковной Барвихе. В Санкт-Петербурге была закрыта инвестиционная сделка в торговом сегменте: банк ВТБ подписал с Jensen Group договор о продаже торгового центра «Пассаж» на Невском проспекте.

Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, в сегменте офисной недвижимости (34% от общего объема инвестиций в период с января по сентябрь) в третьем квартале текущего года можно отметить сделку фонда UFG Real Estate по покупке бизнес-центра «Конкорд» (включая торговый центр «МетроМаркет» в его составе) и бизнес-центра «Пушкинский Дом» у компании Capital, а также приобретение фондом Heitman одного из трех офисных зданий класса А в многофункциональном комплексе «Метрополис». Арендуемая площадь указанного здания составляет 22 170 кв.м. Примечательно, что в третьем квартале все инвестиционные сделки в офисном сегменте были заключены с участием иностранного капитала.

Сегмент гостиничной недвижимости, который в 2009-2010 годах инвесторы преимущественно обходили стороной, по результатам первых трех кварталов 2011 года вышел на третье место по объему капиталовложений (после торгового и офисного сегментов) – 19% от общей суммы инвестиций (или $957,2 млн. в абсолютном выражении). В числе крупных инвестиционных сделок в третьем квартале в этом сегменте можно отметить покупку структурами Михаила Шишханова 49% акций ОАО «Декмос», владеющего гостиницей «Москва».

На сегменты складской и индустриальной и многофункциональной недвижимости пришлось 6% и 4% от общего объема инвестиций соответственно. В московском регионе в складском сегменте можно отметить следующую сделку: Raven Russia стала единственным владельцем индустриального парка «Восточный» в городе Ногинск Московской области, выкупив 50% проекта у партнеров. Кроме того, в собственность Raven Russia перешли и 50% складского комплекса Кулон-Пулково в северной столице, таким образом, объект теперь полностью принадлежит британскому фонду.

Среди других региональных сделок третьего квартала, помимо упомянутых выше, можно отметить покупку компанией «Региональная Гостиничная Сеть» отеля Park Inn на 161 номер в Ижевске. В целом на регионы России в январе-сентябре 2011 года пришлось 15% от общего объема инвестиционных транзакций в сфере коммерческой недвижимости, в то время как по итогам аналогичного периода 2010 года значение данного показателя составило всего 3%.

Вопреки прогнозам скептиков, утверждавших, что по окончании кризиса скорого возвращения иностранных инвесторов на российский рынок ожидать не стоит, доля иностранных инвестиций в общем объеме по итогам первых трех кварталов 2011 года возросла: в указанном периоде значение этого показателя составило 29% (для сравнения: в первом – третьем кварталах 2010 года – 18%).

Третий квартал 2011 года не внес существенных корректив в структуру общего объема инвестиций в части соотношения инвестиционных транзакций и сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости для собственного размещения по сравнению с первым полугодием: на долю первых приходится львиная доля капиталовложений по итогам первых девяти месяцев года – 96%.

Ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости, расположенных в Москве и Московской области, по состоянию на конец сентября 2011 года составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-9,75%, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости – 11-11,25%. Ставки капитализации для объектов, расположенных в Санкт-Петербурге и других регионах, выше в среднем на 50 и 250 базисных пунктов соответственно.
 

Третий квартал текущего года для рынка долгового финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости был отмечен ростом ставок фондирования как для российских, так и для иностранных банков. Как следствие, в ближайшем будущем следует ожидать повышения стоимости заемных средств, привлекаемых для финансирования и рефинансирования строящихся и готовых объектов. Увеличение коснется и фиксированных, и плавающих ставок (как по валютным, так и по рублевым корпоративным кредитам) и в среднем составит 1-3%.

Высокая волатильность на мировых фондовых рынках, отмечавшаяся в августе – сентябре текущего года, наряду с отсутствием ясного сценария развития ситуации на них, для многих инвесторов стала дополнительным аргументом в пользу рассмотрения инвестиций в недвижимость в качестве одной из наиболее надежных форм капиталовложений. Тем более что основной драйвер роста инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости – ставки аренды (применительно к наиболее качественным объектам во всех сегментах рынка) – демонстрируют стремительную положительную динамику, опережающую самые смелые прогнозы аналитиков.

Примеры инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости заключенных в 1-3 кварталах 2011 года 

Аналитический обзор подготовлен специалистами компании Praedium Oncor International