УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

CBRE проанализировала рынок активов перепродававшихся несколько раз

02.03.2021

Международная консалтинговая компания CBRE провела исследование с целью выяснить, какие коммерческие объекты в Москве пользовались наибольшим спросом у инвесторов с начала 2000-х годов и меняли своих владельцев несколько раз в течение последних 20 лет. В анализе не рассматривались активы, по которым права собственности переходили вследствие банкротства предыдущего собственника, а также активы, в которых в разное время инвесторы изменяли долю своего владения.

Клавдия Чистова, директор направления бизнес-аналитики CBRE, отмечает: «Наиболее активная ротация собственников объектов традиционно наблюдается в кризисные периоды на рынке. Это связано с повышением кредитной нагрузки и невозможностью обслуживать долговые обязательства. Но в 2020 году рынок оказался устойчивее к вызовам, чем при предыдущих экономических кризисах. Свою роль сыграли сокращение ключевой ставки и, как следствие, готовность банков предоставлять рефинансирование по более привлекательным условиям, а также стремление собственников и арендаторов договариваться и находить эффективные решения для обеих сторон».

Наибольшая активность зарегистрирована в офисном и торговых сегментах, здесь наибольшее количество объектов сменило владельцев несколько раз. В гостиничном, складском и жилом секторах подобных сделок практически не было в границах Москвы. Отчасти смена собственников объектов была связана с тем, что на заре формирования рынка коммерческой недвижимости в Россию приходили международные инвесторы и рассматривали уже сформировавшиеся качественные объекты, это «Бахрушина Хаус», БЦ на Гоголевском, Ducat Place II. Мировой финансовый кризис 2008 года заставил многие компании пересмотреть свои инвестиционные стратегии, так после 2008 года некоторые здания сменили владельцев. Еще больший удар по международным инвесторам нанесли 2014 год и обострение геополитической ситуации. Последовавшие антироссийские санкции заставили иностранные компании кардинально изменить свое отношение к инвестициям в российскую недвижимость. Таким образом, следующий раунд смены собственников пришелся на 2015 год и позднее. Безусловно, ухудшение экономической ситуации вследствие очередного кризиса, а также санация крупных банков в 2017 году неизбежно привели к смене владельцев уже и среди российских владельцев недвижимости.

Исходя из проведенного анализа сделок за последние 20 лет, в офисном сегменте наибольшей популярностью пользовались объекты класса В от 5 000 кв. м до 20 000 кв. м, таких активов было 4, в сегменте класса «А» – 3 офисных центра, Серебряный Город, White Stone, Метрополис строение 2. Площадь торговых объектов преимущественно составляла 20 000 кв. м – 60 000 кв. м.

Знаковым жилым объектом является комплекс таунхаусов Покровские Холмы, который до сих пор остается уникальными в своем роде. Это связано с тем, что сегмент качественного арендного жилья в России не развит. Комплекс четыре раза менял компанию-владельца. В 2006 году девелопер Hines продал его компании AIG Global Real Estate, спустя 2 года поселок приобрел фонд Whitehall Street Real Estate Funds инвестбанка Goldman Sachs, в 2014 году – катарский фонд Qatar Investment Authority.

Наибольшее количество сделок купли-продажи (4 сделки), было зафиксировано с объектом «Бахрушин Хаус» на улице Бахрушина, 32. Бизнес-центр за 12 лет сменил 5 владельцев. В 2008 году его приобрела австрийская группа Akron, в 2010 году – UFG Real Estate, в 2012 году – Sponda, в 2015 году – Horizont Properties. Следующим наиболее востребованным активом среди инвесторов является БЦ Серебряный Город на Серебрянической наб., 29. В 2008 году девелопер Делин Девелопмент продал объект британскому фонду RP Capital, в 2010 году его приобрела группа Evans Randall, спустя 2 года – O1 Properties.

ТЦ «Солнечный Рай» на Боровском шоссе, 6 стал единственным торговым объектом в Москве, сменившим владельца несколько раз. В 2006 году торговый центр приобрела компания London & Regional Properties, в 2008 году – Sponda, в 2015 году – Horizont Properties.

Гостиничный сегмент отличается небольшой долей инвестиций, в течение последних 10 лет его доля в общем объеме варьируется от 2% до 15% в год. Невысокая инвестиционная активность в целом объясняет практическое отсутствие гостиниц в рейтинге CBRE. Исключение составляет Marriott Courtyard на Кожевнической улице.

Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства CBRE, комментирует: «Изначально гостиница строилась компанией O1 Properties в рамках комплекса Vivaldi Plaza, но так как для компании гостиничный бизнес не является приоритетным была продана еще до открытия. Покупателем выступила компания РГС Андрея Якунина, которая добавила данный актив в свой уже на тот момент внушительный портфель. Далее весь портфель был выкуплен у РГС компанией АФК Система».

Примеры наиболее часто продаваемых объектов коммерческой недвижимости в Москве

Здание Адрес Функциональное назначение

Количество сделок
купли-продажи

 Бахрушина Хаус  Бахрушина ул., 32 офисное 4
 Серебряный Город Серебряническая наб., 29 офисное 3
 БЦ на Гоголевском Гоголевский пр-т, 11 Офисное 2
 Ducat Place II Гашека ул., 7 Офисное 2
 White Stone Лесной 4-ый пер., 4 Офисное 2
 Метрополис, стр. 2 Ленинградское ш., 16 Офисное 2
 Солнечный Рай Боровское ш., 6 торговое 3
 Золотой Вавилон
 Отрадное,
 Ясенево,
 Ростокино
.
Декабристов ул., 12,
Новоясеневский пр-т, 11,
Мира пр-т, 21
торговое 2
 Горбушкин Двор Багратионовский пр-д, 7 торговое 2
 ТЦ Речной Фестивальная ул., 2 торговое 2
 Marriott Courtyard Кожевническая ул., 8, с. 3 гостиница 3

Офисные и торговые объекты исторически пользуются повышенным спросом со стороны инвесторов. Как правило, их совокупная доля в общем объеме инвестиций превышает 50%. Например, в течение последних 10 лет доля инвестиций в офисную недвижимости составляла 25-50%, в торговую – 6-35%. При этом, существенное сокращение объема инвестиций в торговом секторе наблюдалось в течение кризисных 2014–2015 годов с последующим восстановлением. Динамика инвестиций офисного сегмента остается наиболее стабильной в кризисные периоды преимущественно за счет того, что офисы исторически рассматривались более надежным и консервативным сегментом для инвестиций.

Обзор подготовлен аналитиками CBRE

Материалы по теме

Исследование рынка предприятий общепита в центральном стрит-ритейле Москвы

В центре Москвы количество закрытых ресторанов и кафе выросло на 35%
20.01.2021 Торговые Более 200 заведений общественного питания покинули центральные торговые коридоры столицы Подробнее

Влияние кризисов на рынок коммерческой недвижимости – обзор компании JLL

Аналитика - кризис рынка коммерческой недвижимости
20.07.2020 Другие обзоры Аналитики JLL проанализировали цикличность на рынке недвижимости, опыт предыдущих кризисов, текущую ситуацию, и сделали прогнозы дальнейшего развития ситуации на рынке Подробнее

Исследование CBRE: влияние коронавируса на офисный рынок Москвы

Исследование влияния коронавируса на рынок московских офисов
01.05.2020 Офисы Основные тенденции, которые будут характерны для рынка офисов после восстановления бизнес активности Подробнее

Инвестиции в коммерческую недвижимость России в I квартале 2021 года

Обзор инвестиций в коммерческую недвижимость России
08.04.2021 Другие обзоры Большую часть инвестиционного объема по-прежнему занимают сделки с земельными участками под девелопмент Подробнее

Итоги 2020 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Cushman & Wakefield: обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2020 года
02.02.2021 Другие обзоры Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2020 года и предварительные прогнозы дальнейшего развития рынка Подробнее

Популярное

Cushman & Wakefield: обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2020 года
Итоги 2020 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2020 года и предварительные прогнозы дальнейшего развития рынка
подождите ...
HotLog